의정부지방법원 2026타경70940. 경기도 의정부시 호원동 57-38 해오름팰리스 103동 2층 201호입니다. 전용면적은 72.66㎡입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 일반 주거용 아파트로 접근하면 안 됩니다.

등기에서 가장 먼저 눈여겨볼 부분은 2016년 설정된 근저당권이 이미 2021년 5월 26일 해지·말소되었다는 점입니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2025년 9월 15일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 이보다 앞선 2023년 7월 24일 강예은 씨의 임차권등기가 존재합니다. 이 임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리가 아니라 선순위 인수 검토 대상입니다.

일반적인 권리분석만 했다면 보증금 2억 6,000만원의 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있다는 결론에 도달합니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 을구 3번 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수액이 실질적으로 0원이 됩니다.

다만 확약서가 모든 임차권을 일괄적으로 없애 주는 것은 아닙니다. 을구 3-2 경정기재의 권리관계가 별도 권리인지, 단순히 을구 3번의 경정인지 확인해야 합니다. 확약은 을구 3번을 대상으로 하므로, 별도 임차권이 확인되면 그 권리의 인수위험은 그대로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 보증금 포기 확약

권리의 출발점은 2016년 근저당권입니다. 서울경기양돈축산업협동조합이 채권최고액 162,000,000원의 근저당권을 설정했지만, 해당 근저당권은 2021년 5월 26일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 매수인이 인수해야 하는 살아 있는 근저당권은 아닙니다.

이후 2021년 5월 25일 임대차계약, 6월 1일 확정일자, 6월 29일 주민등록 및 점유개시가 확인됩니다. 을구 3번 임차권등기는 2023년 7월 24일 접수됐으며 보증금은 260,000,000원입니다. 2025년 9월 15일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로 대항력 있는 임차권으로 분석해야 합니다.

임차권·점유 확인표

실제 임차인으로 확인되는 사람은 강예은 씨 1명입니다. 별도로 을구 3-2 임차권 경정기재가 있으나, 해당 기재는 인적사항과 보증금이 확인되지 않아 별도 권리인지 원본 확인이 필요합니다.

강예은 씨는 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 확인되어 대항력 및 우선변제권을 인정하는 구조입니다. 을구 3-2는 을구 3번 임차권의 경정으로 표시되며 점유개시일이 2021.06.28.로 정정되어 있습니다. 별도 임차인인지 단순 경정인지 원본 대조가 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 38% 높다

동일 단지인 해오름팰리스 103동의 전용 72.66㎡ 실거래 내역입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 기준 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

가장 최근 확인되는 거래는 2024년 4월의 200,000,000원입니다. 최근 기준 평균도 200,000,000원으로 산출되어 있습니다. 반면 이번 경매의 감정가와 최저매각가는 276,000,000원입니다.

전체 실거래 평균은 230,000,000원이지만, 이는 2021년 6월의 260,000,000원 거래가 포함된 결과입니다. 최신 거래인 2024년 4월의 200,000,000원을 중심으로 보면 가격은 과거 거래보다 23.1% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 대비 120%라는 수치만 보고 현재 경매가격을 정당화하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

신건 2억 7,600만원 가정 시 집행비용 466만 4,000원을 제외하고 강예은 씨에게 보증금 2억 6,000만원 전액이 배당되는 추산입니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권에는 1,133만 6,000원이 배당되고, 경매개시결정 관련 청구액은 배당되지 않는 것으로 산출되어 있습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

유찰 시 임차보증금 잔액 시나리오

확약이 없다고 가정하면 낙찰가격이 내려갈수록 강예은 씨의 우선변제 보증금 중 미배당 잔액이 증가할 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 확약이 을구 3번에 유효하게 적용된다면 이 금액은 매수인 인수액으로 남지 않습니다.

