부산지방법원 2025타경22954. 부산 동래구 안락동 센텀유림노르웨이숲 102동 10층 1001호, 전용면적 84.8439㎡ 아파트입니다. 2013년 9월 30일 사용승인된 공동주택으로, 163세대 규모의 단지입니다. 소유자는 이동학 씨이며, 임의경매 신청채권자는 피제이파이낸셜대부 주식회사입니다. 신청채권액은 46,279,098원입니다.
이 사건의 핵심은 2020년 1월 31일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 전세권과 가압류 등은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 등기부에는 근저당권의 변경과 채권양도, 후순위 근저당권의 이전 및 근질권 설정이 여러 차례 나타납니다. 특히 기준권리의 채권최고액 변경과 채권양도 내역, 신청채권자 배당 여부가 예상배당표와 완전히 일치하지 않는 부분이 있어 원본 서류 대조가 중요합니다.
가격 측면에서는 더 분명합니다. 최저가 3억 6,000만원은 최근 12개월 평균 3억 5,042만원보다 높고, 가장 최근인 2026년 5월 거래가격 3억 6,000만원과 같습니다. 최근 거래 추세가 -2.8%라는 점까지 감안하면 신건에서 가격 우위를 기대하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 169-1 센텀유림노르웨이숲 102동 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 연안로58번가길 10 |
| 물건종류 / 전용면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8439㎡ · 102동 10층 1001호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 |
| 사용승인일 | 2013.09.30 |
| 단지 규모 | 163세대 |
| 소유자 | 이동학 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 피제이파이낸셜대부 주식회사 / 46,279,098원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 말소기준권리 | 2020.01.31 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 권리는 매각 소멸 대상
권리분석의 기준은 2020년 1월 31일 접수된 을구 8번 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 236,500,000원입니다. 이후 2024년 5월 2일 근저당권 변경으로 채권최고액이 212,295,724원으로 변경된 기록이 있고, 2025년 12월 5일에는 한국주택금융공사로 근저당권 이전 등기가 이루어졌습니다.
말소기준권리 이후에는 다음과 같은 권리가 확인됩니다.
- 전세권. 2024년 9월 10일 을구 29번 세울건대부 주식회사 명의 전세권 5,000,000원. 존속기간은 2026년 9월 8일까지로 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 가압류. 2025년 4월 21일 갑구 3번 부산신용보증재단의 청구금액 9,150,000원. 말소기준권리 이후의 권리입니다.
- 후순위 근저당권 이전. 2024년 9월 설정된 60,000,000원 및 70,000,000원 근저당권 관련 이전 등기에서 피제이파이낸셜대부 주식회사가 권리자로 나타납니다. 이후 웰컴저축은행의 근질권 설정도 확인됩니다.
- 경매개시. 2025년 10월 28일 피제이파이낸셜대부 주식회사의 임의경매개시결정이 접수되었습니다.
기준권리보다 후순위인 전세권과 가압류, 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 권리이전 및 근질권 설정 내역이 복잡하므로 매각물건명세서의 인수 여부와 실제 배당순위를 최종 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높다
동일 단지 센텀유림노르웨이숲의 전용 84.84㎡ 전후 실거래 12건을 비교합니다. 최근 거래는 2026년 5월까지 확인되며, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.84㎡ | 7층 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 10층 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 8층 | 356,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 12층 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 84.67㎡ | 2층 | 352,000,000원 |
| 2025.08 | 84.84㎡ | 9층 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 84.84㎡ | 15층 | 345,000,000원 |
| 2025.04 | 84.84㎡ | 9층 | 385,000,000원 |
| 2025.03 | 84.84㎡ | 14층 | 359,000,000원 |
| 2025.03 | 84.84㎡ | 14층 | 359,000,000원 |
| 2025.02 | 84.67㎡ | 9층 | 340,000,000원 |
| 2024.08 | 84.84㎡ | 11층 | 360,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 354,666,666원 |
전체 12건의 평균 거래가는 354,666,666원입니다. 그러나 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 7건 기준 350,428,571원이고, 최신 거래는 2026년 5월의 360,000,000원입니다.
