의정부지방법원 2026타경70988. 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 월드수자인 제104동 제2층 제201호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물의 다세대주택으로 이용 중이며, 해당 건물은 2016년 사용승인된 8세대 규모의 소규모 공동주택입니다.

현재 소유자는 임광민입니다. 2017년 4월 14일 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 142,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경기신용보증재단이 가압류를 등기했고, 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했습니다.

이 사건에서 눈여겨볼 것은 채권자에게 배당되지 않는 금액과 매수인이 인수하는 금액의 차이입니다. 신건 최저가로 매각되면 채권자 측 미배당액이 22,602,000원 발생하는 것으로 계산되지만, 이 금액이 그대로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 말소기준권리와 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 단, 등기만으로 확인되지 않는 임차인의 대항력 여부는 별도로 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 농협은행 근저당

등기 흐름에서 중요한 부분은 2016년 설정된 소흘농업협동조합 근저당권이 이미 말소됐다는 사실입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 960,000,000원으로 크지만, 2017년 4월 14일 말소등기가 접수됐습니다. 따라서 이 권리를 현재 존속하는 선순위 담보권으로 취급해서는 안 됩니다.

현재 경매의 말소기준권리는 2017년 4월 14일 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 후순위인 경기신용보증재단 가압류 및 농협은행주식회사의 임의경매개시결정도 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임차관계 — 권리분석의 핵심 확인사항

현재 확인된 임차인 신고내역은 없지만, 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 임차인이 실제로 존재하지 않는다거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 143,000,000원의 적정성은 미확인

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 143,000,000원입니다. 아직 유찰된 이력이 없어 감정가 대비 가격 할인도 적용되지 않았습니다.

다만 월드수자인104동은 8세대 규모의 다세대주택으로, 현재 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 높은지 객관적으로 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

매각대금 143,000,000원에서 집행비용 2,802,000원을 제외하면 140,198,000원이 농협은행주식회사 근저당권 배당에 사용되는 것으로 계산됩니다. 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액 기준 미배당액은 2,602,000원이며, 경기신용보증재단의 가압류 채권 20,000,000원은 배당받지 못하는 것으로 산정됩니다.

따라서 채권자 전체의 예상 미배당액은 22,602,000원입니다. 다만 이는 채권자 측 배당 부족액으로, 매수인 인수액과는 별개입니다. 이 배당표는 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세 및 임차인의 우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

현재 신건 가격과 유찰을 가정한 가격별 채권자 배당액, 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 향후 매각가격이나 유찰 여부를 확정하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 0원은 현재 산정된 권리 기준으로, 미확인 임대차 및 점유관계 위험은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 송우4리마을회관 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 및 전 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 본건 남동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄하며 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 및 성장관리권역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에도 해당합니다.
• 토지거래 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 있으며, 기재된 공고는 외국인 등과 주택 용도에 관한 것입니다. 실제 매수인 및 거래에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 현황. 지목은 대지이며 토지면적은 602.0㎡, 공시지가는 280,500원/㎡입니다. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 유지·보수 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 매매 사례와 거래량이 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다. 주변 유사 건물의 거래가격과 매도 소요기간을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2017.04.14 접수된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 기존 근저당 말소 확인. 소흘농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권은 2017.04.14 이미 말소된 것으로 나타납니다. 최신 등기부에서 해당 말소 상태를 확인하세요.
• 임차인·점유관계 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 점유 원인, 전입일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수 위험 재검토. 현재 배당 시나리오의 인수액은 0원이지만, 선순위 대항력 임차인이 새로 확인되면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
• 실거래가격 비교. 송우리 인근 유사 연식·면적·입지의 다세대주택 거래사례를 확인하세요. 감정가가 적정 시세인지 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정 가격은 114,400,000원, 2회 유찰 가정 가격은 91,520,000원입니다. 실제 매각공고와 시세를 재확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
• 소유자·점유자 명도. 실제 점유관계에 따라 인도명령 또는 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 점유 상태와 명도 가능성을 사전에 확인하세요.
• 건물 내부 확인. 누수, 결로, 설비 노후, 마감 상태 및 수리 필요 여부를 점검하세요. 실내 상태에 따라 실질취득비용이 증가할 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공동주택 관리비의 장기 체납 여부와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 토지거래허가구역 관련 제한의 구체적인 적용 범위를 확인하세요.
• 입찰서류 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 확인하세요.

맺으며 — “권리 정리는 긍정적, 가격 판단은 보류”

포천 월드수자인 104동 201호는 등기상 권리 구조가 비교적 단순한 다세대주택입니다. 2016년 설정된 소흘농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2017년 농협은행주식회사 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 후순위 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

신건 가격 143,000,000원에서 채권자 미배당액이 22,602,000원 발생하는 것으로 계산되지만, 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이고, 실제 점유자 및 대항력 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 비교할 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 143,000,000원이 시장가치에 비해 적절한지 판단하기 어렵습니다. 건물도 8세대 규모이므로 매매가격과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

따라서 이 사건은 등기상 권리 정리에는 긍정적인 요소가 있지만, 미확인 임대차 위험과 가격 검증 부족으로 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 유찰을 기다린다고 무조건 저렴해지는 것도 아닙니다. 점유관계 확인과 주변 실거래 검증을 마친 뒤 입찰가를 결정하는 것이 가장 중요한 과제입니다.