151,200,000원
부산지방법원 2025타경496. 부산 사하구 하단동 ‘하단청구’ 1동 18층 1804호, 전용 59.805㎡ 아파트입니다. 소유자 송명준은 2014.01.15 거래가 168,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 그 뒤 설정된 우리은행 추가 근저당과 서민금융진흥원·KB국민카드 가압류, 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 216,000,000원에서 151,200,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 187,571,428원, 최신 거래는 173,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 36,371,428원 낮고, 최신 거래보다도 21,800,000원 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 3.4% 상승해, 하락 추세 속에서 싸 보이는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 717-1 하단청구아파트 1동 18층 1804호 도로명: 부산광역시 사하구 낙동대로520번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.805㎡ · 25층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 송명준 (2014.01.15 소유권이전 · 거래가 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 73,260,760원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 단지 정보 | 하단청구 · 448세대 · 사용승인 1999.02.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸형
말소기준은 2014.01.15 접수된 우리은행 근저당권입니다. 2019.11.22 추가 설정된 우리은행 근저당 39,600,000원과 2023년의 가압류 2건, 2025.02.18 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로서 매각으로 소멸합니다. 과거의 가등기와 종전 근저당권 등도 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
별도로 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 현황조사서 및 매각물건명세서 원본으로 재확인하기 전까지 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 아래
하단청구 동일 면적 59.81㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 185,000,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 187,571,428원과 최신 거래 173,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.81㎡ | 1층 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 59.81㎡ | 24층 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.81㎡ | 4층 | 217,000,000원 |
| 2025.08 | 59.81㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 59.81㎡ | 4층 | 188,000,000원 |
| 2025.07 | 59.81㎡ | 19층 | 177,000,000원 |
| 2025.06 | 59.81㎡ | 12층 | 178,000,000원 |
| 2025.02 | 59.81㎡ | 25층 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 59.81㎡ | 9층 | 212,000,000원 |
| 2025.02 | 59.81㎡ | 20층 | 175,000,000원 |
| 2025.01 | 59.81㎡ | 4층 | 175,000,000원 |
| 2024.11 | 59.81㎡ | 4층 | 175,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.81㎡ | 7건 | 187,571,428원 |
실거래 범위는 170,000,000원에서 217,000,000원이며, 최신 거래는 2026.04의 1층 173,000,000원입니다. 현재 최저가 151,200,000원은 실거래 최저가보다도 18,800,000원 낮습니다. 대상은 18층이므로 단순 수치상으로는 저층 최신 거래보다 낮은 가격에서 입찰이 시작됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 우리은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 우리은행 | 39,600,000원 | 22,283,200원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,606,158원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · KB국민카드 | 11,536,079원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 189,742,237원 중 예상 배당액은 148,283,200원이고, 미배당액은 41,459,037원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 41,459,037원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 86,183,997원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 117,387,821원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 등기상 권리가 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회로, 현재 회차가 평균 수준에 해당합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 건국고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물의 18층이며, 급배수·위생·승강기·소화전·화재경보·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 서하향 완경사지를 조성한 5필지 일단의 부정형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역, 상대·절대보호구역, 준보전산지 등이 포함 또는 접하며 단지 내 가로망은 정비돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 448세대 단지이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가가 170,000,000원부터 217,000,000원까지 분산돼 개별 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 을구 10번 근저당은 2019.11.21 채권최고액 91,000,000원으로 변경됐습니다. 배당표의 126,000,000원 적용 여부를 채권계산서로 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가에는 할인 폭이 있지만 최신 거래 173,000,000원과 최근 평균 187,571,428원 사이의 차이가 큽니다. 내부 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 고층 비교. 대상은 18층입니다. 2025.07의 19층 거래 177,000,000원과 2026.03의 24층 거래 180,000,000원을 함께 비교할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 할인 구간
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2014.01.15 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 가격도 감정가에서 한 차례 유찰돼 최근 12개월 평균의 80.6%, 최신 거래가의 87.4%까지 내려왔습니다. 최근 거래 추세가 3.4% 상승인 점까지 감안하면 현재 회차에는 분명한 가격 할인 폭이 있습니다.
다만 임대관계 미상과 말소기준 근저당의 채권최고액 변경은 확인 없이 넘길 항목이 아닙니다. 점유관계와 실제 채권계산을 원본에서 확인하고, 18층의 내부 상태가 실거래 비교군에 비해 어떤지를 점검해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원 산정, 가격은 최근 시세 아래, 원본 확인 후 입찰 검토 가능한 A등급 후보입니다.
