의정부지방법원 2026타경70848. 경기도 의정부시 가능동 727-1에 있는 근린생활시설과 주택이 결합된 건물 및 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 1층은 근린생활시설 2개 호실, 2층은 방 3개 등을 갖춘 주택으로 이용되고 있습니다.
등기부상 소유자는 이화용과 최효진으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2025년 5월 30일 최효진을 채무자로 하는 이종구의 채권최고액 450,000,000원 근저당권이 설정되었고, 이를 기초로 2026년 4월 21일 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
주의해야 할 점은 이 건물이 일반적인 아파트 한 채가 아니라는 사실입니다. 상가와 주거시설이 혼재하고, 실제 임대관계가 확인되지 않았으며, 토지는 정비구역에 포함됩니다. 여기에 기존 지분에 관한 압류와 별도의 경매개시결정까지 얽혀 있어 입찰 전 검토할 사항이 적지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 727-1 도로명주소: 경기도 의정부시 가능로50번길 19 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 1층 이용상태 | 근린생활시설 2개 호실 |
| 2층 이용상태 | 주택 · 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 세탁실, 현관 등 |
| 토지면적 / 지목 | 160.3㎡ / 대 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 이화용(2분의 1 지분), 최효진(2분의 1 지분) |
| 감정가 | 601,173,520원 |
| 최저매각가 | 601,173,520원 (신건) |
| 신청채권자 | 이종구 |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 포함 |
본 사건의 표시 최저매각가격은 601,173,520원입니다. 이 금액을 별도로 다시 2배 계산해서는 안 됩니다. 입찰 전 건물·토지의 일괄매각 범위와 지분평가 기준을 감정평가서 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 이종구 근저당
권리분석의 출발점은 2025.05.30. 설정된 을구 5번 이종구 근저당권입니다. 채권최고액은 450,000,000원이고 채무자는 공동소유자 최효진입니다. 해당 근저당권에는 가능동 727-1 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
이보다 먼저 설정되었던 의정부서부새마을금고 근저당권, 김기화 근저당권 및 관련 권리는 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 권리 소멸 기준으로 삼을 권리는 기존 금융기관 근저당이 아니라 이종구 근저당권입니다.
- 말소기준권리: 이종구 근저당권 450,000,000원.
- 후순위 근저당: 정재완 근저당권 52,500,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
- 후순위 압류: 국·의정부시·국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
- 경매개시결정: 성진환의 강제경매개시결정과 이종구의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 이화용 지분에는 국세·지방세 및 국민건강보험공단 관련 압류가 남아 있습니다. 세금채권의 성격과 법정기일, 배당요구 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다. 후순위로 등기되어 있다는 이유만으로 모든 세금채권이 근저당권보다 늦게 배당된다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원과 점유 확인은 별개
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 배당 시뮬레이션에서 산정한 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정평가 자료에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 없거나 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다.
| 확인된 임차인 | 0명 (신고·조사 내역 기준) |
|---|---|
| 실제 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 점유·전입·사업자등록 등 확인 전에는 확정 불가 |
| 예상 인수금 | 0원 (현재 산정 기준) |
| 명도 관련 | 1층 근린생활시설과 2층 주택의 실제 점유관계 확인 필요 |
2층 주택은 주민등록 전입, 점유 시점, 확정일자 및 보증금 관계를 확인해야 합니다. 신원이 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력은 가능·미상으로 판단해야 하며, 대항력을 확정적으로 인정하거나 부정해서는 안 됩니다.
현재의 인수액 0원은 확인된 권리 및 배당 가정에 따른 수치입니다. 실제 선순위 임차인이 발견된다면 낙찰자의 부담 구조가 달라질 수 있으므로 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 실거래 비교보다 매각범위 검증이 우선
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 601,173,520원이며, 유찰되지 않은 신건입니다.
다만 이 물건은 1층 근린생활시설과 2층 주택으로 구성된 주상용 건물입니다. 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만으로 비교하기 어렵고, 건물의 이용상태뿐 아니라 토지 가치와 정비사업 관련 조건도 함께 살펴봐야 합니다.
특히 감정가가 지분평가와 연결되어 있다는 명세서 기재가 있으므로, 최저매각가격이 어떤 건물·토지 범위를 기준으로 산정되었는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 601,173,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,411,735원 |
| 1. 근저당 · 이종구 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정재완 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 90,261,785원 |
현재 최저매각가격 기준의 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·기타 조세채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정한 것으로 실제 채권잔액 및 배당액과 다를 수 있습니다.
