의정부지방법원 2025타경73401. 의정부역 서측 인근에 있는 태림더끌리움씨티 14층 1405호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정 이용상태는 도시형생활주택이며, 전용면적은 14.65㎡입니다. 감정가 119,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 40,817,000원까지 내려왔습니다.

표면 할인율만 보면 매력적으로 보이지만, 이 사건은 최저가보다 선순위 임차권과 확약서를 먼저 봐야 합니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 전입·확정일자·점유가 경매개시결정보다 빠르며, 등기상 보증금은 119,000,000원입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 39,682,294원이 배당되고, 부족분은 79,317,706원입니다.

원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가도 부족분이 늘어 실질취득액은 약 119,000,000원 수준에 고정됩니다. 그러나 2026.01.30 제출된 확약서가 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 이 임차권에 한해 매수인의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

② 임차권·보증기관 승계 현황

등기상 임차권자는 한국토지주택공사이지만 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인은 0명입니다. 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

* 확약은 이 임차권의 잔존 반환청구권에만 적용됩니다. 입찰 전 확약서 원문, 제출 주체의 권리승계 관계, 임차권등기 말소 동의 범위와 실제 말소 이행 조건을 원본으로 확인해야 합니다.

③ 유찰돼도 룰상 실질취득액은 거의 그대로다

확약을 배제한 등기 원칙에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 따라서 입찰가가 더 내려가더라도 매수인의 총부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

즉 확약이 없다면 “유찰될수록 싸진다”가 아니라, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어날 뿐입니다. 반대로 확약이 유효하면 위 인수액이 해당 임차권에 관해 실질 0원이 되어, 각 회차의 매각가가 곧 실질취득액이 됩니다.

④ 시세 비교 — 확약 전후 결론이 정반대

동일 면적대 최근 거래는 하락 흐름입니다. 최근 12개월 4건 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 69,000,000원이며, 과거 거래 대비 최근 추세는 -20.1%입니다. 전체 12건 평균 88,150,000원에는 2023년의 130,000,000원·135,800,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 40,817,000원 가정)

배당표상 임차보증금 미배당액은 79,317,706원이고 신청채권자의 미배당액은 125,585,753원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 의정부역 서측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택·다세대주택·단독주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 노선버스정류장, 경전철의정부역, 지하철 1호선 의정부역이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 16층 건물로, 2020.09.29. 사용승인됐습니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·소화·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
• 도로·용도지역. 북측으로 폭 약 35m 포장도로와 접하며 일반상업지역, 시가지경관지구, 특정용도제한지구 등에 해당합니다.
• 환금성. 전용 14.65㎡의 소형 도시형생활주택이고 최근 가격 추세가 -20.1%입니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수도 2.4회이며 낙찰 사례는 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 동의와 조건을 확인해야 합니다.
• 권리승계 관계 확인. 한국토지주택공사 임차권과 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 잔존 반환청구권 포기 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 말소 이행 확인. 확약 제출만으로 끝내지 말고 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 75,500,000원이지만 최신 거래는 69,000,000원이고 최근 추세는 -20.1%입니다.
• 점유·명도 확인. 실제 임차인은 0명으로 분류되지만 감정상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 건축물대장과 전입·임대 가능 여부를 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 확약서가 먼저다

이 물건은 현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 54.1%로 충분한 가격 여유가 있습니다. 그러나 그 결론은 2026.01.30. 확약서가 유효하고 임차권등기 말소가 이행된다는 전제에서만 성립합니다. 확약을 배제하면 매수인의 룰상 총부담은 120,134,706원으로 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다.

또한 최근 거래 추세가 -20.1%이고 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 점을 고려하면, 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다. 결론은 확약 확인 전에는 고위험, 확약·말소 조건 확인 후에는 가격 경쟁력이 있는 조건부 물건입니다.