광주지방법원 2024타경71887. 이번 물건은 화순 힐스테이트 114동 3층 309호입니다. 아파트 단지에 있지만 경매 대상의 용도는 근린시설이며, 감정평가상 해당 호실은 사무실로 이용되는 구간에 포함됩니다. 일반 아파트와는 임대수요, 수익구조, 환금성을 다르게 평가해야 하는 물건입니다.
소유자는 주식회사지오산업개발입니다. 2021년 12월 15일 신탁재산 귀속에 따라 소유권이 이전됐고, 같은 달 22일 광주와이신용협동조합이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2021-278호와 연결되어 있습니다. 이후 가압류, 임의경매개시결정, 압류가 순차적으로 등기됐습니다.
등기부상 권리의 말소 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 실제 점유와 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다. 309호를 포함한 여러 호실에 한국가스공사가 점유자로 조사되어 있으나, 보증금과 신고일이 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경71887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 화순군 화순읍 칠충로 141-7, 힐스테이트화순 제114동 제3층 제309호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 사무실 이용 · 지상 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사지오산업개발 (2021.12.15 신탁재산 귀속) |
| 감정가 | 215,000,000원 |
| 최저매각가 | 61,645,000원 (5회 유찰 · 감정가 28.67%) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 신청채권자 | 광주와이신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,140,623,802원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.22 광주와이신용협동조합 근저당권 (채권최고액 1,320,000,000원) |
| 공동담보 | 제2021-278호 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차관계는 구분해야 한다
말소기준권리는 2021년 12월 22일 광주와이신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 황윤정의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 국의 압류등기가 소멸하는 것과 관련 조세채권의 배당순위는 별개입니다. 실제 배당에서는 세금의 종류와 법정기일 등에 따라 배당금액이 달라질 수 있습니다. 또한 근저당권 채권최고액은 공동담보에 설정된 금액이므로, 이 호실만의 실제 채무잔액과 동일하게 보아서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 309호는 한국가스공사 확인이 핵심
현황조사에는 실제 임차인·점유 관련 신고 4건이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 4건은 모두 309호의 개별 임차인이 아니라, 같은 경매 사건에 포함된 다른 호실의 점유 내역까지 포함합니다. 따라서 각 보증금을 309호 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인·점유자 | 점유 호실 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이인희 | 304호, 305호 | 2022.11.04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 지하1층실험실,임준섭 | 305호 | 2023.08.25 | 2,500,000원 | 180,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 박셀바이오 | 317호 | 미상 | 11,500,000원 | 600,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한국가스공사 | 310호, 311호, 309호, 307호, 308호 | 미상 | 미상 | 4,400,000원 | 309호 관련 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
월차임 4,400,000원은 한국가스공사의 복수 호실 점유에 대해 조사된 금액입니다. 이를 309호 단독 월차임으로 보거나 해당 호실의 임대수익으로 확정할 수 없습니다.
매수인 인수액 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 산정 결과입니다. 한국가스공사의 보증금 자체가 미상이므로, 현재 단계에서 실제 인수액을 0원으로 확정하거나 실질취득비용을 61,645,000원으로 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 가격 검토 — 감정가 28.67%가 시세 28.67%는 아니다
현재 최저매각가는 61,645,000원으로 감정가 215,000,000원의 28.67% 수준입니다. 5회 유찰이라는 이력은 가격 조정이 상당히 진행됐음을 보여주지만, 그 자체만으로 현재 가격이 시장에서 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
힐스테이트화순의 최근 실거래 12건은 평균 382,666,666원, 최저 339,000,000원, 최고 530,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월의 390,000,000원입니다.
그러나 이 거래들은 전용 84.65㎡·84.66㎡·84.96㎡ 및 113.7㎡ 아파트 거래입니다. 경매 대상인 근린시설 309호와는 용도 및 면적 조건이 일치하지 않으므로, 해당 평균을 이 물건의 시세로 사용할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 309호 감정가 | 215,000,000원 | 근린시설 감정평가액 |
| 309호 현재 최저가 | 61,645,000원 | 5회 유찰 후 최저매각가 |
| 아파트 최근 12개월 평균 | 382,666,666원 | 용도·면적 불일치 |
| 아파트 최신 거래 | 390,000,000원 | 2026.04 · 직접 비교 불가 |
| 근린시설 실거래 비교 | 확인 필요 | 309호와 유사한 상업용 호실 거래 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 61,645,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,509,610원 |
| 1. 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 60,135,390원 |
| 2. 가압류 · 황윤정 | 90,705,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.
