의정부지방법원 2026타경71069. 경기도 포천시 선단동 25-5, 더안 201동 4층 403호입니다. 등기상 소유자는 구승태이며, 2024년 10월 16일 소유권이전과 동시에 농협은행주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 269,500,000원이고, 이를 근거로 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.

일반적인 근저당권 중심의 권리관계라면 비교적 단순한 물건입니다. 선순위였던 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 이미 등기상 말소됐고, 현재 기준권리인 농협은행 근저당권은 경매 매각으로 소멸합니다. 가압류 등 별도의 압류성 권리도 확인되지 않습니다.

그러나 매각물건명세서에는 반드시 짚고 넘어가야 할 문구가 있습니다. 대지권의 목적인 토지에 설정된 을구 4번 지역권이 선순위 권리로서 매각 후에도 존속한다는 내용입니다. 건물 등기만 보고 입찰하면 놓치기 쉬운 토지 권리입니다. 따라서 이 물건은 단순한 인수 0원짜리 경매로 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 지역권은 인수

등기 흐름을 보면 2024년 5월 8일 김태섭 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 한국양봉농업협동조합 명의의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2024년 10월 16일 일부포기를 원인으로 말소됐습니다.

이후 2024년 10월 16일 구승태 앞으로 소유권이전등기가 접수됐고, 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 269,500,000원의 새 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

2026년 5월 26일 농협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 기준 근저당권과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 다만 별도 토지등기에 설정된 선순위 지역권은 예외적으로 존속하므로, 건물의 말소기준권리 분석과 토지의 인수 권리 분석을 분리해서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 재확인

다만 감정요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 점유 현황 및 관리관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

특히 감정요항표에는 201동 내 여러 호실에 유치권 행사 중이라는 표지가 붙어 있다는 참고사항도 있습니다. 이는 건물 내 일부 호실에 관한 현장 상황이며, 403호 자체에 유치권이 성립했다고 단정할 근거는 아닙니다. 다만 동일 동에서 유치권 관련 분쟁 표시가 확인된 만큼 해당 호실의 현장 상태, 공사대금 채권 및 점유 관계를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

③ 가격 검증 — 신건 3.61억, 시세보다 싸다고 판단할 근거 부족

현재 감정가와 최저매각가는 모두 361,000,000원입니다. 유찰이 한 차례도 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

가격 판단에서 중요한 문제는 비교 가능한 실거래 자료입니다. 더안201동은 16세대 규모이고, 준공일은 2024년 2월 28일입니다. 그러나 대상 면적과 일치하는 거래 매칭이 확인되지 않았으며, 최신 거래가격도 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 3억 6,100만원을 현재 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 비교 면적의 최근 12개월 평균과 최신 거래가를 확인할 수 없기 때문에 가격 메리트에 대한 가점도 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 집행비용 5,854,000원과 농협은행 근저당 채권최고액 269,500,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다. 신청채권 청구액 243,264,828원과 근저당 채권최고액은 서로 다른 금액이므로 실제 채권잔액·이자·배당요구 내역에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 등은 반영되지 않았습니다.

신건 매각가 361,000,000원에서는 추정 집행비용을 제외하더라도 농협은행의 채권최고액이 전액 배당되는 구조입니다. 한 차례 유찰돼 288,800,000원에 매각되더라도 근저당 채권최고액은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.

두 차례 유찰돼 231,040,000원에 매각되면 집행비용을 제외한 배당재원이 줄어들어 농협은행의 미배당액이 42,494,560원 발생합니다. 다만 말소기준권리인 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정요항표에는 세종포천고속도로 선단TG 북서측 인근으로 기재돼 있습니다. 주위는 연립주택·다세대주택·단독주택·공장·근린생활시설·물류센터 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 세종포천고속도로 선단IC가 소재하는 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 외장석재 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지 형상. 대체로 세장형 토지이며 도시형생활주택의 건부지로 이용 중입니다. 남서측 약 7m, 북서측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원)·배출시설설치제한지역·토지거래계약허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 공시지가. 458,700원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 단지형 연립주택입니다. 동일 면적의 실거래 비교가 어려워 거래가격과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지역권 원본 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 4번 지역권의 등기사항전부증명서, 지역권 목적·범위·요역지 및 관련 도면을 반드시 확인하세요. 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리입니다.
• 대지권과 토지 권리 대조. 건물 등기부만 확인하지 말고 대지권의 목적인 토지의 별도등기까지 확인해야 합니다. 지역권의 존속이 토지 이용과 건물의 접근·사용에 어떤 영향을 미치는지 검토하세요.
• 유치권 표시 확인. 201동 내 여러 호실에 유치권 행사 표지가 있다는 감정평가서 기재가 있습니다. 403호 자체의 유치권 성립 여부를 단정하지 말고 현장 점유·공사대금 채권·관련 분쟁 여부를 조사하세요.
• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서와 현장 점유관계, 실제 거주자 및 인도 가능성을 재확인하세요.
• 시세 확인. 동일 면적 매칭 거래가 확인되지 않으므로 주변의 유사한 단지형 연립주택 거래와 실제 매매 호가를 별도로 조사하세요. 신건 3.61억을 시세 이하라고 전제해서는 안 됩니다.
• 배당 채권액 확인. 신청채권 청구액 243,264,828원과 근저당 채권최고액 269,500,000원을 구분하고 실제 채권잔액 및 배당요구액을 확인하세요.
• 토지 이용 규제. 제1종일반주거지역 외에 비행안전제2구역, 토지거래계약허가구역 등 관련 지정사항을 확인하고 적용 여부를 관할 기관에 문의하세요.
• 소재지 대조. 감정요항표의 가산면 방축리 표기와 사건 소재지 선단동 25-5를 원본 서류 및 지적도에서 대조하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지 등기부를 함께 확인하고, 지역권 및 현장 분쟁 관련 법률 검토를 거친 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 없음”

포천 더안 403호는 농협은행 근저당권을 기준으로 보면 구조가 단순합니다. 근저당권은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없습니다. 신건 3억 6,100만원에서 예상배당상 금전 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 본질적인 위험은 별도 토지등기에 있습니다. 2023년 12월 5일 설정된 선순위 승역지 지역권은 매각으로 없어지지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당표에 나타나는 채무와는 다른 종류의 권리 부담입니다. 지역권의 구체적인 범위와 효력을 확인하지 않은 채 입찰해서는 안 됩니다.

여기에 201동 일부 호실의 유치권 행사 표지, 임대관계 미상, 감정요항표의 소재지 표기 차이까지 있습니다. 동일 면적 실거래 비교도 어려워 감정가 3.61억원의 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다.

최종 판단은 금전상 인수 부담은 낮지만, 토지 지역권과 현장 위험을 확인하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건은 단순히 근저당이 말소된다는 이유만으로 안전성을 평가할 수 없습니다. 선순위 지역권의 실제 효력과 현장 상태를 먼저 확인하고, 그 부담을 반영한 뒤에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.