의정부지방법원 2026타경71066. 경기도 의정부시 호원동 엘리시아 6층 608호, 전용면적 18.055㎡의 도시형생활주택(아파트)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 89,000,000원으로 신건입니다. 소유자는 권영만이며, 2020년 6월 5일 거래가 107,530,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 가장 중요한 권리자는 김태진입니다. 2020년 5월 4일 임대차계약, 2020년 5월 6일 확정일자, 2020년 6월 5일 점유개시, 2020년 6월 11일 주민등록이라는 이력이 있고, 보증금은 107,000,000원입니다. 제공된 기준권리인 2022년 4월 11일 압류보다 앞선 임대차 권리관계이므로 대항력과 우선변제권이 핵심 쟁점입니다.

이 물건의 위험은 단순히 임차보증금이 크다는 데서 끝나지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 입찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 결국 매수인이 부담하는 총액은 크게 줄어들지 않습니다. 신건 매각가를 기준으로 계산한 실질취득 부담은 1억 900만 2,000원이며, 같은 면적의 최근 거래가격을 상당히 웃돕니다. 여기에 김태진이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 나타나는 점, 다른 점유자의 보증금이 확인되지 않는 점, 등기 요약에 근저당 1건이 집계된 점까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금 1억 700만원이 핵심

제공된 권리 기준에 따르면 말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 국의 압류입니다. 김태진 임차인은 2020년 6월 11일 주민등록을 마쳤고, 2020년 6월 5일부터 점유를 시작한 것으로 기재되어 있어 기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2020년 5월 6일로 확인되며, 2024년 2월 1일에는 보증금 107,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 2024년 2월 1일 이루어진 것으로 조사되어 있습니다.

현황조사와 등기상 점유·임차인 기재는 2명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 김태진은 등기부상 임차권자이면서 2026년 5월 21일 강제경매 신청채권자로도 표시되어 있습니다. 자동 점검 경고에는 김태진의 등기부상 권리자·채무자 동일 정황과 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 다만 제공된 등기 요약에는 소유자가 권영만, 강제경매 채권자가 김태진으로 각각 나타납니다. 따라서 가장임차인이라고 단정할 수는 없으며, 임대차계약서 원본, 보증금 지급계좌, 실제 점유 및 당사자 관계를 반드시 대조해야 합니다.

2023년 3월 20일 서울특별시 압류와 2026년 5월 21일 강제경매개시결정은 제공된 권리 기준상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 임차인의 대항력에 따른 미배당 보증금 인수는 별개입니다. 등기 말소만 보고 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 보증금 인수를 더해야 한다

엘리시아의 전용면적 18.06㎡ 동일 면적 거래를 기준으로 비교합니다. 전체 12건의 평균 거래가격은 86,333,333원이며, 최근 12개월 거래 10건의 평균은 86,650,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 7월 18층의 82,000,000원입니다.

신건 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.7%입니다. 최저가 자체도 최근 거래 평균보다 높습니다. 그러나 이 물건은 여기서 끝나지 않습니다. 대항력 임차보증금의 미배당액 20,002,000원을 더하면 실질취득 부담이 109,002,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 125.8%, 최신 거래 82,000,000원의 132.9%에 해당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)

배당 추정상 집행비용 2,002,000원을 먼저 공제하고 김태진 임차보증금에 86,998,000원을 배당합니다. 임차보증금 미배당액 20,002,000원은 매수인 인수 추정액입니다. 강제경매 신청채권 127,318,273원은 별도 기재되어 있으나 해당 배당 추정에서는 배당액 0원입니다. 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 표시되므로 동일인의 채권관계 및 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

유찰 시나리오를 보면 구조가 더욱 명확합니다. 최저매각가격이 89,000,000원에서 56,960,000원까지 내려가더라도, 매수인 인수액은 20,002,000원에서 51,465,280원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득 부담은 약 1억 840만원~1억 900만원 범위에 머뭅니다. 즉 유찰 할인으로 취득가격이 크게 낮아지는 물건이 아닙니다. 보증금 인수 구조를 무시하고 최저가만으로 입찰가를 정하면 판단을 완전히 잘못할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 호원동, 지하철 1호선 망월사역 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 망월사역과 노선버스정류장이 인근에 있고, 본건까지 차량 진출입이 용이한 것으로 조사되어 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 20층 건물이며 사용승인일은 2018.11.07입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·화재탐지·소화전·승강기 설비와 기계식 주차타워가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 특정용도제한지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,817,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 서측으로 광대로에 접하고, 토지는 7필 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 엘리시아는 255세대 규모이며, 동일 면적 최근 12개월 거래 10건의 평균은 86,650,000원입니다. 거래가격은 82,000,000원~90,000,000원 범위에 분포합니다. 개별 호수의 층·상태 차이와 실제 임대차 상황을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 원본 확인. 김태진의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자, 주민등록 및 실제 점유를 대조하세요. 대항력과 우선변제권 판단을 원본 서류로 확정해야 합니다.
• 가장임차인 의심 정황 확인. 김태진은 임차권자와 강제경매 신청채권자로 동일하게 표시됩니다. 자동 점검 경고가 있으므로 소유자와 임차인·채권자의 관계, 실제 임대차 성립 여부 및 보증금의 자금 흐름을 확인해야 합니다.
• 근저당 1건 확인. 등기 요약에 집계된 근저당의 접수일·권리자·채권액·말소 여부를 원본 등기사항전부증명서에서 확인하세요. 제공된 기준권리와 실제 선순위 권리가 일치하는지 대조가 필요합니다.
• 다른 점유자 확인. KAYUMJANOV KHURSHIDBEK KOBILJON UGLI의 전입일은 2024.11.25이며 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약, 점유원인, 보증금 및 명도 가능성을 매각물건명세서와 현황조사서로 확인하세요.
• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 신건의 입찰가 89,000,000원만 보지 말고 인수 추정액 20,002,000원을 더한 109,002,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 전략 재검토. 1회 유찰 시 실질취득 108,681,600원, 2회 유찰 시 108,425,280원으로 추정됩니다. 유찰 자체가 실질적인 가격 메리트를 만들어주지 않는 구조입니다.
• 관리비·명도 확인. 임대관계와 현재 점유 상황이 확정되지 않았으므로 관리비 체납, 실제 거주자, 인도 가능 시점과 명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·임대차계약서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 보증금 인수는 사라지지 않는다”

의정부 엘리시아 608호는 신건 최저가 89,000,000원이라는 숫자만으로 판단하면 안 되는 물건입니다. 핵심 임차인 김태진의 보증금은 107,000,000원이고, 현재 배당 추정에서 매수인 인수액은 20,002,000원입니다. 따라서 실질취득 부담은 109,002,000원으로 계산됩니다. 최근 12개월 평균 86,650,000원과 최신 거래 82,000,000원을 모두 웃도는 금액입니다.

더욱이 유찰이 반복되어 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 약 1억 840만원 수준으로 유지됩니다. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인이라는 정황, 가장임차인 의심 경고, 등기 요약상 근저당 1건의 상세 확인 필요성, 보증금 미상 점유자의 존재도 남아 있습니다.

권리 검증은 미완료, 가격 메리트는 부족, 인수 위험은 높음. 이 물건은 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근할 대상이 아닙니다. 임대차의 진정성과 선순위 권리관계를 원본으로 검증하고, 인수액을 포함한 실질취득 가격이 주변 실거래와 비교해 합리적인지 확인하기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.