시뮬레이션상 채권자에게 배당되는 금액은 총 502,500,000원이며, 소유자에게 90,261,785원이 남습니다. 하지만 세금 관련 교부청구가 우선 배당에 해당하면 이 잔여액과 후순위 채권자의 배당금이 변경될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 매각 회차 | 최저매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 601,173,520원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 480,938,816원 | 28,770,572원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 384,751,052원 | 123,935,463원 | 0원 |
유찰로 최저매각가격이 낮아질수록 매각대금에서 채권자들에게 돌아가는 금액도 감소합니다. 1회 유찰 시 채권 미배당액은 28,770,572원, 2회 유찰 시에는 123,935,463원으로 산정됩니다.
다만 이는 채권자의 미회수 예상액입니다. 후순위 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
그러나 인수액이 실제로도 0원인지 여부는 점유·임대차 및 세금관계 확인을 전제로 합니다.
특히 정비구역 내 물건은 사업 단계, 권리관계 및 향후 부담금 등에 따라 경제적 가치가 달라질 수 있습니다. 유찰 이후에도 실질적인 가격 경쟁력을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·토지이용·정비구역 분석 (감정평가 기준)
- 주변 환경. 의정부시 가능동 소재 가능초등학교 동측 인근입니다. 단독주택, 다가구주택, 주상용 건물, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 주거·상업지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 흥선역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 면적 160.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 지형은 평지이며 세로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하며 지구단위계획구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 정비사업. 정비구역에 포함되며, 가능8구역 재개발사업과 관련된 중로2류(폭 15m~20m) 계획에 저촉됩니다.
- 교육환경 관련 규제. 가능초등학교 절대보호구역과 의정부공고 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지의 개별공시지가는 1㎡당 1,944,000원입니다. 공시지가는 실거래가격이나 경매 적정입찰가와 동일하지 않습니다.
- 건축물 상태. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
따라서 일반적인 임대수익형 건물과 동일한 방식으로만 평가해서는 안 됩니다. 실제 정비사업 단계와 권리산정 기준, 분양대상자 해당 여부, 현금청산 가능성, 사업 진행에 따른 추가 부담 및 도로계획의 영향을 확인해야 합니다.
정비구역에 포함되었다는 사실만으로 조합원 분양권이나 개발이익이 보장되는 것은 아닙니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 매각범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 범위, 공유지분 관련 기재, 제시외 건물 ㄱ~ㄹ의 포함 관계를 감정평가서·명세서에서 확인해야 합니다.
- 감정가 산정방식. 2분의 1 지분 평가액과 최저매각가격의 2배액 산정에 관한 명세서 기재를 검증하고, 입찰가격에 중복 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 1층 상가 점유. 근린생활시설 2개 호실의 실제 사용자, 영업 여부, 사업자등록일, 임대차보증금 및 계약사항을 확인해야 합니다.
- 2층 주택 점유. 실제 거주자, 주민등록 전입일, 확정일자, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 관계. 국·의정부시·국민건강보험공단의 압류와 관련하여 세금채권의 법정기일, 당해세 여부, 교부청구 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 경매사건 병존. 최효진 지분에 관한 성진환의 강제경매개시결정과 현재 이종구의 임의경매 사건 사이의 매각범위 및 절차 관계를 확인해야 합니다.
- 정비사업 진행상황. 가능8구역 재개발사업의 진행 단계, 권리산정 기준, 분양 또는 현금청산 관련 조건, 추가 부담 및 도로계획 저촉 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 1층 근린생활시설과 2층 주택의 공부상 용도, 실제 이용상태, 제시외 건물 및 불법 증축·용도변경 여부를 확인해야 합니다.
- 체납관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능성이 있는 비용과 각종 공과금 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 유사 주상용 건물 및 토지 거래가격과 비교하고, 정비사업 관련 위험을 반영한 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공적 장부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 입찰 판단은 보류”
의정부지방법원 2026타경70848은 말소기준권리가 비교적 명확한 사건입니다. 이종구 근저당권을 기준으로 후순위 정재완 근저당권, 압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 등기상 권리 소멸이 곧 입찰 안전성을 보장하지는 않습니다. 1층 근린생활시설과 2층 주택의 실제 임대관계가 미상이고, 세금 관련 압류 및 정비구역 내 권리관계와 도로계획 저촉 문제가 남아 있습니다. 더욱이 감정평가액과 지분의 관계에 관한 특이사항이 있어 매각범위 검증이 필수입니다.
현재 최저매각가격 601,173,520원은 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그것만으로 투자 매력이 확보된다고 단정해서는 안 됩니다.
결론은 ‘등기상 권리 소멸 구조는 양호, 점유·세금·정비사업·가격은 추가 확인’입니다. 입찰 여부는 이 네 가지 사항이 해소된 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
