광주지방법원 2026타경31252. 광주역한국아델리움 19층 1906호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 사건의 용도 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 일반적인 근린생활시설로 단정하지 말고 실제 이용 형태와 건축물대장 등 관련 공부를 함께 확인해야 합니다.
권리의 출발점은 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원으로, 현재 최저매각가 224,000,000원과 비교하면 압도적으로 큰 규모입니다. 이후 전입한 백종일 씨의 임차권은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 임차보증금 185,300,000원을 매수인이 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 전혀 다른 문제라는 것입니다. 선순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 배당받지 못한 은행 채권을 낙찰자가 대신 부담하는 것은 아닙니다. 다만 임차권등기, 주택도시보증공사 신청채권, 민간임대주택 등기 및 실제 점유관계는 각각 구분해 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층 1906호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설(사건 분류) · 감정평가서상 오피스텔 이용 · 건물 20층 중 19층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 20층 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 우리은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 23,047,920,000원 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 185,300,000원 |
| 실제 임차인 | 백종일 1명 · 임차보증금 185,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차권은 나중
말소기준권리는 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원이며, 이후 설정된 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
을구 1-1에는 1번 근저당권 변경등기가 기재되어 있습니다. 변경 내용에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 표시되어 있습니다. 이는 근저당권 변경 내용으로 구분해야 하며, 별도의 독립 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
매각물건명세서 및 등기부에 확인되는 실제 임차인은 백종일 씨 1명입니다. 임차보증금은 185,300,000원이며, 건물 전부를 대상으로 하는 주거 임대차입니다. 2024년 10월 31일 임차권등기가 이루어졌고 같은 날 배당요구도 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백종일 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,300,000원 / 월 110,000원 | 전입 2022.10.25. · 확정 2022.11.02. | 없음 | 확정일자 후순위 | 대위·승계 아님 |
점유개시일 2022.10.22. · 주민등록일 2022.10.25. · 임대차계약일 2022.10.18. · 확정일자 2022.11.02. · 임차권등기 및 배당요구 2024.10.31.
임차인은 확정일자를 받았고 배당요구도 했지만, 선순위 근저당권보다 우선하는 권리는 아닙니다. 배당요구가 있었다는 사실만으로 선순위 권리보다 앞서 배당받는 것은 아닙니다.
한편 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 185,300,000원입니다. 이는 백종일 씨의 임차보증금과 금액이 같지만, 현재 확인되는 권리관계만으로 두 채권의 법률상 동일성이나 승계관계를 단정해서는 안 됩니다. 배당자료에는 주택도시보증공사 신청채권이 별도 항목으로 표시되어 있습니다.
결론적으로 실제 임차인은 1명이며, 보증금 인수액은 0원으로 분석합니다. 다만 실제 점유 여부와 퇴거 상태, 임차권등기 말소 및 보증기관과 임차인 사이의 채권관계는 입찰 전에 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 신건 가격과 예상배당 — 매수인 인수와 채권 미배당은 구분
현재 감정가와 최저매각가는 모두 224,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 실거래 비교를 근거로 가격이 저렴하거나 비싸다고 단정하지 않고, 현재 신건 가격과 배당구조를 중심으로 판단합니다.
신건 2억 2,400만원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당재원은 220,064,000원입니다. 이 금액은 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 주택도시보증공사 신청채권에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 | - |
| 1. 우리은행 근저당권 | 23,047,920,000원 | 220,064,000원 | 22,827,856,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 185,300,000원 | 0원 | 185,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 23,233,220,000원 | 220,064,000원 | 23,013,156,000원 |
신건 매각가 224,000,000원 가정 · 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정 · 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영 · 실제 배당은 확정 채권과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락보다 배당 부족 확대
현재 신건을 기준으로 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%로 매각가가 낮아지는 시나리오입니다. 매각가가 낮아지면 매수인에게 인수되는 금액이 늘어나는 구조는 아니지만, 배당재원이 줄어 채권자의 미배당액은 더 커집니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 합계 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 23,013,156,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 23,057,328,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 23,092,667,040원 | 0원 |
이 시나리오에서 신청채권자인 주택도시보증공사의 배당액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 은행의 선순위 근저당 배당이 매각대금을 대부분 소진하기 때문입니다.
⑤ 민간임대주택 등기 및 입지·환금성 메모
- 민간임대주택 등기. 갑구에 민간임대주택 등기가 기재되어 있습니다. 원인일자는 2019.10.02.이며, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 표시되어 있습니다. 의무임대기간 경과 여부, 등록말소 여부 및 매각 후 법률관계는 별도 확인해야 합니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 지하 2층~지상 20층 건물의 19층입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스 난방·승강기·주차타워 설비가 구비되어 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정평가서상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 사건의 용도 분류인 근린시설과 차이가 있으므로 건축물대장, 집합건축물대장 및 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며, 도로 접합 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 도로 및 형상. 가장형 평지로 오피스텔 부지로 이용 중이며, 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.09.16. 우리은행 근저당권이 기준입니다. 23,047,920,000원은 채권최고액 기준이며, 변경등기와 공동담보 해제 내용까지 등기 원본으로 대조하세요.
- 임차인 대항력. 백종일 씨의 전입신고는 2022.10.25.로 근저당 설정 이후입니다. 대항력 없음 판단을 유지하되 실제 점유 및 임차권등기 말소 여부를 확인하세요.
- HUG 신청채권. 주택도시보증공사의 청구금액은 185,300,000원이며 예상배당은 0원입니다. 임차인 보증금과 금액은 같지만 두 채권의 법률관계 및 청구 근거는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택 등기가 존재하므로 등록상태, 의무임대기간, 등록말소 여부 및 매각 이후의 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 차이. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장과 실제 이용 형태, 관련 규제 및 관리규약을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 대항력은 별개입니다. 현재 점유자가 누구인지, 임차인의 퇴거 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검토. 신건 최저가는 224,000,000원입니다. 실거래 가격과 개별 호실의 상태·임대수익 등을 별도로 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 관리비 및 기타 부담. 오피스텔의 체납 관리비, 공용부분 부담, 주차 및 관리규약을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대 관련 등록사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다
광주역한국아델리움 1906호의 가장 중요한 권리분석 결과는 명확합니다. 백종일 씨의 임차보증금 185,300,000원은 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위이며, 대항력이 없습니다. 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 보증금 인수액은 0원으로 분석합니다.
하지만 이것만으로 안전한 투자라고 결론 내리기는 어렵습니다. 우리은행 근저당 채권최고액은 230억 4,792만원이며, 신건 매각대금 2억 2,400만원으로는 채권 대부분을 배당할 수 없습니다. 주택도시보증공사 신청채권 1억 8,530만원도 예상배당 0원입니다. 다만 이러한 채권 미배당은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
여기에 민간임대주택 등기, 사건 분류상 근린시설과 감정평가서상 오피스텔 이용상태의 차이, 실제 점유관계라는 확인 과제가 남아 있습니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 물건의 법적 용도와 임대주택 등록상태 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 실거래 및 수익성 검토 없이 신건 가격에 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 입찰 판단은 보증금 인수 여부만이 아니라 민간임대주택 관련 규제와 실제 이용상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.
