의정부지방법원 2025타경3873. 경기도 남양주시 진접읍 팔야리 669에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지는 355㎡의 공장용지이고, 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕의 지상 1층 구조입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(제조업소)입니다. 아파트나 일반 주택의 경매와는 접근법이 달라야 하는 물건입니다.

등기부상 근저당권자는 모두 별내농업협동조합입니다. 건물 등기 기준 말소기준권리는 2010년 근저당권이고, 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 계산됩니다. 배당표에서도 채권자들의 채권액이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.

하지만 이 사건의 진짜 확인 포인트는 토지와 건물의 권리관계를 함께 보는 것입니다. 건물 등기부의 공동담보 기재와 대위 원인에 2007년 접수 등기가 등장합니다. 토지 등기부까지 확인하지 않고 건물 등기의 말소기준만으로 전체 권리를 확정하는 것은 위험합니다. 가격 역시 실거래 비교자료가 없어 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 등기상 말소기준은 2010년

말소기준권리. 건물 등기 기준 2010.03.25. 을구 1번 별내농업협동조합 근저당권(채권최고액 55,900,000원)입니다. 이후 같은 채권자가 설정한 2013년, 2014년, 2019년 근저당권은 후순위로 판단됩니다.

후순위 가압류는 서울보증보험주식회사 30,573,770원, 농업협동조합자산관리회사 23,683,752원입니다. 모두 말소기준권리 이후 설정된 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 계산됩니다. 2020.01.15. 삼성카드 가압류 29,979,115원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

공유지분 변동도 확인해야 합니다. 최초 소유권보존은 조영수와 김경희 각 2분의 1 지분으로 등기됐습니다. 김경희 지분은 2025.05.02. 박태봉에게 이전됐다가 2025.11.01. 합의해제를 원인으로 2026.05.22. 이전등기가 말소됐습니다. 조영수 지분은 상속을 원인으로 김경희·조동근·조윤근·조혜근에게 이전됐습니다. 현재 공유자 4명의 지분관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.

② 입찰가격 — 신건 4억 5,050만원, 시세 판단은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 450,500,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건이며, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

이 물건은 주거용 아파트가 아니라 토지와 근린생활시설(제조업소)이 결합된 일괄매각입니다. 동일 용도·유사 규모의 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가가 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

위 금액은 회차별 매각가를 가정한 배당 시나리오입니다. 시세나 적정 입찰가를 의미하지 않으며, 토지의 2007년 담보 확인 전제와 실제 배당채권 확정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 450,500,000원 가정)

배당표상 채권자 총 채권액은 202,557,522원이며 전액 배당으로 계산됩니다. 집행비용 6,905,000원을 차감한 후 소유자 잔여금은 241,037,478원입니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·토지·건물 분석 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 남양주시 진접읍 팔야리 소재 독점마을 북측 인근입니다. 일반주택과 중소규모 공장·창고, 농경지가 혼재하는 지역으로 평가됐습니다. 전형적인 주거 밀집 아파트 단지와는 입지 성격이 다릅니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 토지 현황. 토지 355.0㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 완경사·부정형 토지이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 371,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(일반형)에 포함됩니다. 준보전산지에 접하고, 배출시설설치제한지역 및 성장관리권역에도 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 2025.08.26. 지정된 토지거래계약허가구역에 해당하며, 기재된 대상은 외국인 등·용도는 주택입니다. 실제 거래 주체와 사용 목적에 대한 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕의 지상 1층 건물입니다. 내·외벽은 판넬마감 등이고 창호는 샷시입니다. 기본적인 위생급배수설비와 전기설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 근린생활시설(제조업소)로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 실제 제조업 운영 가능 여부와 건축물 용도, 관련 인허가를 확인해야 합니다.
• 환경 규제. 배출시설설치제한지역에 포함돼 있으므로 제조업소 운영 시 업종별 배출시설 설치 가능 여부, 환경 인허가 및 기존 시설의 적법성을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 제시외 건물은 컨테이너를 제외하고 매각에 포함되므로 실제 경계와 구조물 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 부동산이 아닌 토지·제조업소 일괄 물건입니다. 매수 수요가 해당 업종의 영업 가능성, 토지 활용도, 진입로 및 환경 규제에 영향을 받을 수 있습니다. 실거래 비교값 없이 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 등기부 원본 확인. 팔야리 669와 공동담보로 언급된 669-1의 토지 등기부를 각각 확인하세요. 2007.04.02. 접수 제38302호의 원등기 내용, 채권최고액, 존속·말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 공동담보목록 대조. 별내농업협동조합의 2010·2013·2014·2019년 근저당권과 토지 공동담보 관계를 대조하세요. 건물 등기만으로 토지까지 동일한 말소기준이 적용된다고 단정하지 마세요.
• 실제 채무 확인. 근저당 채권최고액 합계 148,300,000원과 신청채권 청구액 136,592,696원은 서로 다른 수치입니다. 실제 피담보채무, 이자, 배당요구액 및 배당표를 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 인도 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 제조업 인허가 확인. 계획관리지역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 기존 제조업의 업종, 배출시설 설치 여부, 환경 인허가, 향후 동일 업종 운영 가능성을 관할 기관에 문의하세요.
• 토지 활용 가능성. 355㎡의 부정형 토지, 도로 접면, 완경사 조건을 확인하세요. 실제 진출입 동선과 차량 회전, 건축 가능 범위, 대지 경계 등을 현장에서 점검해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 컨테이너를 제외한 제시외 건물의 매각 포함 범위와 실제 점유·사용 상태를 확인하세요. 철거비나 원상회복 문제가 발생할 수 있는지도 검토해야 합니다.
• 공유자 지분 확인. 김경희 12/18, 조동근·조윤근·조혜근 각 2/18의 현재 지분과 소유권 이전 말소 경위를 최신 등기부에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 450,500,000원은 토지·건물 일괄 평가액입니다. 토지·건물 개별 평가와 유사한 공장용지·제조업소 거래사례를 확보한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 관리·운영 비용. 전기·수도 등 설비 상태, 기존 시설의 인수 여부, 미납 공과금과 관리 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 공동담보목록, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 토지이용계획확인서를 최종 대조하세요.

맺으며 — “산출상 인수 0원”과 “실제 안전”은 다르다

이 사건은 건물 등기부만 놓고 보면 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 2010년 별내농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 채권자 전액 배당과 매수인 인수 0원이 계산됩니다.

그러나 토지와 건물이 함께 매각되는 사건에서 건물 등기만 확인하고 끝낼 수는 없습니다. 대위원인에 등장하는 2007년 접수 등기의 정체와 토지 669·669-1의 공동담보 관계가 핵심입니다. 이 부분을 확인하지 않으면 말소기준권리와 배당 구조에 대한 판단 자체가 달라질 수 있습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저매각가 450,500,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 제조업소의 실제 운영 가능성 및 배출시설 규제도 확인해야 합니다. 임대관계 역시 미상입니다.

결론은 권리 대조 전 입찰 보류입니다. 건물 등기 기준 배당표는 양호하지만 토지의 2007년 담보 흔적, 실제 임대차·점유, 제조업 인허가, 제시외 건물 범위를 먼저 확정해야 합니다. 이 네 가지가 정리된 뒤에야 450,500,000원의 입찰가격이 합리적인지 판단할 수 있습니다.