의정부지방법원 2026타경219. 경기도 의정부시 호원동 376-7, 호원가든3차아파트 303동 15층 1501호입니다. 전용면적은 59.97㎡이며, 1999년 5월 25일 사용승인된 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 정태훈 씨입니다. 2023년 11월 30일 소유권이전등기가 접수되었으며 당시 거래가액은 3억 2,000만원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 2억 2,330만원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 신한카드 가압류는 2026년 10월 8일 이미 해제·말소되었고, 국민건강보험공단 및 도봉구의 압류와 우리은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정된 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리의 인수 부담은 확인되지 않습니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 3억 3,000만원입니다. 뉴익호원가든3 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 약 3억 1,192만원이고, 최신 거래는 2026년 10월 3억 2,000만원입니다. 신건 가격은 두 기준을 모두 웃돕니다. 여기에 현장조사에서 임대관계와 내부 확인이 이뤄지지 않았다는 점까지 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리

핵심은 2023년 11월 30일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이므로 그 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 도봉구 압류는 매각으로 소멸합니다. 신한카드 가압류 역시 2026년 10월 8일 해제·말소되어 현재 남아 있는 권리로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 3.30억은 최근 거래 수준보다 높다

비교 대상은 뉴익호원가든3의 전용 59.97㎡ 동일 면적 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 311,916,666원이며, 거래 범위는 285,000,000원~341,000,000원입니다.

신건 최저가 330,000,000원은 최근 12개월 평균 311,916,666원보다 18,083,334원 높습니다. 최근 평균 대비 105.8% 수준입니다. 최신 거래인 2026년 10월의 320,000,000원과 비교해도 10,000,000원 높으며, 최신 거래 대비 103.1%입니다.

실거래 범위가 2억 8,500만원부터 3억 4,100만원까지 형성되어 있어 개별 층과 내부 상태에 따른 차이를 고려해야 합니다. 특히 이번 물건은 15층이지만 내부를 직접 확인하지 못한 상태이므로, 층수만으로 최근 거래 중 높은 가격을 적용해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%인 5,420,000원으로 추정했습니다. 우리은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 전액 배당되는 가정이며, 잔여 101,280,000원은 소유자에게 교부되는 금액입니다. 신청채권 청구액은 223,132,111원이며, 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다.

④ 유찰 시 가격 시나리오 — 인수액과 배당은 구분해야 한다

현재 회차는 감정가 100%인 3억 3,000만원입니다. 이후 유찰되면 최저매각가격은 감정가의 80%, 64%로 내려가는 시나리오입니다. 다만 가격이 내려갈수록 우리은행 배당액은 줄어들 수 있으며, 이는 매수인의 인수금액과는 별개의 문제입니다.

각 회차의 배당액 및 잔여금은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 현재 회차 배당표의 집행비용과는 산정 조건이 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 범골역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 도서관, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 의정부경전철 범골역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 단지. 뉴익호원가든3, 총 422세대이며 1999년 5월 25일 사용승인된 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래가 12건 확인되어 거래 사례가 존재합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕의 18층 건물입니다. 위생 및 급배수시설, 소화전·화재탐지설비, 도시가스보일러 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 학교 및 유치원 교육환경보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다.
• 도로·지형. 평지의 사다리형 토지이며, 북측 왕복 4차선 내외 및 동·서·남측 왕복 2차선 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태까지 정상이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 환금성. 422세대 단지이고 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격은 2억 8,500만원부터 3억 4,100만원까지 차이가 있어 층·내부 상태 등에 따른 가격 판단이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 상한 설정. 현재 최저가 3억 3,000만원은 최근 12개월 평균 311,916,666원보다 높고 최신 거래 320,000,000원보다도 높습니다. 감정가를 그대로 시세로 간주하지 말고 실제 거래를 기준으로 응찰 상한을 검토해야 합니다.
• 임대차·점유관계 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했고 폐문으로 내부 확인도 불가능했습니다. 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2023.11.30 우리은행 근저당권(채권최고액 223,300,000원)이 기준입니다. 이후 국민건강보험공단 및 도봉구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 신한카드 가압류 확인. 2024.12.03 설정된 가압류 23,718,730원은 2026.10.08 해제·말소되었습니다. 현재 남아 있는 권리로 혼동하지 않도록 등기부의 말소 내역을 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 수리 상태, 설비 상태 및 현황을 확인한 뒤 층수와 거래가격을 비교해야 합니다.
• 배당·세금 검토. 예상배당은 집행비용과 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 미반영 항목에 따라 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 회차별 자금계획. 1회 유찰 시 264,000,000원, 2회 유찰 시 211,200,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 최저가 하락과 은행 배당 부족을 구분하여 입찰 전략을 세워야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 자료를 대조하고 최종 입찰 판단을 내려야 합니다.

맺으며 — “권리상 단순함과 가격 경쟁력은 다르다”

의정부 2026타경219는 2023년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조입니다. 신한카드 가압류도 이미 말소되었고, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 권리관계만 보면 복잡한 선순위 권리 인수 부담은 확인되지 않습니다.

그러나 임대관계와 내부 상태를 확인하지 못했다는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 등기상 인수권리가 없다는 것과 실제 점유·명도 문제가 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가 3억 3,000만원은 최근 12개월 실거래 평균 3억 1,192만원의 105.8%이고, 최신 거래 3억 2,000만원보다도 높습니다. 현재 가격에 뚜렷한 시세 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 유찰 후 가격이 내려오더라도 점유관계와 내부 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.

최종 판단: 권리상 인수 부담은 낮지만, 임대관계 미확인과 신건 가격 프리미엄이 남아 있습니다. 권리는 확인하고, 점유는 조사하고, 가격은 기다려야 하는 물건입니다.