의정부지방법원 2026타경70295. 경기도 의정부시 신곡동의 ‘이-편한세상신곡파크프라임’ 102동 25층 2502호입니다. 대상면적은 84.94㎡이며, 2024년 8월 14일 사용승인을 받은 35층 건물의 고층 세대입니다. 소유자는 안대근 씨이고, 등기상 소유권이전 거래가액은 637,320,000원으로 기재되어 있습니다.

권리의 중심에는 아이엠뱅크의 채권최고액 511,750,000원 근저당권이 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 뒤에 문화금융대부의 70,000,000원 근저당권과 신한카드·서민금융진흥원·소상공인시장진흥공단 등의 가압류가 이어집니다. 현재 사건의 경매개시결정뿐 아니라 후행 아이엠뱅크 경매개시결정도 등기되어 있습니다.

따라서 권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 근저당권부 채권 질권의 처리 확인. 둘째, 임대관계 미상이라는 점유 리스크 확인입니다. 가격 측면에서는 최근 12개월 평균을 넘어서는 신건 가격을 어떻게 평가할지가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 아이엠뱅크 근저당이 기준, 후순위 권리는 매각소멸 구조

말소기준권리는 2024년 11월 20일 접수된 아이엠뱅크 근저당권입니다. 채권최고액은 511,750,000원입니다. 같은 날 안대근 앞으로 소유권이전등기가 접수되었으며, 등기상 거래가액은 637,320,000원입니다.

이후 2025년 1월 17일 문화금융대부주식회사의 근저당권(채권최고액 70,000,000원)이 설정됐습니다. 2025년 10월 이후의 가압류 4건과 2026년의 경매개시결정도 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있으므로, 원칙적으로 매수인이 이들 채무를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

특히 본건은 2026년 3월 9일 문화금융대부의 경매개시결정이 등기된 뒤, 2026년 7월 22일 아이엠뱅크의 별도 경매개시결정(2026타경71513)도 추가로 등기되어 있습니다. 두 경매절차의 진행·병합·배당 관계는 실제 법원 기록을 확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 최신 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높다

비교 단지는 e편한세상신곡파크프라임입니다. 대상면적과 매칭된 실거래 9건이 확인됩니다. 가격 판단은 전체 평균만으로 하지 않고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 살펴보겠습니다.

핵심은 최근 12개월 평균입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 581,800,000원인데, 현재 최저매각가는 618,000,000원입니다. 차액은 36,200,000원이며, 최저가는 최근 12개월 평균의 106.2%입니다. 즉, 최근 12개월 평균을 기준으로 하면 신건 가격이 약 6.2% 높습니다.

반면 최신 거래는 2026년 8월 18층의 635,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 17,000,000원 낮습니다. 최신 한 건만 기준으로 하면 상대적으로 낮아 보일 수 있지만, 최근 12개월 거래 평균과 전체 평균을 함께 고려하면 신건 가격에 명확한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 618,000,000원 가정)

매각가 618,000,000원에서 추정 집행비용 8,580,000원을 제외하면 채권자에게 배분할 수 있는 금액은 609,420,000원입니다. 아이엠뱅크 근저당권과 문화금융대부 근저당권이 우선 배당되고, 이후 가압류 채권자에게 순차적으로 배당되는 구조입니다.

소상공인시장진흥공단은 청구금액 30,430,099원 중 326,752원만 배당받는 것으로 계산됩니다. 서울보증보험은 청구금액 17,150,000원 전액이 미배당으로 남습니다. 두 채권자의 미배당액을 합하면 47,253,347원입니다. 이는 채권자 측 배당 부족분이며, 말소기준권리 이후의 채무를 매수인이 당연히 인수한다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권자 미배당은 커진다

* 매수인 인수액은 각 회차별 배당 시뮬레이션의 assumed_by_buyer 기준입니다. 실제 임대관계 및 매각물건명세서상 인수사항이 확인되기 전에는 확정 금액으로 볼 수 없습니다.

현재 신건에서는 매각대금으로 주요 근저당권과 일부 가압류가 배당되지만, 1회 유찰 시 미배당액은 169,617,347원, 2회 유찰 시에는 267,490,627원까지 증가하는 것으로 계산됩니다. 이는 매각가격이 낮아질수록 후순위 채권자의 배당 부족이 확대되는 모습입니다.

