의정부지방법원 2025타경3958. 경기도 남양주시 다산동 6192-1, 힐스테이트지금디포레 주건축물제1동 6층 6042호입니다. 감정평가서상 이용상태는 다락이 있는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 김민정 씨이며, 2024년 5월 31일 신탁등기 말소와 함께 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 근저당권이 없고 가압류와 압류 등이 등재되어 있습니다.
등기만 보면 권리관계가 복잡하지 않아 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 임차인 경능수 씨의 전입일이 최초 기준권리보다 앞서 있기 때문입니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수하는지에 따라 낙찰자의 실제 취득원가가 달라질 수 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 감정가 3억 5,800만원 자체가 아니라, 임차인의 대항력과 보증금 잔액을 먼저 확정하는 것입니다. 현재 확인되는 채권자 배당 시뮬레이션은 임차인 배당을 반영하지 않은 결과이므로 그대로 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6192-1 힐스테이트지금디포레 주건축물제1동 6층 6042호 도로명: 경기도 남양주시 경춘로 490 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔(다락 소재) · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김민정 (2024.05.31. 소유권이전 · 거래가액 364,280,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정혜원 / 43,000,000원 |
| 기준권리 | 2024.09.27. 갑구 3번 가압류 · 정혜원 · 71,949,519원 |
| 등기상 권리 | 근저당권 없음 · 가압류 2건 · 압류 1건 · 강제경매개시결정 |
| 임차인 | 경능수 1명 · 전입일 2024.05.31. · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 권리 기준은 2024년 9월 27일 설정된 정혜원 명의 가압류입니다. 등기부상 최초 신탁등기는 2023년 9월 6일 한국토지신탁 명의로 설정되었으나, 2024년 5월 31일 신탁등기 말소와 소유권이전이 이루어졌습니다. 따라서 현재의 권리관계에서는 이미 말소된 신탁등기와 이후의 권리를 구분해서 보아야 합니다.
기준권리 이후에는 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 정혜원의 강제경매개시결정, 국 명의 압류가 이어집니다. 자료상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기부에 근저당권이 없다는 점은 확인되지만, 이것만으로 임차인 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 권리관계 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 경능수 | 2024.05.31 / 미상 | 미상 / 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
배당요구 2025.12.19 보증기관 승계 없음 |
경능수 씨는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하며, 2025년 12월 19일 배당요구를 신청한 것으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인은 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
다만 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이 없어지거나 보증금 전액이 배당된다고 단정할 수는 없습니다. 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권의 범위와 배당순위를 확정할 수 없습니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 대항력 있는 임차인이라면 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
② 가격 분석 — 신건 3억 5,800만원, 시세 비교는 유보
현재 감정가와 최저매각가는 모두 358,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
다만 감정가가 현재 시장가격과 어느 정도 차이가 있는지 판단할 수 있는 동일 물건 유형의 최신 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 이 가격을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 가격 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 358,000,000원 | 평가 기준 가격 |
| 최저매각가 | 358,000,000원 | 신건, 감정가 100% |
| 종전 소유권이전 거래가액 | 364,280,000원 | 2024.05.31. 거래가액 |
| 실질취득액 | 산정 불가 | 임차인 보증금 및 미배당액 미상 |
2024년 5월 31일 소유권이전 당시 거래가액 364,280,000원은 과거 거래가격입니다. 이를 현재의 시장 실거래 평균이나 최신 시세로 간주해서는 안 됩니다. 개별 호실의 현재 가치와 낙찰가격의 적정성은 별도의 최신 거래사례 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정 · 임차인 배당 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,812,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 정혜원 | 71,949,519원 | 71,949,519원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 정혜원 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 217,238,481원 |
위 배당 시뮬레이션상 채권자 청구액 합계는 134,949,519원이며, 전액 배당되어 채권자 기준 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용 5,812,000원을 차감한 뒤 소유자에게 돌아가는 잔여금은 217,238,481원입니다.
또한 정혜원 명의의 가압류 청구금액 71,949,519원과 강제경매 신청채권 청구액 43,000,000원이 배당표에서 별도 항목으로 계산되어 있습니다. 동일 채권의 중복 여부 또는 별개의 채권인지 등 채권의 동일성을 원본 서류에서 확인해야 합니다. 이 부분이 정리되지 않으면 실제 배당관계 역시 확정하기 어렵습니다.
