광주지방법원 2026타경31068. 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 15층 1503호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 근저당과 임차권등기의 순서를 확인하는 데서 끝나지 않습니다. 등기된 임차권자 김지연과 현황조사상 점유자 김주완을 반드시 구분해서 분석해야 합니다.

소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이후 2024년 안귀섭 가압류, 김지연의 주택임차권등기, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 김지연의 보증금과 동일한 금액의 청구를 주택도시보증공사가 하고 있다는 점, 별도의 점유자로 기록된 김주완의 임대차 조건이 확인되지 않는다는 점은 주의해야 합니다. 여기에 민간임대주택등기와 근린시설·주거용 오피스텔 사이의 용도 확인까지 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김지연은 소멸, 김주완은 확인 필요

말소기준권리는 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원으로 기재되어 있습니다. 공동담보목록 제2022-834호가 연결되어 있으며, 같은 날 1-1번 근저당권 변경에는 채권최고액 56,400,000원과 공동담보 해제 내용이 기재되어 있습니다. 해당 호실에 실제 적용되는 담보 범위와 변경 내용은 등기 원문 및 공동담보목록을 대조해야 합니다.

임차인 및 점유관계 상세

김지연의 월차임 110,000원은 등기부 임차권 기재 내용입니다. 김지연의 확정일자는 2022.10.21이며, 임차권등기 접수일은 2024.11.05입니다. 김주완은 보증금과 전입일을 확인하기 전까지 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

현재 확인되는 권리만 기준으로 하면 우리은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 후순위 가압류와 임차권등기, 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 김주완의 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수 0원을 최종 확정할 수 없습니다.

② 가격 검증 — 신건 2.28억, 시세 비교는 별도 확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 228,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 발생하지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다.

이 물건은 실거래 비교 근거를 확보하지 못한 상태이므로 감정가 228,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가해서는 안 됩니다.

2회 유찰 시 예상 낙찰가는 145,920,000원으로 김지연의 보증금 181,400,000원보다 낮아집니다. 하지만 김지연은 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없으므로, 이 금액 차이만으로 매수인에게 김지연 보증금 인수의무가 발생하는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)

낙찰가 228,000,000원에서 집행비용 3,992,000원을 공제하면 224,008,000원이 남습니다. 이 금액은 선순위 우리은행 근저당권에 전액 배당됩니다. 우리은행의 채권최고액은 23,047,920,000원이므로 현재 가정에서는 대부분의 채권이 회수되지 못합니다.

전체 채권액은 23,340,024,770원이며, 예상 총배당액은 224,008,000원, 미배당액은 23,116,016,770원입니다. 안귀섭 가압류와 주택도시보증공사의 신청채권은 배당받지 못하는 구조입니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 신안사거리 남동측 인근에 위치합니다. 광주역과 오피스텔, 숙박시설, 점포 및 상가 등이 소재하는 노선상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 15층 1503호입니다. 사용승인일은 2022.09.01이며, 외벽은 몰탈위 페인팅·치장석·통유리 마감 등으로 되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 소화전, 화재탐지·경보설비, 승강기, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 노폭 약 30미터, 동측 약 15미터, 남측 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 전통상업보존구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 1-1에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 원인일은 2019.10.02이며, 등기 문구에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 있습니다. 경매 후 등록 상태와 임대의무 승계·말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔로 이용되고 있지만 경매 분류는 근린시설입니다. 용도 및 민간임대 등록 상태가 매수 수요와 거래조건에 영향을 줄 수 있으므로 건축물대장·실제 이용상태·임대사업자 등록을 대조해야 합니다. 실거래 비교 없이 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김주완의 임대차관계부터 확인. 보증금, 임대차계약일, 점유개시일, 전입신고일, 확정일자를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 여부에 따라 현재의 인수 0원 분석이 달라질 수 있습니다.
• 전입세대 및 실제 점유 확인. 김주완이 현재도 점유하는지, 김지연과의 관계가 무엇인지, 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
• 김지연 임차권등기 확인. 보증금 181,400,000원, 확정일자 2022.10.21, 전입일 2022.11.07을 원본 서류와 대조하고 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권액 181,400,000원과 김지연의 임차보증금이 동일합니다. 대위·승계 여부 및 채권의 동일성은 임차권등기, 보증 관련 서류, 배당요구 내용을 대조해 확인해야 합니다.
• 우리은행 공동담보 범위 확인. 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록 제2022-834호, 1-1번 근저당권 변경 및 공동담보 해제 내용을 원본 등기부에서 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 효력을 갖는지, 임대사업자 등록 상태와 임대의무 승계·말소 가능성을 관할 지자체에서 확인해야 합니다.
• 용도 불일치 점검. 경매 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장, 실제 용도, 임대차관계 및 관련 등록사항을 함께 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 228,000,000원은 감정가의 100%입니다. 실거래 비교 없이 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 거래와 임대조건을 별도로 확인한 후 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 당해세·최우선변제·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 확인하고, 관리비 체납 및 인도 관련 비용도 사전에 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 모두 대조한 뒤 입찰을 결정해야 합니다.

맺으며 — 인수 0원 계산과 인수 위험 0원 확정은 다르다

이 물건은 권리순서만 보면 비교적 명확합니다. 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 안귀섭 가압류와 김지연의 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

특히 김지연의 보증금 181,400,000원은 말소기준권리 이후의 임대차로 확인되어 대항력이 없습니다. 2회 유찰 시 낙찰가가 보증금보다 낮아지더라도 김지연의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 이 점에서 현재 배당표상 인수액 0원은 설명 가능한 결과입니다.

그러나 김주완이라는 별도의 점유자가 있습니다. 월차임 700,000원은 확인되지만 보증금과 전입신고일이 미상입니다. 이 사람의 임대차가 선순위로 확인된다면 인수위험은 완전히 달라집니다. 따라서 김주완의 임대차 확인 전에는 인수 0원이라는 숫자만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 228,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 근거 없이 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태의 차이, 민간임대주택등기까지 고려하면 일반적인 주거용 오피스텔과 동일한 기준으로 가격을 판단하기도 어렵습니다.

권리상 확인된 임차권은 소멸, 미확인 점유자는 위험요인, 가격은 검증 보류. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것보다 김주완의 임대차관계와 민간임대주택 등록 상태를 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 신건 가격에 대한 입찰 메리트를 인정하기 어렵습니다.