의정부지방법원 2025타경3644. 경기도 남양주시 다산동 신화타워 7층 703호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 등기부는 집합건물입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설로, 상호명은 '그림책장의 미술 모모플'로 기재되어 있습니다. 아파트나 주거용 오피스텔로 전제해서는 안 되는 물건입니다.

소유자는 이이분입니다. 2022.03.11 소유권을 이전받았으며 등기부에 기재된 거래가액은 193,325,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 우리은행이 임의경매를 신청하면서 현재의 경매가 진행되고 있습니다.

문제는 근저당보다 앞선 임차관계입니다. 임차인 장미는 근저당 설정일보다 먼저 전입했고, 보증금 10,000,000원에 월차임 700,000원으로 조사되었습니다. 배당요구도 했지만 우선변제권이 인정되지 않는 것으로 분석되어, 예상배당표에서는 임차인 배당액이 0원입니다. 낙찰자가 보증금 반환의무를 승계할 가능성이 아니라, 현재 분석상 10,000,000원 인수가 예정된 구조라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인

말소기준권리는 2022.03.11 접수된 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 아시아신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 배당요구를 했어도 인수된다

대항력과 우선변제권은 서로 다른 권리입니다. 대항력은 새로운 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

이 사건에서는 임차인의 대항력이 인정되는 반면 우선변제권은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 따라서 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 해소되지는 않습니다.

③ 시세 판단 — 최저가가 아닌 실질취득금액이 기준

이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용 중인 구분건물입니다. 일반적인 주거용 아파트의 평형별 실거래 평균을 그대로 적용할 수 없습니다. 같은 건물 또는 주변의 유사한 근린생활시설과 거래가격, 임대수익 및 공실 위험을 비교해야 합니다.

현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 195,000,000원, 그리고 소유권이전 당시 등기상 거래가액 193,325,000원입니다. 과거 취득가격은 현재의 시장가격을 직접 입증하는 자료가 아니므로, 이를 근거로 저평가 또는 고평가를 단정할 수 없습니다.

신건에서 이 물건을 취득하려면 보증금 승계까지 고려한 205,000,000원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다. 감정가 대비 낙찰가가 낮아지는 경우에도 인수 보증금은 별도 부담으로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 한 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 144,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며, 실제 배당은 확정채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액이므로 도넛 차트의 배당 합계에는 포함되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 보증금은 남는다

유찰에 따른 최저매각가 변화를 살펴보면, 1회 유찰 시 156,000,000원, 2회 유찰 시 124,800,000원입니다. 다만 이 물건은 선순위 임차인의 보증금 10,000,000원을 별도로 부담해야 합니다.

이 사건에서는 인수 보증금이 낙찰가보다 작은 금액으로, 각 회차의 예상배당표에서도 동일하게 10,000,000원 인수로 계산됩니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 하락하면 실질취득금액도 함께 낮아집니다. 하지만 낙찰가가 곧 총취득원가가 되는 것은 아닙니다.

회차별 배당은 채권최고액 기준의 예상 결과입니다. 미배당액은 근저당권 채권의 미배당 추정액이며 매수인 인수액과는 다릅니다. 이 시나리오에서 매수인의 보증금 인수액은 각 회차 모두 10,000,000원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산하늘초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 성숙 중인 상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 다산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 10층 건물로, 대상은 7층 703호입니다. 사용승인일은 2022.01.28이며, 승강기·시스템에어컨 냉난방·급배수·위생·화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 기준 근린생활시설로 이용 중이며, 상호명은 '그림책장의 미술 모모플'입니다. 따라서 실제 임대차 목적과 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 도로. 북측 약 25m, 서측 약 30m, 동측 약 14m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반상업지역에 속합니다. 토지는 평탄한 정방형으로 조사되었고 공시지가는 6,390,000원/㎡입니다.
• 규제. 남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정 사항도 기재되어 있어 실제 적용대상과 거래 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 업종 수요, 임차인 확보, 공실 기간, 관리비 및 임대수익에 따라 거래가격과 매각 용이성이 달라질 수 있습니다. 실제 임대료와 유사 물건의 매매 사례를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금. 임차인 장미의 전입일이 근저당보다 앞섭니다. 현재 분석상 보증금 10,000,000원 전액 인수를 전제로 입찰자금을 산정해야 합니다.
• 대항력과 우선변제권. 배당요구가 접수되었더라도 우선변제권이 없는 것으로 분석되어 배당액이 0원입니다. 매각물건명세서 및 임대차 관련 원본 서류로 최종 확인하세요.
• 실질취득금액. 신건 기준 최저매각가 195,000,000원과 인수 보증금 10,000,000원을 합산한 205,000,000원을 취득원가 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 월차임과 임대차 승계. 임차인의 월차임은 700,000원으로 조사되었습니다. 임대차 존속 여부, 실제 차임 지급상황, 미납 차임 및 보증금 정산 관계를 확인하세요.
• 실제 사용 및 점유. 근린생활시설 이용 현황과 임차인의 실제 점유 범위, 사업자등록 및 임대차계약 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 신화타워 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매 사례와 임대수익을 확인한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되지만 감정평가상 7층 구분건물이 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 등기부·건축물대장·감정평가서를 대조해 정확한 매각대상과 건축물 용도를 확인하세요.
• 관리비 체납. 구분건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 장기 미납금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 예상배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 실제 배당과 채권잔액은 확정채권액, 집행비용, 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가와 취득원가는 다르다”

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점입니다. 우리은행 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 임차인 장미의 보증금은 별도로 고려해야 합니다.

신건 최저매각가 195,000,000원에 보증금 인수액 10,000,000원을 더하면 실질취득금액은 205,000,000원입니다. 1회 또는 2회 유찰로 매각가격이 내려가더라도 임차인 보증금 인수는 계속 남는 것으로 계산됩니다.

게다가 이 물건은 근린생활시설로 이용 중인 구분건물입니다. 매매 시세뿐 아니라 실제 임대수익, 임차인 관계 및 향후 환금성을 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교 근거가 충분하지 않은 상황에서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

종합 판단은 C등급. 선순위 임차인 보증금 10,000,000원 인수라는 확정적인 권리상 부담이 있고, 신건 기준 실질취득금액이 205,000,000원에 이릅니다. 시세 적정성까지 검증되지 않았으므로 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 조건부 검토 대상입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 낙찰가격이 아니라 인수 보증금을 포함한 실제 취득원가와 근린생활시설의 수익성입니다.