의정부지방법원 2026타경70825. 경기도 양주시 장흥면 부곡리 344-1 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 제2종근린생활시설인 제조업소·농산물가공처리시설로 이용되고 있으며, 일부는 실제 주택으로 사용되고 있습니다. 소유자는 농업회사법인에그홀릭주식회사입니다. 2025년 5월 16일 설정된 장흥농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2026년 김외숙의 가압류 및 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.

권리관계에서 중요한 점은 현재 등기된 근저당권의 채권최고액이 2,147,000,000원으로, 최저매각가에 상당히 근접한다는 것입니다. 현재 회차 예상배당에서는 선순위 근저당에 채권최고액 전액을 배당하고도 후순위 채권에 일부 배당이 이루어지지만, 전체 채권액을 충족하지 못합니다. 다만 채권자가 배당받지 못하는 금액이 곧 낙찰자에게 승계되는 채무는 아닙니다. 이 사건에서 더 주의해야 할 부분은 건물의 실제 이용상태와 점유관계, 그리고 토지의 이용 제한입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2025년 장흥농협 근저당이 기준

말소기준권리는 2025.05.16. 설정된 장흥농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,147,000,000원이며, 공동담보목록 제2025-25883호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 이후 등기된 김외숙의 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 하나은행, 영북농업협동조합, 농업회사법인에그플러스주식회사, 농업회사법인새맑음주식회사 명의로 설정되었던 근저당권들은 이미 말소 처리되었습니다. 이성원, 농업회사법인 에이치에스푸드 주식회사, 농업회사법인 에그플러스 주식회사, 신용보증기금의 가압류와 국가의 압류 역시 등기부상 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 현재의 말소기준권리를 판단할 때 과거 말소된 근저당권을 살아 있는 선순위 권리로 취급해서는 안 됩니다.

② 점유·임대차 — 일부 주택 사용이 핵심 변수

확인된 임차인 신고는 없지만, 임대관계는 미상입니다. 특히 목록2 건물의 2층이 현황 주택으로 사용되고 있다는 점을 가볍게 보아서는 안 됩니다. 주택으로 사용되는 부분에 실제 거주자가 있는지, 그 점유자가 소유자 관계자인지 또는 임차인인지 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 2,201,249,200원의 의미

감정가와 최저매각가는 모두 2,201,249,200원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 그러나 이 금액이 주변 거래가격보다 낮은지 판단할 수 있는 직접적인 실거래 비교 기준은 확인되지 않습니다.

특히 제조업소와 토지가 결합된 부동산은 건물 규모뿐 아니라 실제 가동 가능성, 토지의 사용 가능 면적, 도로저촉 여부, 용도 적합성 및 시설 상태에 따라 가치가 달라집니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어려운 유형입니다.

회차별 금액은 현재 회차와 유찰 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 미래 매각기일·최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액과 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,201,249,200원 가정)

