의정부지방법원 2025타경73421. 동두천시 상패동 조흥아파트 1동 6층 604호로, 전용면적 84.9㎡의 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 최상층이며 방3, 거실, 식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자 최인지는 2021년 1월 5일 매매를 원인으로 거래가액 55,000,000원에 취득했습니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 73,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 25,039,000원, 감정가의 34.3%입니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 74,333,333원, 최신 거래는 2025년 6월 74,000,000원으로 최저가와 차이가 큽니다. 최근 거래 추세도 이전 거래보다 1.8% 상승으로 산정돼, 현재 최저가 자체에는 분명한 가격 여유가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73421 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상패동 53-3 조흥아파트 제1동 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 상패로 54 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9㎡ · 방3·거실·식당·화장실 및 욕실2·발코니 · 6층 중 6층 |
| 소유자 | 최인지 (2021.01.05. 매매 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 25,039,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 펜타어드밴스대부 / 34,745,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 등기 사슬은 원본 확인
권리 계산상 말소기준은 2025.06.16. 한국스탠다드차타드은행 가압류 21,668,315원입니다. 이후의 하나캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
다만 등기 이력에는 2025.02.21. 주식회사액트캐쉬대부의 채권최고액 46,500,000원 근저당, 2025.06.20. 주식회사펜타어드밴스대부로의 근저당권 이전, 이어 엠지캐피탈주식회사와 이소영의 근저당권부채권 질권설정이 함께 나타납니다. 신청채권자 역시 주식회사 펜타어드밴스대부입니다. 따라서 입찰 전에는 말소기준 계산과 근저당 이전·질권 등기의 현재 효력 및 배당순위를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 다시 맞춰봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 33.7%
조흥아파트 1동은 총 48세대, 사용승인일은 1991.05.06.이며 비교 면적은 전용 84.9㎡입니다. 전체 7건 평균은 73,571,428원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 3건 평균 74,333,333원과 최신 거래 74,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 84.9㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2025.06 | 84.9㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2025.01 | 84.9㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2023.12 | 84.9㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2023.03 | 84.9㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.06 | 84.9㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2021.06 | 84.9㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 3건 | 74,333,333원 |
현재 최저가 25,039,000원은 최근 12개월 평균의 33.7%, 전체 거래 평균의 34.0%입니다. 최신 거래 74,000,000원과 비교해도 최저가가 현저히 낮습니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 최저가와 같은 25,039,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 850,702원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 21,668,315원 | 21,668,315원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 36,147,330원 | 2,519,983원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 57,815,645원 중 24,188,298원이 배당되고, 미배당액은 33,627,347원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 33,627,347원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 17,527,300원 | 16,811,809원 | 41,003,836원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 12,269,110원 | 11,648,266원 | 46,167,379원 | 0원 |
추가 유찰되면 매각가는 17,527,300원, 12,269,110원으로 낮아지지만 채권자 미배당액은 각각 41,003,836원과 46,167,379원으로 증가합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3, 거실, 식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 상패동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 4차선, 서측과 북동측으로 폭 약 8미터~12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 2,673.0㎡, 공시지가는 625,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·화재경보·소화설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 48세대, 1991.05.06. 사용승인 단지로 거래 표본이 7건이며 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2025.02.21. 근저당, 2025.06.20. 근저당권 이전, 이후 질권설정의 현재 효력과 말소 여부를 직접 확인하세요.
- 배당순위 확인. 신청채권자 청구액 34,745,835원이 배당 시뮬레이션상 0원인 이유를 배당요구종기·채권계산서·등기 원인과 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 등록 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 전입세대·현황조사·현장 방문으로 점유자를 특정하세요.
- 최상층 상태. 6층 중 6층이므로 옥상 방수, 누수 흔적, 결로와 단열 상태를 현장에서 살펴보세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선 관련 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 거래 가능성. 최근 시세 대비 가격은 낮지만 48세대 소규모 단지와 평균 3.0회 유찰 이력을 감안해 매도 기간을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리 확인은 엄격하게
현재 최저가 25,039,000원은 최근 12개월 평균 74,333,333원의 33.7%이고, 최신 거래 74,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 숫자만 보면 상당한 할인 구간입니다.
그러나 이 물건은 단순히 “임차인 없음·인수 0원”만 확인하고 끝낼 구조는 아닙니다. 액트캐쉬대부 근저당에서 펜타어드밴스대부로 이어지는 이전 등기와 두 건의 질권설정이 있고, 신청채권자 청구액이 배당 시뮬레이션상 0원으로 나타납니다. 가격 메리트는 합격이지만, 등기와 배당순위 확인까지 끝나야 최종 합격입니다.
