의정부지방법원 2026타경71018. 경기도 동두천시 상봉암동 153, 성보다세대주택 201동 202호입니다. 전용면적은 59.97㎡이며, 1994년 5월 6일 준공된 64세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임영순이고, 2014년 7월 8일 매매로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이며 청구금액은 19,852,689원입니다.
겉으로 보면 최저가 7,270만원에 임차인 명단도 없는 소형 다세대주택입니다. 그러나 이 물건은 단순히 임차인 명단이 없다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 평가해서는 안 됩니다. 등기부에는 2013년 설정된 농협은행 근저당권의 변경 및 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내역이 남아 있습니다. 반면 권리분석상 말소기준권리는 2023년 설정된 현철이의 근저당권으로 제시되어 있습니다. 두 권리의 선후관계와 말소 여부를 먼저 정리해야 합니다.
가격 역시 적극적으로 접근할 근거가 부족합니다. 확인 가능한 거래는 2023년 7월 7,200만원 단 1건이고, 현재 최저매각가는 이보다 높습니다. 오래된 단일 거래만으로 현재 시세를 확정할 수 없으며, 신건 가격에 별도의 할인 메리트가 있다고 보기도 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71018 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상봉암동 153 성보다세대주택 제201동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.97㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 |
| 단지 / 준공 | 성보(153) · 64세대 · 1994.05.06 준공 |
| 소유자 | 임영순 (2014.07.08 매매 취득, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,700,000원 / 72,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 19,852,689원 |
| 제공된 기준권리 | 을구 9번 근저당권 · 현철이 · 2023.12.19 · 채권최고액 26,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기상 권리 확인사항 | 2013년 설정 근저당권의 변경 및 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전 내역 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재검증해야 한다
핵심은 을구 3번 계열의 근저당권입니다.
2013년 11월 29일 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2017년 10월 23일 채무자가 임영순으로 변경되었고, 2018년 1월 11일 채권최고액이 32,200,000원으로 변경되었습니다. 이어 2025년 8월 4일 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
이전 등기 자체는 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 그런데 제공된 기준권리 판정은 2023년 12월 19일 설정된 을구 9번 현철이의 근저당권(채권최고액 26,600,000원)을 말소기준권리로 제시합니다. 2013년 설정 권리의 이전 내역이 실제로 유효하게 존속하는지, 말소 또는 변제된 사실이 있는지부터 확인해야 합니다.
한편 2014년 설정된 하정덕의 근저당권(7,500,000원)은 2018년 1월 10일 말소되었습니다. 2018년 설정된 골든트리캐피탈대부의 근저당권(18,000,000원)과 그 근저당권부 질권도 2023년 12월 19일 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 과거 골든트리캐피탈대부의 임의경매는 2019년 7월 16일 취하를 원인으로 말소되었습니다.
2023년 12월 19일 설정된 현철이의 근저당권은 채권최고액 26,600,000원입니다. 제공된 권리분석에서는 이 권리가 말소기준으로 계산되어 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 다만 앞서 설명한 을구 3번 계열 권리와의 충돌이 해소되기 전까지는 이 판단을 확정적으로 받아들이기 어렵습니다.
임차인 및 점유관계. 현재 확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 실제 점유자와 임대차계약의 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 명단이 없다는 사실만으로 명도 부담이나 대항력 있는 임차인 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 7,270만원은 거래사례보다 높다
비교 대상은 성보(153) 단지의 전용 59.97㎡ 거래입니다. 확인 가능한 거래는 2023년 7월 1층 거래 1건으로, 거래금액은 72,000,000원입니다. 표본이 단 한 건이고 매각기일과 거래 시점 사이에도 상당한 간격이 있으므로 현재 시세를 판단하는 근거로는 제한적입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.97㎡ | 1층 | 72,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 59.97㎡ | 1건 | 72,000,000원 |
| 현재 감정가·최저가 | 59.97㎡ | 0회 | 72,700,000원 |
확인 가능한 거래사례는 7,200만원이고 현재 최저매각가는 7,270만원입니다. 차이는 700,000원으로, 최저매각가는 거래사례의 101.0%입니다. 따라서 제시된 거래사례를 기준으로 하면 신건 가격이 약간 더 높습니다.
