광주지방법원 2026타경31382. 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 13층 1304호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 현재 이용상태가 오피스텔이라고 기재되어 있습니다. 철근콘크리트조 20층 건물의 13층 물건으로, 일반적인 주거용 아파트와 동일한 기준으로 접근해서는 안 됩니다.

권리의 출발점은 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 이후 설정된 가압류와 강제경매개시결정, 후순위 임차권은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인은 임필성 씨 1명입니다. 보증금은 179,400,000원으로 적지 않지만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 미회수 위험이 매수인에게 그대로 넘어오는 유형은 아닙니다. 대신 이 물건은 민간임대주택 등기와 실제 용도 확인이 입찰 전 핵심 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 이보다 앞서는 권리가 별도로 확인되지 않으며, 이후 발생한 쌍암동지역주택조합추진위원회의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

우리은행 근저당권의 채권최고액은 23,047,920,000원입니다. 다만 등기부에 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있으므로 이 금액을 해당 호실 하나에 대한 실제 대출잔액으로 단정하면 안 됩니다. 채권최고액과 실제 채무잔액은 다른 개념입니다. 실제 배당요구 채권액과 공동담보 범위는 채권계산서 및 공동담보목록 원본으로 확인해야 합니다.

한편 을구 2번 신흥새마을금고 근저당권과 을구 3번 한국건설주식회사 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 현재 유효한 말소기준권리와 구분해서 보아야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 7,940만원, 대항력 없음

실제 임차인은 임필성 씨 1명입니다. 주거 목적으로 전유부분 전체를 임차했으며, 임차권등기가 되어 있고 배당요구도 신청한 상태입니다.

임차인의 임대차계약일과 확정일자는 2023.01.20입니다. 전입신고일은 2023.02.13이며, 임차권등기 기재상 점유개시일은 2023.02.06입니다. 어느 기준으로 보더라도 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2022.09.16보다 늦습니다.

특히 중요한 부분은 유찰 후 가격입니다. 임차보증금 179,400,000원은 1회 유찰 예상가격 177,600,000원과 2회 유찰 예상가격 142,080,000원보다 높습니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 높다는 사실만으로 매수인 인수금이 발생하지는 않습니다. 이 임차인은 대항력이 없기 때문에 낙찰가가 보증금 아래로 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 임차인의 보증금 회수 여부와 매수인의 인수 의무는 별개의 문제입니다.

임차인은 배당요구를 신청했습니다. 다만 배당표 추정에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로, 실제 배당순위 및 임차인의 배당액은 별도로 확인해야 합니다. 임차인 보증금이 배당으로 전액 회수된다고 단정해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)

신건 최저가 222,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 3,908,000원을 제외한 218,092,000원이 우리은행에 배당됩니다. 우리은행의 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족액은 매우 큽니다. 후순위 가압류권자와 주택도시보증공사에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

채권 총액 24,727,320,000원 · 채권자 총 배당액 218,092,000원 · 채권 미배당액 24,509,228,000원. 실제 채권잔액과 공동담보 배분액은 채권최고액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

회차별 시나리오는 다음과 같습니다.

④ 시세·입지·환금성 메모

• 입지. 감정평가서에는 광주역 남서측 인근으로, 업무용 부동산·숙박용 부동산·점포 등이 소재하는 노선 업무 및 상가 지대로 기재되어 있습니다. 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 판단되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 20층 건물 중 13층 1304호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스, 난방, 승강기 및 옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 분류의 근린시설과 실제 이용상태가 다르므로 건축물대장·집합건축물대장·전유부 용도 및 실제 사용 현황을 대조해야 합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며, 대로2류·중로2류·소로2류와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한 및 중점경관관리구역 등의 사항도 확인 대상입니다.
• 도로 및 형상. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 남측·동측·북측 3면이 도로와 접합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 해당 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 임필성 씨의 주택임차권등기가 존재합니다. 실제 점유자와 임대차 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무·상업시설이 혼재하는 입지의 오피스텔로, 주거용 아파트와 동일한 수요층을 전제할 수 없습니다. 실거래와 임대수요 확인 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택 등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택 등록 내용과 임대의무기간, 임대사업자 등록 상태, 매각 후 등기 말소 및 임대의무 승계 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 용도 불일치 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장, 등기부, 집합건축물대장 및 실제 이용상태가 일치하는지 확인하고, 사용·임대·매각에 제한이 있는지 검토해야 합니다.
• 우리은행 공동담보 확인. 채권최고액 23,047,920,000원은 실제 채무잔액과 다릅니다. 공동담보목록 제2022-834호와 실제 배당요구 채권액, 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 임차인 명도 확인. 임필성 씨의 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 판단되지만, 실제 점유 여부와 점유자, 임차권등기 말소 및 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권 179,400,000원과 임차보증금 179,400,000원의 관계를 채권신고서 및 배당요구서로 확인하세요. 동일 채권의 대위·승계인지 여부를 확인하기 전에는 두 금액을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당표 재검토. 당해세와 임차인 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 배당요구 종기, 임차인 전입·점유 증빙, 채권계산서 및 배당요구서를 원본으로 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 오피스텔 또는 실제 해당 용도와 유사한 물건의 최근 실거래, 임대료, 공실 및 거래량을 확인하세요. 아파트 시세나 단순 감정가만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
• 관리비 및 운영비. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담액, 관리비 수준과 건물 운영상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라고 모든 위험이 0원은 아니다”

이 물건의 임차인 권리관계는 비교적 명확합니다. 임필성 씨의 보증금은 179,400,000원이지만, 전입신고가 2022.09.16 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 임차권등기 역시 후순위이므로 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다. 보증금보다 낮은 유찰 가격에서도 이 결론은 달라지지 않습니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 좋은 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 갑구의 민간임대주택 등기는 임대의무 관련 내용을 담고 있고, 사건 분류상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용 사이에는 확인해야 할 차이가 있습니다. 우리은행 근저당권은 공동담보이며, 채권최고액을 실제 대출잔액으로 오해해서도 안 됩니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 222,000,000원인 신건이지만, 최근 실거래와 비교할 근거 없이 싸다거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 그 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않습니다.