의정부지방법원 2026타경3657. 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-18 소재 다세대주택입니다. 공부상 제6동 4층 402호로 기재되어 있고, 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 구분건물입니다. 전용면적은 52.21㎡로 비교 대상은 탑클라우드106동의 동일 평형 거래입니다.

소유자는 정지혜 씨이며, 2022년 4월 1일 매매로 4억 8,700만원에 취득했습니다. 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 4억 440만원입니다. 이후 이은주 근저당권과 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류 등이 추가됐습니다.

핵심은 매수인 인수권리가 없다는 점입니다. 말소기준권리 이후의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당에서 돈을 받지 못한 채권이 남더라도 그것이 매수인의 인수채무로 전환되는 구조는 아닙니다. 반면 시장 측면에서는 최근 확인 거래와 최저가의 차이가 크지 않고 하락 추세가 확인되므로, 신건 가격을 무조건 유리하다고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 배당 부족은 크다

말소기준권리는 2022년 4월 22일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 404,400,000원으로, 신청채권자인 수협은행의 청구금액 401,576,435원과는 구분해야 합니다.

기준권리보다 후순위인 2022년 5월 11일 이은주 근저당권(채권최고액 60,000,000원), 2023년과 2025년 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 2024년 가압류는 2025년 2월 7일 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 과거 대창신용협동조합 근저당권 역시 2020년 7월 21일 해지로 말소된 권리입니다.

② 시세 비교 — 최신 거래와 차이는 500만원

비교 대상은 탑클라우드106동의 전용 52.21㎡ 평형입니다. 확인된 거래는 2건으로, 2025년 5월 거래가 3억 4,500만원, 2022년 4월 거래가 4억 8,700만원입니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 높이고 있으므로 전체 평균 4억 1,600만원만을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

가격 판단의 우선 기준은 최근 평균 집계와 최신 거래인 3억 4,500만원입니다. 최저매각가 3억 4,000만원은 이 가격의 98.6%로, 차이는 500만원(약 1.4%)에 불과합니다. 현재 가격이 최신 확인 거래보다 낮기는 하지만, 거래가 대비 여유가 충분하다고 단정할 수준은 아닙니다.

더 중요한 것은 거래 추세입니다. 2022년 4월 4억 8,700만원에서 2025년 5월 3억 4,500만원으로 낮아졌으며, 집계된 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -29.2%입니다. 과거 평균 4억 1,600만원을 현재 시세로 간주하면 가격을 과대평가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 전체 채권 청구액은 483,198,420원이며, 채권자 총 배당액은 334,440,000원입니다. 총 미배당액은 148,758,420원입니다. 수협은행 채권최고액을 기준으로 계산한 가정이며, 실제 배당은 채권 확정액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 감정평가서상 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 다솜초등학교 북동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주위는 다세대주택과 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편의도는 보통시되는 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 사용승인일은 2018.11.22이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 490.0㎡, 계획관리지역, 지목은 대입니다. 평지의 사다리형 토지이며 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로도 기재되어 있으므로 거래 대상과 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 922,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물 표기. 공부상 동명은 6동이나 현황 공동출입문에는 106동으로 표시되어 있습니다. 단순 표기 차이로 넘기지 말고 등기부·건축물대장·현장 호수의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 위반 여부. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐습니다. 공부와 현황의 차이는 동명 표기입니다.
• 환금성. 탑클라우드106동은 8세대 규모입니다. 확인된 거래는 2건이며 최근 평균 집계는 1건이므로 거래량을 근거로 안정적인 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동 표시 확인. 등기부와 공부상 6동, 현황 공동출입문 106동의 표기 차이를 반드시 대조하세요. 실제 매각 대상 건물과 호수가 정확히 일치하는지 건축물대장·등기사항전부증명서·현장을 함께 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 최신 표시 거래는 2025년 5월 3억 4,500만원입니다. 최저가 3억 4,000만원과 차이는 500만원에 불과하므로, 입찰 직전 동일 평형·동일 건물의 추가 거래와 현재 매물 가격을 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 과거 거래 4억 8,700만원과 최신 확인 거래 3억 4,500만원 사이의 추세는 -29.2%입니다. 전체 평균 4억 1,600만원을 현재 적정 시세로 간주해 입찰가를 높이지 마세요.
• 배당 부족 구분. 후순위 근저당권자와 가압류권자의 미배당액은 148,758,420원으로 예상됩니다. 이는 채권자 배당 부족액이지 매수인 인수금액이 아닙니다. 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 원본으로 재확인하세요.
• 토지거래허가구역. 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 기재되어 있으므로 매수인 요건과 대상 용도, 거래허가 필요 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 현장 상태·점유. 실제 점유자, 내부 상태, 누수·하자, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요. 임차인 인수 위험이 없다는 판단과 실제 명도·인도 절차의 편의성은 별개의 문제입니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준인 수협은행 근저당권과 후순위 권리의 말소 여부, 매각물건명세서 및 현황조사서의 최신 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 가격 여유도 얇다”

이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 4월 22일 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 인수도 없습니다. 매각물건명세서 역시 인수권리 해당사항 없음을 명시하고 있어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 3억 4,000만원은 최신 확인 거래 3억 4,500만원의 98.6%입니다. 500만원의 차이는 거래 표본이 적고 추세가 -29.2% 하락한 시장에서 충분한 안전마진이라고 단정하기 어렵습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 4억 1,600만원에 기대어 입찰가를 높이는 것은 경계해야 합니다.

여기에 공부상 6동과 현황 106동의 표기 차이, 외국인 등 대상 토지거래허가구역 여부까지 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 신중, 현장과 동 표기는 반드시 재확인. 이 물건의 승부처는 인수금액이 아니라 정확한 물건 확인과 하락 추세를 반영한 입찰가 판단입니다.