광주지방법원 2025타경34744. 전남광주통합특별시 나주시 왕곡면 장산리 393 소재 건물과 토지를 대상으로 하는 일괄매각 사건입니다. 건물은 2008년 3월 20일 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이며, 1층은 소매점 및 작업장, 2층은 휴게실로 이용 중입니다. 소유자는 유한회사새숲이고, 전남낙농업협동조합이 채권최고액 8억 4,000만원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다.

가장 중요한 권리 문제는 2016년부터 점유한 기보배의 대항력 있는 보증금 1억원입니다. 배당표상 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 매각대금에서 보증금을 배당받지 못하고, 매수인이 전액 부담하는 구조입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 다른 점유 관련 기재도 있어 1억원만으로 인수위험이 끝난다고 단정할 수 없습니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 8월 20일 전남낙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이지만, 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 권리는 별도로 판단해야 합니다. 이 사건은 등기상 말소와 임차인 보증금 인수를 구분해서 접근해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 임차보증금은 인수

2016년 3월 10일 유한회사새숲으로 소유권이 이전되면서 과거 소유자와 관련된 가압류·압류 및 근저당권 등은 경매 매각으로 정리됐습니다. 이후 2021년 8월 20일 전남낙농업협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이것이 현재 사건의 말소기준권리입니다.

임차인·점유관계 분석

정리하면 점유 관련 기재는 3건이며, 이 중 기보배의 확정 인수액은 1억원입니다. 다른 보증금 미상 점유관계는 별도로 남아 있습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 임차인 기재는 없습니다.

② 가격·실질취득액 — 최저가만으로 판단하면 안 된다

현재 물건은 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 하지만 매수인의 실제 부담은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 기보배의 대항력 있는 보증금 1억원을 매수인이 인수하므로, 확정 인수분을 반영한 취득원가는 다음과 같습니다.

비교 가능한 실거래 사례를 확인할 수 없어 감정가 또는 실질취득액이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아닌 소매점·작업장 건물과 토지의 일괄매각이므로 주거용 부동산의 시세를 그대로 적용해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오에서도 기보배 보증금 1억원은 동일하게 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 낙찰가에 1억원을 더한 금액을 기준으로 취득 부담을 검토해야 합니다.

실질취득액은 각 시나리오의 매각가에 기보배 보증금 100,000,000원을 더한 확정 인수분 기준입니다. 미상 보증금과 기타 취득비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,075,429,750원 가정)

집행비용을 제외한 채권자 총 청구액은 1,220,653,339원이며 채권자 배당액은 1,062,275,452원입니다. 채권 미배당액은 158,377,887원입니다. 기보배 보증금 100,000,000원은 배당표상 배당액 0원으로 처리되며 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·건물·토지 분석 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 나주시 왕곡면 장산리 소재 장산사거리 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 국도변 상가지대로 평가됐으며, 제반 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 본건 토지까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 차량 및 대중교통 접근 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 용도. 1층은 소매점 및 작업장, 2층은 휴게실로 이용 중입니다. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로, 외벽은 아연판넬마감 등이며 내벽과 바닥은 벽지·판넬·타일·장판지·콘크리트·에폭시 마감 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨설비, 전기온수보일러설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역 및 제1종일반주거지역에 해당하며 가축사육제한구역과 배수구역에 포함됩니다. 관련 제한과 실제 영업·이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 지목과 현황의 차이. 공부상 지목은 답이나 실제로는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 지목과 현황 이용상태의 차이가 있으므로 토지대장·지적도·건축물대장 및 관련 인허가를 대조해야 합니다.
• 매각 범위. 제시외 건물은 매각에 포함되며 일괄매각입니다. 다만 이동 및 철거가 용이한 비닐하우스, 이동식 컨테이너, 저온창고, 간이화장실 및 건물 내부 냉동고는 매각에서 제외됩니다. 실제 포함·제외 범위와 현장 시설의 소유관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 소매점·작업장과 토지가 결합된 물건으로 일반 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 환금성과 적정 매각가격은 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 기보배 보증금 1억원. 대항력 및 우선변제권 유무를 매각물건명세서와 원본 자료로 재확인하세요. 현재 배당 구조에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 추가 미상 임차인. '(유)새숲,기근빈'의 보증금, 실제 임대차계약, 점유 범위 및 대항력 성립 여부를 확인하세요. 추가 인수금액을 확정하지 못한 상태에서 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
• 기근빈 관계 확인. 등기상 채무자와 동일 인물로 표시된 점유기재가 있으므로 가장임차인 가능성이나 관계인 점유 여부를 조사해야 합니다. 단순히 가장임차인으로 간주해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 기준 응찰. 현재 최저가에 기보배 보증금 1억원을 더한 1,175,429,750원을 기준으로 판단하세요. 미상 보증금과 취득 관련 비용은 별도 위험으로 반영해야 합니다.
• 토지 지목 확인. 공부상 답과 현황 상업용 건부지의 차이를 확인하고, 지목변경 여부 및 건축·영업 관련 인허가 사항을 검토하세요.
• 제시외 건물과 제외 시설. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 비닐하우스·컨테이너·저온창고·간이화장실·냉동고를 현장에서 구분하세요.
• 건물 및 설비 상태. 2008년 사용승인 건물의 철골·판넬 상태, 누수, 전기·급배수, 냉난방 및 보일러 설비를 점검하세요.
• 용도지역과 제한. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배수구역 관련 규제와 실제 사용 목적의 적합성을 확인하세요.
• 배당 원본 대조. 신용보증기금 미배당액 158,377,887원 및 채권자별 배당순위·실제 청구액을 매각물건명세서와 배당 관련 원본으로 확인하세요.
• 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 지적도 및 건축물대장을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 = 인수위험 없음”은 아니다

이 물건은 2021년 8월 20일 설정된 전남낙농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리관계만 보면 말소기준이 비교적 명확하지만, 실제 취득 부담은 훨씬 복잡합니다.

기보배의 보증금 100,000,000원은 대항력이 있고 우선변제권이 없는 것으로 배당표에 반영되어 매수인이 전액 인수합니다. 따라서 현재 신건 최저가 기준 실질취득액은 1,175,429,750원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 점유기재까지 남아 있어 확정 인수액만으로 전체 위험을 판단해서는 안 됩니다.

토지의 공부상 지목과 현황 이용상태가 다르고, 일부 시설은 매각에서 제외됩니다. 건물과 토지의 이용가치, 임차관계, 매각 범위를 함께 검토해야 합니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 신건 가격이 저렴하다는 판단도 내릴 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 후 권리·점유·토지현황 확인 우선입니다. 확정 인수 1억원, 추가 미상 점유위험, 지목과 현황의 차이, 매각 제외 시설까지 모두 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.