④ 입지·물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 소재 정약용도서관 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 상업용건물, 업무용건물 및 관공서 등이 형성된 상가·업무지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장과 도농역(경의중앙선)이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔이며 다락이 소재합니다. 10층 건물 중 6층 6042호입니다. 매각물건명세서 비고에도 주거용 오피스텔(다락 소재)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물입니다. 위생설비, 화재경보장치, 승강기, 옥내소화전 및 스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 6차선, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 이상의 도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 해당합니다. 과밀억제권역, 공공주택지구, 상대보호구역 등 관련 제한사항도 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있으며, 지정 내용은 외국인 등 및 주택 용도와 관련되어 있습니다. 입찰자와 실제 이용 목적이 해당 규정의 적용 대상인지 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이라는 용도와 상업·업무시설이 혼재된 입지 특성을 고려해야 합니다. 현재 가격을 판단할 최신 거래 비교가 확보되지 않아 환금성과 매각가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 경능수 씨의 실제 보증금, 차임, 임대차계약서, 확정일자 및 계약관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 실제 점유 및 전입 유지 확인. 전입일은 2024.05.31로 기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유 여부와 전입 유지 여부를 확인하고 대항력 성립 및 존속 여부를 판단해야 합니다.
- 배당요구와 예상배당 확인. 2025.12.19 배당요구가 실제로 어떤 임차보증금 채권에 대해 이루어졌는지, 배당요구액과 배당순위 및 예상 배당액을 확인하세요. 배당 후 미회수 보증금이 남는다면 인수 위험이 있습니다.
- 매각물건명세서 재확인. 선순위 임차인의 보증금과 매수인 인수 여부, 임차권 관련 기재, 특별매각조건 등을 매각기일 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 채권 중복 여부 검증. 정혜원 명의 가압류 71,949,519원과 신청채권 청구액 43,000,000원이 별도 채권인지, 동일 채권의 중복 계산인지 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 말소 확인. 경기신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 구리세무서장 명의 압류의 매각에 따른 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 다락 및 실제 이용상태 확인. 주거용 오피스텔이며 다락이 소재하므로 현장 방문을 통해 내부 구조, 실제 사용상태 및 건축물 관련 사항을 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역 및 토지거래허가구역 관련 제한사항을 확인하고, 본인의 취득 목적에 적용되는 규제가 있는지 검토하세요.
- 관리비 및 인도 문제. 관리비 체납 여부와 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하세요. 임차인의 대항력과 별도로 실제 명도 비용 및 기간도 고려해야 합니다.
- 시세와 입찰 상한 재설정. 감정가 358,000,000원을 그대로 적정 시세로 보지 말고, 최신 거래사례와 임차인 인수액을 합산한 실질취득원가를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 물건은 등기상 근저당권이 없고, 기준권리 이후의 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 신탁등기도 이미 말소되었으며, 채권자 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 신건 3억 5,800만원에서 채권자 청구액은 전액 배당되는 구조입니다.
그러나 이 사건의 결정적인 변수는 2024년 5월 31일 전입한 임차인 경능수 씨입니다. 기준권리인 2024년 9월 27일 가압류보다 전입일이 앞서고, 배당요구도 신청했습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 채권자 배당표에도 임차인 배당이 반영되지 않았습니다.
만약 대항력 있는 임차인으로 인정되고 배당 후 보증금 잔액이 남는다면 그 금액은 매수인의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가할 수 있으므로 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
또한 현재는 유찰 0회의 신건이고, 최신 실거래 비교 근거가 없어 감정가 3억 5,800만원의 시장 적정성을 확정할 수 없습니다. 채권자 배당상 미배당 0원이라는 사실도 임차인 인수 위험을 해결해 주지는 않습니다.
종합 등급: C (42점). 후순위 권리의 소멸 구조와 채권자 배당 가능성은 긍정적이지만, 기준권리보다 앞선 전입 임차인의 보증금이 미상이고 실질취득액을 산정할 수 없습니다. 임차인 확인과 시세 검증이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.