유찰 후 가격이 내려간다는 사실만으로 매수인에게 새로운 인수채무가 발생한다고 해석해서는 안 됩니다. 다만 가격이 낮아질수록 배당관계가 달라지므로 실제 매각기일의 권리관계와 배당요구 종기, 매각물건명세서상 인수사항을 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 신곡동 소재 발곡초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 공공편익시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 650세대 규모이며 2024년 8월 14일 사용승인을 받은 신축급 아파트입니다. 35층 건물의 25층 세대로, 방 3개와 욕실 2개, 거실·주방·드레스룸·발코니 구조입니다.
• 설비. 승강기, 도시가스 개별난방, 급배수 및 위생설비, 소화전·화재탐지설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 남하향 완경사지대의 부정형 토지로 아파트 부지에 해당하며, 단지 내 포장도로를 통해 동측 정문에서 외부 공도와 연결됩니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·제3종일반주거지역·준주거지역 등이 관련되어 있고, 경관녹지와 근린공원, 도로 등이 저촉 또는 접합하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 토지거래계약허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 2024.11.10부터 2029.11.09까지의 지정기간이 기재되어 있으므로 매수인의 거래 및 이용 요건에 적용되는지 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 기타 제한. 과밀억제권역, 준보전산지, 상대 보호구역 등 관련 제한이 함께 기재되어 있습니다. 구체적인 적용 범위는 토지이용계획확인서 원본으로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 650세대 단지이고 최근 거래 9건이 확인됩니다. 다만 동일 면적 거래가 500,000,000원부터 635,000,000원까지 분포해 층과 거래 시점에 따른 가격 차이가 있습니다. 25층이라는 점만으로 최신 거래와 동일한 가격을 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 상한. 최저가 618,000,000원은 최근 12개월 평균 581,800,000원보다 높습니다. 최신 거래 635,000,000원만을 근거로 신건 가격을 정당화하지 말고, 최근 12개월 평균과 층별 거래 차이를 함께 반영해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2024.11.20 아이엠뱅크 근저당권의 접수일과 순위를 등기부 원본에서 확인하고, 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정의 매각소멸 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 질권 처리 확인. 2025.09.22 태평양자산운용대부주식회사의 근저당권부 채권 질권이 있습니다. 원인채권과 배당 및 말소 관계를 확인해야 합니다.
• 임차인 및 점유 조사. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서, 실제 점유자와 보증금·확정일자를 확인하고 대항력 가능성을 판단해야 합니다.
• 복수 경매사건 확인. 본건 2026타경70295 외에 2026타경71513 경매개시결정도 등기되어 있습니다. 두 사건의 진행 상황과 배당·병합 관계를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 토지거래허가구역 지정 및 해당 거래에 대한 적용 여부, 취득 후 이용 요건 등을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 관리비 및 비용. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고 취득 부대비용을 별도로 계산해야 합니다.
• 시세 재검증. 최신 거래 635,000,000원과 최근 12개월 평균 581,800,000원의 차이가 큽니다. 거래 층·면적·시점과 해당 호수의 상태를 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당 원본 확인. 예상배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채무잔액, 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소 구조와 가격 메리트는 별개다”

의정부 2026타경70295는 아이엠뱅크 근저당권이 말소기준권리인 아파트 경매입니다. 그 뒤에 설정된 문화금융대부 근저당권과 여러 가압류, 후행 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 근저당권부 채권 질권과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다.

가격은 별개의 문제입니다. 최저가 6억 1,800만원은 최근 12개월 평균 5억 8,180만원보다 높고, 전체 거래 평균 5억 7,922만원도 웃돕니다. 최신 거래 6억 3,500만원보다 낮다는 점은 긍정적인 비교 요소지만, 최신 거래 한 건만으로 신건 가격의 저평가를 주장하기는 어렵습니다.

권리는 말소 구조, 인수액은 산출상 0원, 가격 메리트는 미확인. 이 물건은 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 임대관계와 질권 처리, 복수 경매사건의 절차를 확인하고 최근 12개월 실거래 평균을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다. 결국 핵심은 권리의 안전성과 가격의 적정성을 분리해서 보는 것입니다.