광주지방법원 2026타경31486. 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 19층 1913호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 요항표의 이용상태는 오피스텔이며 27.4평형으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 근린상가로 단정하거나 아파트로 취급해서는 안 됩니다. 실제 건축물대장상 용도와 현황을 대조해야 하는 집합건물입니다.
등기상 소유자는 유한회사비알케이입니다. 2022년 9월 16일 소유권보존과 동시에 우리은행 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원으로 상당히 큰 규모이며 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있습니다.
이후 최연배 씨의 전세권과 주택임차권이 설정·등기되었고, 전세권은 2025년 주택도시보증공사로 이전되었습니다. 2026년 5월 8일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 핵심은 전세보증금이 배당되지 않는다는 사실과 매수인이 그 보증금을 인수하는지는 별개의 문제라는 점입니다. 이 사건은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 보증금 인수형 대항력 임차인 사건으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층 1913호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류상 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 27.4평형 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 19층 · 사용승인일 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 188,900,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 확인일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차인, 매수인 인수 0원 산정
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원이며, 공동담보목록 제2022-834호가 연결되어 있습니다. 이 금액은 채권최고액이지 이 오피스텔 한 호실에 실제로 귀속되는 대출잔액이라고 단정할 수는 없습니다.
최연배 씨의 임대차계약일은 2022.10.06, 확정일자는 2022.10.11, 점유개시일은 2022.10.25, 주민등록 전입일은 2024.09.24입니다. 이 가운데 대항력 판단에서 중요한 전입일은 말소기준권리 설정일인 2022.09.16보다 늦습니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인으로 볼 수 없습니다.
전세권은 2023.11.17 등기되었고, 주택임차권은 2024.11.21 등기되었습니다. 두 권리 모두 우리은행 근저당 이후의 후순위 권리입니다. 2025.04.10에는 전세권이 주택도시보증공사로 이전되었으며, 2026.05.08에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 전세권과 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG 전세권 이전 확인
실제 임차인은 최연배 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 실거주 임차인이 아니라 기존 전세권을 이전받은 권리자이자 경매신청채권자입니다. 전세권 이전 등기일은 2025.04.10이며, 원인에는 2025.04.07 매매가 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연배 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 188,900,000원 | 전입 2024.09.24 점유개시 2022.10.25 |
2022.10.11 | 없음 | 선순위 없음 | 0원 산정 |
임차권등기에는 임차보증금 188,900,000원과 월차임 110,000원이 기재되어 있습니다. 임대차계약일은 2022.10.06이며, 전세권 설정계약에 기재된 존속기간은 2022.10.17부터 2030.10.16까지입니다.
③ 시세 및 회차별 가격 분석 — 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 201,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 다만 감정평가 요항표에는 동일 건물·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 2억 100만원이 주변 시세보다 비싼지 저렴한지는 현재 수치만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | HUG 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 201,000,000원 | 100% | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 160,800,000원 | 80% | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,640,000원 | 64% | 0원 | 0원 |
유찰에 따라 최저매각가는 1억 6,080만원, 1억 2,864만원으로 내려갈 수 있습니다. 하지만 이것은 법원 최저매각가의 변화일 뿐, 해당 오피스텔의 실제 시장가격이 아닙니다. 유찰로 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세 대비 매수 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 최연배 | 188,900,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 경매신청 · 주택도시보증공사 | 188,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 201,000,000원에서 추정 집행비용 3,614,000원을 공제하면 우리은행에 배당되는 금액은 197,386,000원입니다. 전세권 및 HUG 신청채권은 시뮬레이션상 배당액이 0원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
배당 산정상 채권자 총 청구액은 23,425,720,000원, 채권자 배당액은 197,386,000원, 미배당액은 23,228,334,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 총액에는 최연배 씨 전세권과 HUG 신청채권에 기재된 동일 금액 188,900,000원이 각각 포함되어 있습니다. 전세권 이전 이력을 고려하면 이를 독립된 두 건의 보증금으로 합산해서는 안 되며, 실제 채권 귀속을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물 등으로 형성되어 있습니다. 광주역과 인근 상업지역 접근성을 갖춘 입지입니다.