현재 최저가 61,645,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,509,610원을 제외한 60,135,390원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 황윤정의 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.
산정상 총채권액은 1,410,705,000원, 채권자 총배당액은 60,135,390원, 미배당액은 1,350,569,610원입니다. 미배당 채권액은 일반적으로 매수인이 그대로 승계하는 금액을 뜻하지 않으며, 등기상 권리의 소멸 여부와 임대차보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 이어져도 임차관계는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액(산정) |
|---|---|---|---|---|
| 5회 유찰(현재) | 61,645,000원 | 60,135,390원 | 1,350,569,610원 | 0원(산정) |
| 6회 유찰 | 49,316,000원 | 48,028,312원 | 1,362,676,688원 | 0원(산정) |
| 7회 유찰 | 39,452,800원 | 38,342,650원 | 1,372,362,350원 | 0원(산정) |
유찰이 한 차례 더 발생하면 최저매각가는 49,316,000원, 그다음 시나리오에서는 39,452,800원입니다. 그러나 예상 매각대금이 줄수록 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 신청채권자 광주와이신용협동조합의 청구금액 1,140,623,802원도 각 시나리오에서 전액 충족되지 않습니다.
중요한 것은 매각가격이 낮아지는 것과 실질취득비용이 같은 비율로 낮아지는 것은 별개라는 점입니다. 309호 점유자의 대항력과 보증금이 미상인 상태이므로, 인수해야 할 보증금이 있는지 확인하기 전에는 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 입지. 화순공공도서관 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주상지대가 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 일반적인 교통수단 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 징크판넬 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·소화전·개별 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 305호는 학원으로 이용 중이고, 309호를 포함한 나머지 평가 대상 호실은 사무실로 이용 중입니다. 실제 현재 사용상태와 계약관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선, 북서측 및 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형 평지의 주상용 건부지로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,254,000원/㎡입니다.
- 환금성. 힐스테이트화순은 604세대 규모의 단지이며 사용승인 관련 준공일은 2021.07.12로 확인됩니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린시설이므로 아파트 거래량을 근거로 해당 호실의 환금성을 높게 평가할 수 없습니다. 실제 상업용 호실의 매매수요와 임대수요를 따로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한국가스공사 임대차계약서. 309호가 계약 목적물에 어떻게 포함되는지, 보증금과 월차임이 호실별로 어떻게 배분되는지 확인하세요.
- 대항력 확인. 실제 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 임대차계약의 당사자 및 대항요건 충족 여부를 확인하세요. 신고일이 미상이라는 이유만으로 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 대조. 309호의 인수되는 임대차관계, 보증금 반환책임 및 매각 제외·포함 범위를 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주와이신용협동조합의 근저당은 공동담보목록 제2021-278호와 연결되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국의 압류가 존재합니다. 압류등기의 소멸 여부 외에 당해세 등 우선배당 가능성을 별도로 검토하세요.
- 상업용 실거래 비교. 같은 단지 또는 인근의 유사한 근린시설·사무실 매매사례와 임대료를 확인하세요. 주거용 아파트 실거래 평균으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 309호의 실제 사용자, 출입 가능 여부, 내부 상태, 사용 목적과 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비·운영비. 공용관리비 체납 여부와 호실별 관리비, 냉난방 및 시설 유지비용을 확인하세요.
- 매각기일·서류 재확인. 2026.11.18 입찰 전 법원 매각공고, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 및 현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 많이 내려왔지만, 권리위험까지 사라진 것은 아니다”
광주지방법원 2024타경71887은 감정가 215,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가 61,645,000원까지 내려온 근린시설 경매입니다. 겉으로 보면 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락이 가장 먼저 눈에 들어옵니다.
그러나 경매 대상은 아파트가 아니라 사무실 용도의 근린시설이고, 현재 확인되는 아파트 실거래는 직접적인 비교 근거가 되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 적정 시세보다 낮은지조차 추가 검증이 필요합니다.
등기상 말소기준은 명확하고 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 309호를 포함해 점유하는 한국가스공사의 보증금과 대항력이 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 예상배당표상 인수액 0원은 실제 임차보증금 인수위험이 없다는 확정 판단이 아닙니다.
이 사건의 승부처는 최저매각가가 얼마나 낮은가보다, 309호를 실제로 얼마에, 어떤 임대차 의무와 함께 취득하게 되는가입니다. 한국가스공사의 임대차관계와 근린시설 자체의 적정 시세가 확인된 이후에야 합리적인 입찰가를 판단할 수 있습니다.
