의정부지방법원 2025타경73420. 이 물건은 등기상 사건 분류는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적 비교 대상은 37.36㎡이며, 건물은 지하 1층·지상 22층 중 13층 1304호입니다. 소유자 박창석은 2022.01.25 매매를 원인으로 2022.05.13 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 124,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2023.04.18 의정부시 압류입니다. 그런데 임차인 천진오는 2022.04.27 확정일자를 받고 2022.05.13 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 최저가 119,700,000원 가정 배당표에서는 임차보증금 중 117,224,200원이 우선변제되고, 47,775,800원이 부족분으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-10 드어반트라움 13층 1304호 · 평화로483번길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정상 오피스텔 이용 · 비교면적 37.36㎡ · 지상22층 중 13층 |
| 소유자 | 박창석 (2022.01.25 매매, 2022.05.13 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,416,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 세대수 / 준공 | 28세대 / 2019.05.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
등기상 실제 임차인은 천진오 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 천진오의 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다. 따라서 보증금을 이중으로 합산하면 안 됩니다. 2024.06.04 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후 권리이지만, 천진오의 전입·점유는 2022.05.13로 더 빠릅니다. 다만 2026.07.01 확약으로 그 대항력 행사와 임차권등기 존속 위험이 실질적으로 제거되었습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천진오 제1304호 전부 | 165,000,000원 | 2022.05.13 / 2022.04.27 | 원래 有 확약으로 포기 | 有 배당요구 2024.06.04 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
룰상 현재 최저가 배당 부족분은 47,775,800원이나, 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 천진오 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 천진오 관련 권리에 한정됩니다.
② 시세 비교 — 86.9% 할인처럼 보여도 거래시점 확인이 먼저
드어반트라움의 제공 실거래 표본은 12건이고 평균 거래금액은 137,689,166원입니다. 현재 최저매각가 119,700,000원은 이 평균의 86.9%입니다. 최신 표시 거래는 2022.06의 145,090,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 37.36㎡ | 4 | 145,090,000원 |
| 2022.06 | 40.49㎡ | 10 | 161,250,000원 |
| 2022.06 | 37.36㎡ | 6 | 147,850,000원 |
| 2022.06 | 34.41㎡ | 12 | 141,430,000원 |
| 2022.06 | 36.04㎡ | 12 | 138,900,000원 |
| 2022.06 | 37.36㎡ | 10 | 138,990,000원 |
| 2022.06 | 34.41㎡ | 10 | 132,380,000원 |
| 2022.06 | 37.36㎡ | 14 | 138,380,000원 |
| 2022.06 | 36.04㎡ | 10 | 132,000,000원 |
| 2022.06 | 34.41㎡ | 6 | 126,000,000원 |
| 2022.05 | 36.04㎡ | 6 | 132,000,000원 |
| 2022.05 | 36.04㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 평균 | 37.36㎡ | 12건 | 137,689,166원 |
수치만 보면 최저가가 제공 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 매각기일이 2026.09.17이고, 표시된 실거래 표본은 2022.05~2022.06입니다. 따라서 “119,700,000원이 현재 시세보다 싸다”라고 단정할 근거로 사용하기에는 거래시점 차이가 큽니다. 특히 28세대 규모의 소형 집합건물이고 감정상 이용상태가 오피스텔인 점까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 임차보증금 우선변제분 · 천진오 권리 | 165,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,416,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 천진오 보증금 부족분은 47,775,800원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 구조라면 이 부족분이 매수인에게 남지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.07.01 확약으로 천진오 관련 실질 인수가 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 확약 반영 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 계산상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 119,700,000원 | 47,775,800원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 95,760,000원 | 71,363,680원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 45% | 76,608,000원 | 90,170,944원 | 실질 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남측 인근이며, 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트·도시형생활주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 의정부역이 있습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 아파트이나 감정평가상 1304호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상22층 건물의 13층이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 확인되고 공시지가는 1,900,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 28세대 규모이고 2019.05.03 준공됐습니다. 제공된 같은 물건군 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 천진오 임차권등기의 실제 말소 절차와 낙찰 후 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 구조. 실제 임차인은 천진오 1명이며 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인입니다. 보증금을 별도로 이중 계산하지 않아야 합니다.
- 실거래 시점. 제공 실거래 표본은 2022.05~2022.06입니다. 2026.09.17 입찰 전에 현재 매매·임대 시세를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 아파트지만 감정상 오피스텔 이용입니다. 실제 이용, 건축물대장, 전입·임대 가능 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 단순 가격 문제인지, 소형 집합건물의 수요·환금성 문제인지 현장과 중개시장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 등을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 사건은 위험합니다. 임차인 천진오의 보증금은 165,000,000원이고, 전입은 2022.05.13로 2023.04.18 말소기준보다 빠릅니다. 현재 최저가 배당계산상 47,775,800원이 남기 때문에 일반적인 사건이라면 매수인 인수형으로 봐야 합니다.
하지만 이 사건에는 निर्ण정적인 추가 조건이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 천진오의 임차보증금반환채권을 양수한 상태에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 가격까지 합격은 아닙니다. 최저가는 제공 실거래 평균의 86.9%이지만 실거래 표본의 최신 표시 시점이 2022.06이고, 물건은 이미 3회 유찰됐으며 28세대 규모, 감정상 오피스텔 이용입니다. 결론은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