※ 43,091,200원 및 86,632,960원은 확약이 적용되지 않는 경우의 임차보증금 잔액 참고액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 을구 3번 임차권의 매수인 인수액은 0원으로 분석합니다. 이 금액들은 확약으로 면제되는 잔액을 보여주는 참고 수치이지, 매수인이 실제 부담할 금액이 아닙니다. 을구 3-2가 별도 권리로 확인되면 해당 권리의 위험은 이 표에 반영되지 않습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치 및 주위환경. 의정부시 의정부동 소재 의정부1동주민센터 북서측 인근으로, 주변에 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 전철 1호선 및 의정부경전철 회룡역과 노선버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 7층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 소화전, 승강기, CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형이며, 토지면적은 325.0㎡입니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 확인됩니다. 공시지가는 1,567,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 건물 자체의 공부와 현황 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 대지권의 목적인 토지의 등기부상 지목은 '전'으로, 현황 및 토지대장상 지목은 '대'로 기재되어 있으므로 원본을 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 단지 거래 표본은 2건이며 최근 확인 거래는 2024년 4월 2억원입니다. 전체 세대수는 8세대로 제한적이고 경매 참고 통계상 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%입니다. 일반적인 대단지 아파트보다 거래 상대방과 재매각 수요가 제한될 수 있습니다.

⑤ 추가 확인사항 및 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 을구 3번 임차권등기 말소 동의 확약서의 원본을 확인해야 합니다. 확약 당사자, 적용 대상, 조건, 매수인에 대한 효력과 말소 이행 절차를 확인하세요.
• 을구 3-2 경정기재 확인. 2023.08.03. 접수된 임차권 경정기재의 권리관계를 확인해야 합니다. 단순히 을구 3번의 점유개시일 경정인지, 별도의 임차권·임차인과 관련된 것인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요. 별도 권리라면 확약이 적용되지 않을 수 있고 보증금·대항력에 따른 인수위험이 남습니다.
• 임차인 배당 및 권리말소. 강예은 씨의 배당요구와 보증금 전액 배당 여부를 확인하고, 배당 이후 임차권등기 말소가 실제로 이루어지는지 확인하세요. 배당이 부족할 경우에도 확약에 따른 매수인 면책 및 말소 동의가 유효한지 검토해야 합니다.
• 전기요금 미납. 감정평가 당시 전기요금 미납으로 전기공급 제한 안내문이 부착되어 있었습니다. 현재 전기공급 상태와 미납요금, 재공급에 필요한 절차 및 비용을 확인하세요.
• 실제 이용 용도. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 공부상 용도와 실제 사용 상태, 임대 가능 여부, 관련 관리규약 및 사용상 제한을 확인해야 합니다.
• 임대관계 및 점유. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 내부 상태, 공실 여부, 임차권등기 말소 이후의 인도 가능성을 확인하세요.
• 토지 지목. 대지권의 목적인 토지의 등기부상 지목 '전'과 현황 및 토지대장상 지목 '대'의 차이에 대해 토지대장과 관련 공부를 대조하세요.
• 거래가격 재확인. 최신 확인 거래가 2024.04. 2억원으로 현재 가격과 시차가 있습니다. 최근 추가 거래와 실제 매물 호가, 같은 건물의 임대·매매 수요를 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 관리비 및 공과금. 전기요금 외에 관리비 체납, 공용부분 비용, 기타 공과금의 미납 여부를 관리주체와 관련 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당요구 관련 서류를 모두 확인하세요. 특히 권리말소와 확약 범위는 요약된 분석만으로 확정하지 말아야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리 위험을 줄여도, 비싼 가격은 남는다”

의정부 2026타경70940은 권리분석에서 상당히 중요한 특징을 가진 물건입니다. 강예은 씨의 보증금 260,000,000원은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권이지만, 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 을구 3번 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 을구 3번 임차권의 매수인 인수액은 실질적으로 0원입니다.

하지만 이 사실이 곧바로 투자 적격을 의미하지는 않습니다. 을구 3-2 경정기재의 권리 범위가 불분명하고, 확약이 별도 권리까지 해결하는 것은 아닙니다. 무엇보다 현재 최저가 2억 7,600만원은 최근 기준 거래와 최신 확인 거래 2억원의 138%입니다. 거래 추세는 23.1% 하락했고, 동일 단지 경매 참고 통계도 평균 9.2회 유찰과 매각률 0.0%로 환금성에 의문을 남깁니다.

따라서 이 물건은 확약 대상 임차권의 인수위험은 해소될 가능성이 높은 물건이지만, 현재 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 보기 어려운 물건입니다. 확약서의 법적 효력과 을구 3-2의 별도 권리 여부를 먼저 확정하고, 최신 시장가격과 실제 거래 가능성을 재검증해야 합니다.