의정부지방법원 2026타경70755. 경기도 의정부시 의정부동 의정부역코아루퍼스트원 10층 1012호입니다. 전용면적은 24.43㎡이며, 2020년 10월 5일 사용승인을 받은 아파트입니다. 의정부역 인근 중심 상가지대에 위치해 수도권전철 1호선과 경전철 이용이 가능한 입지입니다.

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 2024년 4월 22일 노원세무서장의 압류와 그보다 앞선 임차인의 전입·점유 사실입니다. 임차인 허윤정 씨는 2022년 12월 30일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 11월 9일입니다. 따라서 원칙적으로 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

그런데 이 사건에는 일반적인 대항력 임차인 사건과 다른 결정적인 변수가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 명시되어 있다는 점입니다. 확약이 실제로 유효하게 적용되면 보증금 미배당액을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 다만 이 확약은 허윤정 씨 건에 한정되므로, 별도 점유자나 다른 임차관계까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 대항력을 취득한 임차인, 그러나 확약이 핵심

말소기준권리는 2024년 4월 22일 접수된 갑구 10번 압류입니다. 처분청은 노원세무서장입니다. 그보다 앞선 임차인의 전입·점유일은 2022년 12월 30일이고 확정일자는 2022년 11월 9일이므로, 임차인의 권리는 원칙적으로 말소기준권리보다 선순위입니다.

을구 1번 주택임차권은 2024년 5월 16일 등기됐습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 등기되었지만, 임차인의 대항력은 그 이전인 2022년 12월 30일 전입·점유를 기초로 판단해야 합니다. 단순히 임차권등기일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 임차인 정보상 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 아닙니다. 보증금 140,000,000원은 허윤정 씨의 임차보증금으로 한 번만 반영해야 합니다. 주택도시보증공사는 별도로 경매 신청채권자로 기재되어 있으므로, 신청채권의 법적 성격과 임차보증금 관련 확약 내용은 원본 채권계산서 및 확약서와 대조해야 합니다.

소멸 및 주의 권리

• 갑구 1번 신탁등기. 한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
• 2023년 가처분. 대한민국의 사해행위취소 관련 가처분은 2024.04.22 목적달성으로 말소됐습니다.
• 배순영 증여등기. 2022.11.03 등기된 소유권이전은 2024.04.22 사해행위취소에 따라 말소됐습니다. 현재 소유자는 유승우입니다.
• 노원세무서 압류. 2024.04.22 말소기준권리이며 매각으로 말소되는 권리입니다.
• 임차권등기. 허윤정의 을구 1번 임차권등기는 매각으로 말소되는 구조이나, 대항력 포기 및 말소 동의 확약이 실무상 핵심입니다.
• 공매공고. 2024.07.25 공매공고 부기등기가 존재했고 2026.09.17 말소등기가 확인됩니다. 한국자산관리공사 공매 진행·취소 이력은 별도로 최종 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 1억 4,300만원은 최근 거래보다 43% 비싸다

같은 단지 의정부역코아루퍼스트원의 실거래 자료입니다. 대상 전용면적은 24.43㎡이며, 최근 거래는 2026년 9월 23.39㎡ 거래 1건으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균 역시 이 거래 1건을 기준으로 1억원입니다. 표본이 1건이라는 점과 거래 면적이 대상보다 다소 작다는 점을 함께 고려해야 합니다.

전체 12건의 평균은 121,591,666원입니다. 하지만 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 가격을 판단해야 합니다.

특히 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점은 주의해야 합니다. 최신 거래는 대상 면적 24.43㎡보다 작은 23.39㎡이므로 완전히 동일한 면적의 비교 거래는 아닙니다. 다만 이 제한을 감안하더라도 신건 최저가와 최신 거래의 차이가 크고, 제공된 추세 지표도 하락 방향이므로 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

현재 최저가인 143,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 임차인 보증금 우선변제 및 신청채권자 배당을 반영한 결과입니다.