현재 최저매각가 360,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 102.7%입니다. 평균보다 약 9,571,429원 높으며, 최신 거래가격과는 동일합니다. 전체 12건 평균과 비교해도 최저가는 약 101.5% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,840,000원 |
| 1. 근저당권 · 우리은행(후속 한국주택금융공사 이전) | 236,500,000원 | 236,500,000원 |
| 2. 전세권 · 세울건대부 주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,150,000원 | 9,150,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,510,000원 |
위 금액은 제시된 배당 산정에 따른 단순 추정치입니다. 집행비용 5,840,000원, 채권 배당 합계 250,650,000원, 소유자 잔여 103,510,000원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 채권계산서, 당해세, 배당요구 및 권리순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 여력도 함께 변한다
현재 신건 가격뿐 아니라 유찰에 따른 매각가격 변화도 살펴볼 필요가 있습니다. 아래는 제시된 배당 시나리오의 수치를 그대로 정리한 것입니다.
| 구분 | 예상 매각가 | 채권 배당액 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 360,000,000원 | 250,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 288,000,000원 | 250,650,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 24,275,600원 |
현재 배당 산정상 1회 유찰 가격인 288,000,000원에서도 배당 대상 채권이 전액 충족되지만, 2회 유찰 가격인 230,400,000원에서는 배당 부족액이 24,275,600원으로 계산됩니다. 이는 제시된 배당 시나리오에 포함된 채권 기준이며, 앞서 언급한 신청채권자 및 이전된 후순위 담보권의 실제 배당 관계가 확인되기 전에는 확정적인 배당 전망으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 소재 남일중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 자유롭고 주변에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 단지. 센텀유림노르웨이숲은 163세대 규모이며 2013년 9월 30일 사용승인된 아파트입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장석 붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 9,142.8㎡, 지목은 대이며 평탄하게 조성된 사다리형 토지입니다. 공동주택 부지로 이용 중이고 공시지가는 1,361,000원/㎡입니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 광로2류(폭 50m~70m)에 접합니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 실거래 표본은 12건이며 가격 범위는 330,000,000원~385,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균보다 신건 가격이 높고 추세가 -2.8%이므로, 거래가 존재한다는 사실만으로 현재 가격의 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.01.31 우리은행 근저당권을 기준으로 선순위·후순위 권리를 구분하고, 2024.05.02 변경 및 2025.12.05 한국주택금융공사 이전 등기를 원본과 대조하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 피제이파이낸셜대부 주식회사의 청구액 46,279,098원과 이전받은 60,000,000원·70,000,000원 근저당권의 관계, 배당요구 및 실제 채권액을 확인하세요.
- 전세권 확인. 세울건대부 주식회사 명의 전세권 5,000,000원의 존속기간과 말소 여부, 매각물건명세서상 소멸 여부를 확인하세요.
- 점유 및 임대차. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자와 미등기 임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 350,428,571원이고 최신 거래는 360,000,000원입니다. 신건 최저가가 이미 최근 평균을 웃돈다는 사실을 응찰가 결정에 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 추세 -2.8%를 고려해 과거 고가 거래나 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 관리비 및 시설 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부와 실제 시설 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 비싸면 신중해야 한다”
부산지방법원 2025타경22954는 말소기준권리 이후의 전세권과 가압류 등 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도 확인된 임차인 자료가 없고 등기상 매수인 인수액도 0원으로 추정되므로, 권리상 인수 부담은 상대적으로 낮아 보입니다.
그러나 이 사건은 근저당권의 변경과 채권양도, 후순위 근저당권 이전 및 근질권 설정이 복잡합니다. 특히 신청채권자 피제이파이낸셜대부의 청구액 46,279,098원이 예상배당표에 별도 반영되지 않은 점은 반드시 확인해야 합니다. 배당표의 소유자 잔여금 103,510,000원 역시 그대로 확정된 금액으로 받아들여서는 안 됩니다.
가격도 신건에서 매력적이라고 보기 어렵습니다. 3억 6,000만원의 최저가는 최근 12개월 평균의 102.7%이고, 최신 실거래와 동일합니다. 최근 거래 추세도 -2.8%로 하락 방향입니다. 권리상 인수 부담이 낮다는 장점이 가격 경쟁력까지 의미하지는 않습니다.
권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 이 물건은 신청채권자와 이전된 담보권의 배당 관계, 실제 점유 상태를 먼저 확인하고, 최근 시세를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 접근이 적절합니다. 신건 최저가 3억 6,000만원을 그대로 수용하기보다는 가격 메리트가 실제로 확보되는 시점을 기다리는 편이 합리적입니다.
