의정부지방법원 2026타경70889. 경기도 의정부시 호원동 르네상스시티 1동 8층 808호입니다. 감정가와 최저매각가는 70,700,000원으로 동일한 신건이며, 전용면적은 15.64㎡입니다. 소유자는 김지연 씨로 2021년 5월 14일 매매를 통해 거래가액 97,900,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 경매가 아니라 국세·지방세 압류와 대항력 있는 임차권이 함께 존재한다는 점입니다. 말소기준권리는 2022년 2월 15일의 갑구 6번 압류입니다. 그런데 임차권의 원래 전입일은 2021년 4월 8일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023년에 이루어졌지만, 원래의 전입과 확정일자를 기준으로 대항력 및 우선변제권 문제가 발생합니다.

더 중요한 것은 배당입니다. 보증금 97,900,000원 전액을 배당받지 못하는 구조이므로, 낙찰가격이 낮아진다고 매수인의 실질 부담도 같은 비율로 낮아지는 것이 아닙니다. 오히려 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 늘어납니다. 이 사건은 낙찰가가 아닌 낙찰가와 인수액의 합계를 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 기준권리, 임차권은 인수 위험

등기부에는 과거 신탁등기와 신탁말소 이력이 존재합니다. 2017년 코리아신탁 및 아시아신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 이후 나현산업개발을 거쳐 2021년 5월 14일 김지연 씨에게 소유권이 이전됐습니다.

기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 갑구 6번 압류입니다. 이후 발생한 국세·지방세 관련 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 다만 세금 압류 5건 중 당해세가 있는 경우 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 세금의 실제 우선순위와 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고

한국토지주택공사 명의의 임차권등기에는 보증금 97,900,000원, 임대차계약일 2021.02.26, 점유개시일 2021.03.31, 주민등록일 2021.04.08, 확정일자 2021.03.02가 기재돼 있습니다. 2023.04.12 임차권등기명령에 따른 등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다.

다만 한국토지주택공사는 대위·승계 신고로 분류돼 있으므로 실제 임차인과 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 원래 임차인인 한국토지의 전입일과 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인의 점유 및 보증금에 관한 잔여 위험은 여전히 존재합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다

비교 대상은 의정부 호원동 르네상스시티, 동일 면적 15.64㎡입니다. 최근 12개월 거래는 총 12건이며 평균 거래가격은 69,333,333원입니다. 최신 거래 지표는 2026년 7월 58,000,000원입니다.

최근 12개월 평균은 69,333,333원이고 최신 거래는 58,000,000원입니다. 현재 최저가 70,700,000원은 최근 평균의 102.0%이며, 최신 거래가격의 약 121.9%입니다. 즉 최저가 자체도 최근 평균과 최신 거래를 웃돕니다.

더욱 중요한 비교 대상은 최저가가 아니라 인수액을 합산한 실질취득금액입니다. 현재 회차의 미배당 인수 예상액 28,872,600원을 더하면 총 99,572,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 143.6%이며, 최신 거래 58,000,000원과 비교하면 약 171.7%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)

배당 가정상 집행비용 1,672,600원을 제외한 69,027,400원이 LH 명의 임차권 보증금에 배당됩니다. 보증금 97,900,000원 중 28,872,600원이 미배당으로 남습니다. 서울보증보험의 청구금액 117,654,342원은 이 배당 가정에서 배당액이 0원입니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 유지

이 사건은 대항력 있는 임차권의 미배당액이 낙찰가에 따라 증가하는 구조입니다. 따라서 일반적인 경매처럼 유찰 횟수만큼 매수인의 취득 부담이 줄어든다고 생각하면 안 됩니다. 제공된 회차별 배당 시나리오를 실질취득금액으로 다시 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰로 낙찰가가 56,560,000원까지 내려가더라도 인수 예상액은 42,758,080원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 45,248,000원까지 내려가지만 인수 예상액은 53,866,464원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득금액은 각각 약 99,318,000원과 99,114,000원으로 거의 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 호암초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 상태입니다.
• 건물. 2017년 1월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 13층 중 8층입니다. 승강기·난방·위생설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 평지·정방형입니다. 동측으로 폭 약 25~30m 도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 르네상스시티는 176세대입니다. 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인되지만 58,000,000원부터 95,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 층별 거래가격과 실제 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 경매 이력. 해당 단지의 평균 유찰 횟수는 3.4회로 나타납니다. 다만 이 사건은 유찰 후에도 임차권 인수액이 증가하므로 일반적인 유찰 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• LH 임차권등기 원본 확인. 임차보증금 97,900,000원, 전입일 2021.04.08, 확정일자 2021.03.02의 원본 자료를 대조하고 대항력 및 우선변제권의 실제 존속 범위를 확인하세요.
• 대위·승계 관계 확인. 한국토지주택공사 명의의 임차권이 한국토지에 대한 대위·승계로 표시되어 있습니다. 실제 임차인의 보증금과 별도 보증기관 청구를 중복 합산하지 않도록 권리관계를 확인하세요.
• 서울보증보험 확약서 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상이 서울보증보험의 어떤 권리인지, LH 명의 임차권과 동일한 권리관계인지 원본 확약서와 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.
• 미배당 인수액 확인. 현재 배당 가정상 28,872,600원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 확약이 LH 권리에 적용되지 않는다면 이를 반영한 실질취득금액은 99,572,600원입니다.
• 실제 임차인 조사. 한국토지의 보증금·전입일·점유관계가 미상입니다. 임차권등기 자료와 실제 점유 현황을 대조해 추가 인수 위험이 있는지 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 세목, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인하고 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
• 실거래 비교. 동일 면적 최근 평균 69,333,333원뿐 아니라 최신 거래 58,000,000원 및 층별 가격 차이를 함께 비교하세요. 실질취득금액을 기준으로 가격 상한을 판단해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 실제 점유자, 인도 가능 여부 및 관리비 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 확약서의 내용을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “7,070만원짜리가 아니라 9,957만원짜리다”

이 물건은 단순히 최저매각가 70,700,000원만 보고 접근할 수 있는 경매가 아닙니다. 2022년 2월 15일 압류가 말소기준권리이고 이후의 여러 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞선 2021년 전입을 기초로 한 임차권의 대항력과 미배당 보증금이 핵심 위험입니다.

한국토지주택공사 명의 임차권 보증금은 97,900,000원입니다. 현재 배당 가정에서는 69,027,400원만 배당되고 28,872,600원이 부족합니다. 이 부족분을 인수 위험으로 반영하면 실질취득금액은 99,572,600원입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 증가하므로 1~2회 유찰을 기다리는 것만으로 가격 경쟁력이 생기지는 않습니다.

서울보증보험의 대항력 포기서와 임차권등기 말소 동의는 중요한 변수입니다. 하지만 그 확약이 한국토지주택공사 명의 임차권에도 적용되는지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 판단하는 것은 위험합니다. 확약의 적용 범위 밖에 있는 실제 임차인 한국토지의 미상 보증금 및 점유관계도 남아 있습니다.

가격 측면에서도 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높고, 인수액을 더한 실질취득금액은 최근 평균의 약 143.6%입니다. 최신 거래가격과 비교해도 상당히 높은 수준입니다. 세금 압류 5건의 배당 영향까지 확인해야 하므로 단순한 신건 가격만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

최종 판단: 권리관계 확인 전 입찰 보류, 가격 경쟁력도 부족합니다. 서울보증보험 확약의 적용 대상, LH 임차권의 실제 인수 여부, 실제 임차인의 미상 권리 및 세금 배당순위를 먼저 확정해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차권 인수 위험을 법적으로 제거할 수 있는지 여부입니다.