거래 집계에는 72,000,000원과 1건이라는 수치가 나타나지만, 실제 개별 거래의 거래월은 2023년 7월입니다. 이 거래를 현재 시점의 최근 거래로 단정해서는 안 됩니다. 현재 매각기일인 2026년 11월과 비교하면 거래 시점이 오래되었으므로 주변의 추가 실거래와 현재 매매 호가를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,700,000원 가정 · 제공된 배당 계산 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,708,600원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 현철이 | 26,600,000원 | 26,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,391,400원 |
위 배당표는 제공된 배당 계산에서 을구 9번 현철이의 근저당권을 기준으로 산출한 수치입니다. 집행비용 1,708,600원, 근저당권 배당 26,600,000원, 잔여금 44,391,400원으로 구성됩니다. 실제 배당은 권리순위와 채권 잔액, 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 동두천시 상봉암동 소재 소요산역 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 공원, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 소요산역이 있습니다. 교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 4층 건물 중 2층입니다. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 옥내소화설비 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고, 다세대 단지 내 도로와 연결되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 223,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았으나 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
- 환금성. 64세대 규모이며 1994년 준공된 다세대주택입니다. 확인된 거래사례가 1건뿐이어서 거래량과 매수 수요를 낙관하기 어렵습니다. 실제 매매 가능 가격을 추가로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2013년 근저당권 존속 여부 확인. 농협은행 명의로 설정된 을구 3번 계열의 근저당권이 2018년 채권최고액 변경을 거쳐 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 말소 여부와 현재 권리 존속 여부를 등기부 원본으로 확인하세요.
- 말소기준권리 재검증. 제공된 기준권리는 2023년 12월 19일 현철이의 근저당권입니다. 2013년 근저당권의 이전 내역과 충돌하므로 경매개시결정 및 매각물건명세서의 인수·소멸 판단을 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 채권관계 확인. 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이고 청구액은 19,852,689원입니다. 2013년 근저당권의 양도 및 현재 채무 잔액과 연결해 확인하세요.
- 실제 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았습니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 면담 등을 통해 실제 거주자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인 가능한 거래사례는 2023년 7월 7,200만원 단 1건입니다. 2026년 매각 시점의 주변 유사 물건 거래가격과 현재 매물 가격을 별도로 비교하세요.
- 명도 및 내부 상태. 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조와 시설 상태, 수리 필요 여부를 확인해야 합니다. 점유자에 따른 명도 부담도 사전에 조사하세요.
- 배당표 재검토. 제공된 배당 계산은 현철이 근저당권을 중심으로 산정되어 있습니다. 선순위 근저당권의 존속 여부에 따라 배당과 인수 구조가 달라질 수 있으므로 확정 배당표로 간주하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 함께 확인하세요.
맺으며 — “7,270만원보다 먼저 확인할 것은 권리순위”
동두천 성보 202호는 감정가 7,270만원의 신건 다세대주택입니다. 확인된 거래사례는 7,200만원으로 감정가보다 낮지만, 2023년 7월 단 1건이어서 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 가격만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다.
무엇보다 중요한 것은 등기부의 권리순위입니다. 2013년 농협은행 근저당권의 변경 및 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내역이 존재하는데, 제공된 말소기준권리 판정은 2023년 현철이 근저당권을 기준으로 하고 있습니다. 이 차이를 해소하지 않으면 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 부담할 수 있는 권리를 확정할 수 없습니다.
임대관계 역시 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 임차인 명단이 확인되지 않는다는 이유만으로 점유 및 명도 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.
결론적으로 권리 확인 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 신건 최저가 7,270만원이라는 숫자에 집중하기보다, 먼저 2013년 근저당권의 존속 여부와 실제 매수인 부담을 확정해야 합니다.