현재 가정 매각가에서는 임차인 보증금 140,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 140,000,000원 중 배당액은 198,000원이며, 미배당액은 139,802,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

유찰 시 인수액 시나리오 — 확약 전 계산과 확약 적용 결과 구분

※ 위 확약 전 계산상 인수액은 임차권의 대항력이 유지되고 미배당 보증금을 매수인이 부담한다고 가정한 참고 금액입니다. 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 28,001,600원, 2회 유찰 시 50,527,360원입니다. 매각물건명세서에 기재된 HUG의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용된다면 허윤정 씨 건의 실질 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부역 남서측 인근입니다. 의정부시 중심 노선 상가지대로 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 수도권전철 1호선 의정부역과 경전철 의정부역이 인근에 있고 노선버스 정류장도 가까워 대중교통 접근성이 양호합니다. 대상 건물까지 차량 출입도 용이한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 건물로 지하 3층·지상 24층입니다. 사용승인일은 2020.10.05이며, 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 주차장 및 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 297.6㎡, 공시지가는 4,063,000원/㎡입니다. 평지의 유사 사다리형 토지이고 남측 중로, 동측 및 북측 소로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 포함되며, 특정용도제한지구에 접합니다. 일반상업지역으로 이용 중이고 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 298세대 규모의 역세권 아파트라는 입지 장점이 있습니다. 다만 최근 12개월 실거래 표본이 1건뿐이고 최근 거래 추세는 -19.1%입니다. 최근 거래가 100,000,000원인 상황에서 143,000,000원에 취득하면 매도 시 가격 조정 부담이 커질 수 있습니다.
• 점유. 감정평가서상 거주인 부재로 임대 여부가 미상입니다. 등기된 임차인 허윤정 씨 외의 실제 점유자나 별도 임대차가 있는지 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장한다는 내용, 보증금 미전액 변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 제출된 확약서 원문과 일치하는지 확인하세요. 확약의 적용 대상이 허윤정 씨 건인지, 별도 조건이 있는지도 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차, 말소 협조 주체를 확인하세요. 확약 문구만 믿고 말소 절차가 자동으로 완료된다고 생각해서는 안 됩니다.
• 확약 밖 점유자 조사. 전입세대열람, 현장 방문, 실제 점유자 확인을 통해 허윤정 씨 외 다른 임차인이나 점유자가 있는지 확인하세요. 확약은 허윤정 씨 건에만 적용되므로 별도 임차관계는 독립적으로 분석해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 2024.07.25 공매공고 부기등기와 2026.09.17 말소등기를 확인하고, 한국자산관리공사에서 관련 공매의 실제 진행 및 취소 여부를 최종 대조하세요.
• 국세 및 배당 확인. 말소기준권리가 노원세무서장 압류이므로 관련 체납처분 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 관련 금액은 예상배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 별도로 확인하세요.
• 신청채권 확인. 주택도시보증공사의 청구액 140,000,000원과 배당요구 및 채권계산서, 임차보증금 관련 확약서의 관계를 원본으로 대조하세요. 동일 원인채권을 단순 합산하는 오류가 없어야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 100,000,000원입니다. 전체 거래 평균만 보고 감정가를 정당화하지 말고, 최근 하락 추세와 대상 호수의 면적·층 차이를 반영해 보수적인 응찰가를 설정하세요.
• 관리비 및 기타 비용. 관리비 체납, 공용부분 미납관리비, 취득 관련 세금 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 실거래 자료의 원본을 직접 대조한 후 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 합격이 아니다”

이 사건은 대항력 임차인이 존재한다는 사실만으로 위험한 물건이라고 단정할 수 없습니다. 허윤정 씨는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 및 확정일자를 갖췄지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그러나 확약이 권리 위험을 해결한다고 해서 가격까지 정당화하는 것은 아닙니다. 현재 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 100,000,000원의 143.0%이고, 거래 추세도 -19.1%입니다. 전체 12건 평균인 121,591,666원과 비교해도 최저가가 더 높습니다.

더욱이 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐이며, 감정평가서상 임대 여부도 미상입니다. 확약 밖 점유자 위험과 공매 이력까지 확인해야 합니다.