- 교통. 인근에 광주역과 버스승강장이 소재합니다. 남측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 20층 규모로 사용승인일은 2022.09.01입니다. 대상 호실은 19층 1913호이며 감정평가상 27.4평형 오피스텔입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기, 옥내 및 지하주차장 등이 설치되어 있는 것으로 평가되었습니다.
- 토지·규제. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 일반상업지역입니다. 남측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조하여 실제 용도와 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 광주역 인근의 신축급 오피스텔이라는 입지적 특징은 있으나, 동일 건물·동일 평형의 실거래가격을 대조하지 못한 상태에서는 환금성과 적정 매수가를 수치로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 민간임대주택 등록. 갑구 1-1의 민간임대주택 등기와 2019.10.02 등록 원인을 확인하세요. 관할 지자체에서 등록 유지 여부, 임대의무기간, 경매로 소유권이 이전될 때의 등록 말소 및 낙찰자 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 불일치. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔의 차이를 건축물대장 및 실제 현황으로 대조하세요. 주거용 사용 가능 여부, 취득 관련 세금, 대출 및 향후 매도 조건에 영향을 줄 수 있습니다.
- 우리은행 공동담보. 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록 제2022-834호를 확인하세요. 실제 채무 잔액과 해당 호실에 배분되는 채권액을 구분해야 합니다. 을구 1-1의 56,520,000원 변경등기 및 공동담보 해제 내역도 원본으로 대조하세요.
- HUG 전세권 이전. 2025.04.10 전세권 이전과 2026.05.08 강제경매 신청의 관계를 확인하세요. 최연배 씨 전세권과 HUG 신청채권의 동일 보증금 중복 기재 여부, 실제 채권자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 및 명도. 대항력이 없더라도 현재 점유 여부와 실제 퇴거 상태는 별도로 확인해야 합니다. 점유개시일 2022.10.25, 전입일 2024.09.24, 임차권등기 2024.11.21을 기준으로 현장조사와 인도 절차를 검토하세요.
- 당해세·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 배당액이 달라질 수 있으므로 관련 자료를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 및 유사 면적의 실제 거래가격, 현재 매물 호가, 공실 여부, 임대수익과 관리비를 확인하세요. 감정가 201,000,000원을 그대로 시장가격으로 간주하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 HUG 채권 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정하지 말 것
광주 2026타경31486의 핵심 권리분석은 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 최연배 씨 1명이며, 전입일 2024.09.24가 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.09.16보다 늦습니다. 전세권과 임차권도 후순위로 분류되어 매각으로 소멸하는 구조이므로, 전세보증금 188,900,000원이 미배당되더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 이 물건에는 일반적인 담보권 말소와 별개로 민간임대주택 등기가 존재합니다. 임대의무기간과 매각 이후의 등록 상태를 확인해야 하며, 사건 분류상 근린시설과 감정평가상 오피스텔이라는 용도 차이도 반드시 해소해야 합니다. 우리은행의 거액 공동담보 근저당과 HUG로 이전된 전세권의 채권 귀속 역시 원본 확인이 필요합니다.
가격 측면에서도 현재 최저가는 감정가와 같은 201,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 동일 건물·동일 면적의 실제 거래가격을 비교할 수 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원으로 최저가는 낮아질 수 있지만, 실제 시세와 비교하지 않은 할인율은 투자 판단 근거가 될 수 없습니다.
결론적으로 이 물건은 일반적인 임차보증금 인수 위험은 낮은 편입니다. 하지만 민간임대 등록의 효력, 실제 용도, 공동담보 채무 범위, HUG 채권 귀속이라는 별도 확인사항이 남아 있습니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 신건 가격의 적정성과 법적 이용조건을 확인하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