근저당 배당액은 채권최고액 기준 추정이며 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 김외숙의 가압류와 강제경매개시결정은 동일 채권자에 관한 등기로, 별도 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 금액을 중복 합산하지 않았습니다. 신청채권 청구액 193,950,348원에 대한 별도 예상배당은 시뮬레이션상 0원으로 표시되어 있으나, 김외숙의 가압류에는 29,836,708원이 계상되어 있습니다. 실제 배당은 채권의 동일성, 채권계산서, 집행비용과 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 2,201,249,200원에서 집행비용 24,412,492원을 차감한 뒤 장흥농업협동조합에 2,147,000,000원을 배당하고, 남은 29,836,708원을 김외숙의 가압류 채권에 배당하는 가정입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부곡1리 마을회관 남동측에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공장·전·답 등이 혼재하는 지방도변 상가지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 서측으로 가마골로(39번 지방도), 남측으로 신호국로(39번 국도) 및 수도권제1순환고속도로(100번)가 소재합니다.
• 건물 용도. 목록2와 목록3은 제2종근린생활시설인 제조업소·농산물가공처리시설입니다. 목록2의 일부 2층은 현황 주택으로 이용되고 있어 실제 사용상태와 건축물대장상 용도에 대한 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 목록2는 일반철골구조 일반철골지붕 지상 2층, 목록3은 일반철골구조 일반철골지붕 지상 1층입니다. 기본적인 위생·급배수·전기설비와 일부 난방설비가 조사되어 있습니다.
• 토지. 기재된 토지의 면적은 737.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타이며 평지·사다리형·소로한면의 특성입니다. 공시지가는 663,700원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 부곡1지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 도로저촉. 목록4는 도시계획도로에 저촉되는 부분이 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)와 중로3류(폭 12m~15m) 관련 제한을 검토해야 합니다. 도로저촉 면적의 감정평가 단가는 1,081,000원/㎡로 별도 표시되어 있습니다. 일부 현황도로 역시 별도 단가가 적용되었습니다.
• 농지 관련. 목록4는 지목이 답이지만 매각물건명세서상 농지취득자격증명원은 불필요하다고 기재되어 있습니다. 다만 원상회복명령 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있으므로 행정상 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 ㄱ~ㄹ 건물이 있으며 일괄매각 대상에 포함됩니다. 그 위치와 구조, 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 적치물. 토지 및 건물 내부의 적치물·적재물은 별도로 평가되지 않았습니다. 울타리와 바닥포장은 토지 가치에 포함되어 있습니다. 적치물의 소유관계 및 처리 부담을 확인해야 합니다.
• 경계. 감정평가에서는 정밀 측량 시 실제 면적과 경계가 달라질 수 있으며, 타인 소유 토지에 대한 점유 또는 타인 소유 물건의 본건 토지 점유 가능성을 주의사항으로 제시했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2025.05.16. 장흥농업협동조합 근저당권이 기준이며, 기존 말소된 근저당권의 해지 및 말소내역과 현재 유효한 권리를 최신 등기사항증명서로 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 장흥농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2025-25883호와 일괄매각되는 각 토지·건물의 등기사항을 대조해야 합니다.
• 주택 사용 부분의 점유 확인. 목록2의 2층 실제 거주자, 점유 원인, 전입 여부, 임대차계약 및 보증금을 확인해야 합니다. 임대관계 미상인 상태에서 인수위험을 확정적으로 배제하면 안 됩니다.
• 현황 용도의 적법성. 제조업소 용도의 건물 일부를 주택으로 사용하는 현황에 대해 건축물대장, 사용승인내역 및 행정기관 확인이 필요합니다. 건축물대장에는 2019.11.13. 증축내역이 있습니다.
• 도로저촉 및 실제 활용 면적. 목록4의 도시계획도로 저촉 면적과 현황도로 부분을 구분하고, 토지이용계획 및 감정평가명세표의 적용 단가를 확인해야 합니다.
• 농지 원상회복 위험. 농지취득자격증명원 불필요 기재와 별개로, 원상회복명령 가능성에 관한 사실조회 회신의 내용을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물과 적치물. ㄱ~ㄹ 건물의 실제 범위와 권리관계, 건물 내부 적재물의 소유자 및 처리비용을 조사해야 합니다.
• 경계·측량. 실제 경계와 공부상 경계가 다를 가능성이 지적되어 있으므로 현황측량 필요성을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 같은 지역의 실제 거래와 임대수익, 제조시설로서의 이용 가능성 등을 별도로 검토해야 합니다. 현재 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 적정가격을 판단할 수 없습니다.
• 배당·집행비용. 실제 선순위 채무잔액, 세금, 우선변제채권 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 예상 미배당액을 매수인 승계금액과 혼동하지 않아야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서 및 법원 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리의 소멸”과 “부동산의 가치”는 다른 문제

의정부지방법원 2026타경70825는 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리의 소멸관계도 비교적 단순한 사건입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

목록2의 2층은 현황 주택이고 임대관계가 미상입니다. 목록4는 도시계획도로에 저촉되며, 농지 원상회복명령 가능성도 명시되어 있습니다. 제시외 건물과 별도 평가되지 않은 적치물, 측량 시 경계 차이 가능성까지 고려하면 현장조사와 행정상 이용 가능성 검토의 중요도가 높은 물건입니다.

또한 신건 최저매각가 2,201,249,200원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거도 확보되지 않았습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 도로저촉과 사용 제한, 점유관계를 반영한 실질취득비용을 따져야 합니다.

결론은 “등기상 인수는 0원 추정, 가격과 현황은 보류”입니다. 말소기준권리가 명확하다는 점은 긍정적이지만, 실제 점유·토지이용·건물용도와 시장가치를 확인하기 전까지 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 매각 이후 실제로 활용할 수 있는 부동산의 가치와 부담을 얼마나 정확하게 파악하느냐입니다.