광주지방법원 2026타경30301. 광주역 서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 20층 2005호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 212,000,000원입니다.
권리분석에서 가장 먼저 확인할 것은 우리은행 근저당권과 임차인의 선후관계입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권은 2022년 9월 16일 설정됐습니다. 반면 임차인 하부남의 전입신고는 2024년 1월 19일로, 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차권에 따른 낙찰자 보증금 인수는 없는 구조입니다. 그러나 권리가 후순위라는 사실만으로 현재 입찰가격의 경제성까지 보장되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2005호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 20층 2005호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 23,047,920,000원 (공동담보 관련 등기금액) |
| 임차인 | 하부남 · 보증금 186,300,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기된 채권최고액은 23,047,920,000원으로, 물건의 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 공동담보목록이 연결된 근저당권이므로 이 금액을 곧바로 해당 호실만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
2024년 10월 29일 등기된 하부남의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위입니다. 2026년 1월 27일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정 역시 후순위 권리입니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 있어도 인수는 0원
등기부상 확인되는 실제 임차인은 하부남 1명입니다. 보증금은 186,300,000원이며, 2024년 10월 29일 임차권등기가 이루어졌습니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입신고 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하부남 실제 임차인 |
건물 전부 주거용 임차권등기 |
186,300,000원 | 2024.01.19 | 2024.01.23 | 대항력 없음 후순위 임차권 우선변제 배당 미확인 인수 0원 승계 신고 아님 |
| 임차인 | 하부남 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.10.11 |
| 점유개시일 | 2022.10.20 |
| 전입신고일 | 2024.01.19 |
| 확정일자 | 2024.01.23 |
| 임차권등기일 | 2024.10.29 |
| 임차보증금 | 186,300,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.10.29 |
| 대항력 | 없음 · 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 | 확정일자 존재 · 말소기준권리보다 후순위 · 실제 배당 여부 확인 필요 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
여기서 핵심은 임대차계약일과 대항력 취득 시점을 구분하는 것입니다. 하부남은 2022년 10월 11일 계약하고 같은 달 20일부터 점유를 시작했지만, 전입신고는 2024년 1월 19일에 이루어졌습니다. 따라서 전입신고일이 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.
확정일자가 존재하고 배당요구도 이루어졌지만, 이는 선순위 근저당권을 넘어서는 보증금 인수권을 의미하지 않습니다. 제공된 예상배당표에서는 우리은행 근저당권에 매각대금이 모두 배분되는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 보류
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 212,000,000원인 신건입니다. 아직 유찰 이력이 없으므로 감정가 그대로 경매가 진행됩니다.
다만 주변 유사 오피스텔의 실제 거래가격이 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 사건상 근린시설로 표시되면서 감정상 오피스텔로 이용되고 있어, 단순히 인근 주거용 아파트 가격과 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 212,000,000원 | 0원 | 212,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 169,600,000원 | 0원 | 169,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 135,680,000원 | 0원 | 135,680,000원 |
각 회차의 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 실제 향후 매각조건 확정을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,768,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 212,000,000원에서 집행비용 추정액 3,768,000원을 제외하면, 208,232,000원이 채권자에게 배분되는 것으로 계산됩니다. 이 금액은 예상배당상 선순위인 우리은행 근저당권에 전부 배분됩니다.
따라서 이 추정에서는 강제경매를 신청한 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 하부남의 임차보증금이 모두 186,300,000원으로 표시되지만, 두 채권의 법적 관계와 중복 여부는 원본 자료를 통해 확인해야 합니다. 이를 별개의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 23,025,988,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 23,067,794,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 23,101,239,520원 | 0원 |
회차별로 최저매각가가 낮아지면 계산상 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다. 확인된 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되므로, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 단독주택, 소매점, 음식점, 숙박시설 등 상업용 건물이 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가에서는 일반적인 교통상황을 보통 수준으로 판단했습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 20층 건물 내 20층 2005호입니다. 외벽은 석재붙임·벽돌쌓기·페인팅 등으로 마감되고, 내벽은 벽지 및 몰딩 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 보일러 난방설비, 지하주차장 및 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 5차로, 남동측 왕복 3차로, 남서측 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 중점경관관리구역 등 관련 규제가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 광주역 인근 상업·주거 혼재 지역이라는 입지 특성은 확인되지만, 해당 호실의 실제 매매 수요나 환금성 수준은 실거래 및 임대시장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.09.16 우리은행 근저당권의 설정 내용과 공동담보목록을 대조하세요. 근저당권 변경등기 및 공동담보 해제 내역도 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 하부남의 전입신고일은 2024.01.19로 말소기준권리보다 늦습니다. 주민등록 관련 자료와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 2024.10.29 임차권등기와 배당요구 내역을 확인하세요. 매각 이후 임차권등기 말소와 인도 절차를 함께 점검해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권자의 청구금액은 186,300,000원으로 임차인의 보증금과 같습니다. 채권의 동일성, 대위·승계 여부, 배당요구 관계를 원본 자료로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2022.09.16 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간, 등록 유지 여부, 경매 이후 의무 처리에 관해 관계기관 및 전문가에게 확인하세요.
- 용도 확인. 경매사건상 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 현장과 대조하세요.
- 실거래 시세 조사. 광주역한국아델리움 및 인근 유사 용도 물건의 최근 실거래, 동일 규모 매물가격, 임대수익성을 확인한 뒤 입찰가격을 결정하세요.
- 공동담보 대출관계. 우리은행 근저당 채권최고액 23,047,920,000원은 공동담보 관련 등기금액입니다. 실제 채무잔액과 해당 호실의 배당관계가 다를 수 있으므로 배당표 추정만으로 판단하지 마세요.
- 점유 및 명도. 등기부상 임차인이 존재하므로 현장 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요. 인수액 0원과 명도 부담 없음은 같은 뜻이 아닙니다.
- 관리비 및 부대비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 취득 관련 세금 및 등기비용 등을 확인하세요.
- 경매서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
광주역한국아델리움 2005호는 권리 인수와 투자 경제성을 분리해서 평가해야 하는 사건입니다.
2022년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 하부남의 전입신고와 임차권등기는 그 이후입니다. 따라서 확인된 권리관계에 따른 매수인 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.
반면 선순위 공동담보 근저당권의 등기금액이 크고, 민간임대주택등기가 존재하며, 사건상 용도와 감정평가상 이용상태를 대조할 필요가 있습니다. 무엇보다 현재 212,000,000원이라는 가격이 적정한지 판단할 실거래 비교 근거가 부족합니다.
따라서 이 물건의 결론은 “확인된 보증금 인수 위험은 낮지만, 신건 입찰은 가격 검증 후 판단”입니다. 실거래 시세, 실제 점유, 민간임대주택 등록과 공동담보 관계를 확인하기 전까지 가격 메리트에 높은 점수를 주기는 어렵습니다.
