부산지방법원 2025타경281. 부산 강서구 명지동 ‘퀸덤1차에디슨타운’ 102동 3층 302호, 전유면적 117.27㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박성철은 2011년 12월 26일 거래가 367,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 등기상 핵심 담보권은 2013년 재송동새마을금고 근저당과 2022년 아이앤유크레디트대부 근저당 두 건입니다. 이 가운데 2013년 10월 4일 재송동새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정됩니다. 따라서 이 사건에서는 최저매각가가 곧 권리상 실질취득입니다. 감정가 451,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 315,700,000원, 감정가의 70%입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보지 않고 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3230-11 영어도시 퀸덤1차 에디슨 타운 제102동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유면적 117.27㎡ · 지상 13층 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2009.05.01 · 퀸덤1차에디슨타운 652세대 |
| 소유자 | 박성철 (2011.12.26. 소유권이전, 거래가 367,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 315,700,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 센텀새마을금고(변경 전 재송동새마을금고) / 326,218,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원
말소기준권리는 2013년 10월 4일 설정된 재송동새마을금고의 채권최고액 418,600,000원 근저당입니다. 2022년 5월 11일 설정된 아이앤유크레디트대부의 채권최고액 271,700,000원 근저당은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025년 2월 21일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
퀸덤1차에디슨타운 전용 117.27㎡의 실거래 기록입니다. 전체 12건 평균은 495,583,333원이지만, 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 6건 평균 484,833,333원과 최신 거래 590,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.2%의 하락 추세를 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 117.27㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2026.02 | 117.27㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2025.12 | 117.27㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 117.27㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 117.27㎡ | 9 | 439,000,000원 |
| 2025.06 | 117.27㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.27㎡ | 6건 | 484,833,333원 |
권리상 실질취득 315,700,000원은 최근 12개월 평균의 65.1%이며, 최근 12개월 최저 거래가 420,000,000원보다도 104,300,000원 낮습니다. 최신 거래 590,000,000원과 비교하면 약 53.5%입니다. 감정가 451,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 약 93.0%이고, 현재 회차에서는 여기서 다시 30% 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,219,800원 |
| 1. 근저당 · 재송동새마을금고 | 418,600,000원 | 310,480,200원 |
| 2. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 271,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 690,300,000원 중 예상배당은 310,480,200원이고, 채권최고액 기준 미배당은 379,819,800원입니다. 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정되었으며, 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명호초등학교 북서측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지와 관공서, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 13층 건물의 3층 302호이며, 사용승인일은 2009.05.01입니다. 위생·급배수·소방·경보·스프링클러·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 퀸덤1차에디슨타운은 652세대이며, 동일 전용면적 실거래 기록은 12건입니다. 최근 12개월 6건 평균은 484,833,333원입니다.
- 토지·규제. 평탄한 사다리형 아파트 부지로 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 국가산업단지, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 공시지가는 1㎡당 1,215,000원입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 인수액이 0원이므로 현재 권리상 실질취득은 최저매각가와 같은 315,700,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 495,583,333원보다 최근 12개월 평균 484,833,333원과 최신 거래 590,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -4.2% 낮으므로, 과거 500,000,000원대 거래만으로 회복 가격을 단정하지 마세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자, 계약관계와 점유개시 시점을 확인하세요.
- 개별 호수 상태 확인. 본건은 3층입니다. 같은 면적 거래가도 420,000,000원부터 590,000,000원까지 차이가 있으므로 내부 상태와 개별 조건을 직접 확인하세요.
- 배당표의 한계 확인. 예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 하며, 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 여유가 있다”
이 사건은 말소기준권리 뒤의 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되는 구조입니다. 따라서 권리상 실질취득은 최저매각가인 315,700,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 484,833,333원의 65.1%이고 최신 거래 590,000,000원의 약 53.5%여서, 현재 회차의 가격 간격은 분명합니다.
다만 최근 거래 추세는 -4.2%이고 임대관계는 미상입니다. 최신 590,000,000원 거래만을 시세로 고정하거나 전체 평균 대비 할인율만 보고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력이 있지만 점유와 개별 상태 확인이 최종 조건입니다.
