의정부지방법원 2025타경4104. 경기도 남양주시 다산동 6250, 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0175호입니다. 경매 분류는 기타이며, 감정요항표상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)이며 공실이라고 기재되어 있습니다. 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 업무·산업시설이 밀집한 집합건물 내 상업용 호실이라는 점부터 살펴야 합니다.
권리의 출발점은 2022년 6월 23일 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 11억 8,800만원 근저당권입니다. 이후 2025년 11월 6일 농협은행이 임의경매를 신청했고, 2026년 8월 28일 해당 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리이전이지 새로운 선순위 권리가 추가된 것으로 볼 사안은 아닙니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않고 매각물건명세서에도 공실로 기재되어 있어, 현재 분석상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 이 상업시설을 적정 가격에 취득해 다시 임대하거나 매각할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0175호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 감정평가상 근린생활시설(공실) |
| 매각물건명세서 기재 | 공장(지식산업센터)이며 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 양창호 |
| 소유권 취득 등기 | 2022.06.23 · 신탁재산 처분에 의한 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,400,000,000원 / 1,400,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.06.23 · 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,188,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 1,026,167,006원 |
| 근저당권 이전 | 2026.08.28 · 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 1건, 매수인 인수 0원
권리분석의 핵심은 2022년 6월 23일 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그 이후에 접수되었습니다. 근저당권이 2026년 8월 28일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실은 확인되지만, 기존 담보권의 이전이므로 말소기준의 순위가 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 임차인 없음, 공실 기재
임차인이 없다는 점은 권리분석과 명도 측면에서 유리합니다. 다만 공실이라고 해서 인도 절차와 관리비 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 실제 열쇠 보유자, 출입 가능 여부, 관리사무소의 점유 확인, 공용부분 관리비 체납 및 시설물 상태를 확인해야 합니다.
특히 용도 확인이 중요합니다. 감정요항표에는 근린생활시설(공실), 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)이라고 표현되어 있습니다. 두 표현이 실제 해당 호실의 건축물대장상 용도와 입점 가능 업종에 어떤 의미를 갖는지 확인해야 합니다. 단순히 공실이라는 이유만으로 임대 가능성을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 가격·환금성 — 14억의 적정성은 별도 검증 필요
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,400,000,000원입니다. 예상 인수액은 0원이므로, 취득부대비용 등을 제외한 실질취득 추정액은 14억원입니다.
주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 단순 적용하기 어려운 물건입니다. 동일 건물 내 유사 층·유사 면적·동일 용도의 매매 사례, 실제 임대차 계약 사례, 주변 지식산업센터 및 근린생활시설의 공실 수준을 함께 비교해야 합니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 14억원이 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,400,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,188,000,000원 | 1,188,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,600,000원 |
신건 14억원을 기준으로 집행비용 추정액 1,640만원을 먼저 공제하고, 말소기준 근저당 채권최고액 11억 8,800만원을 배당하면 단순 계산상 소유자 잔여금은 1억 9,560만원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
다만 여기에는 중요한 확인사항이 있습니다. 경매 신청채권자의 청구액은 1,026,167,006원이고, 등기부상 근저당 채권최고액은 1,188,000,000원입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일한 개념이 아닙니다. 따라서 위 배당표는 채권최고액 기준 추정이며, 실제 배당은 원금·이자·비용·채권양도 내역과 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수액과 인수액을 구분하라
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당액 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 1,400,000,000원 | 1,188,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,120,000,000원 | 1,106,400,000원 | 81,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 896,000,000원 | 884,640,000원 | 303,360,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자의 배당 부족액은 커집니다. 하지만 이는 채권자의 회수 위험이지 매수인이 그 부족액을 대신 부담한다는 의미가 아닙니다. 말소기준권리인 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 분석상 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 소재 다산한강초등학교 남측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 형성된 남양주 다산지금 공공주택지구입니다. 업무·주거·생활시설이 혼재한 입지입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 남측·동측 왕복 10차선, 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 3차선 포장도로와 접하는 도로 여건입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕의 지상 10층 건물입니다. 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 에스컬레이터 설비 등이 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표는 근린생활시설(공실)로 평가하고, 매각물건명세서 비고는 공장(지식산업센터)·공실로 기재하고 있습니다. 건축물대장상 해당 호실의 정확한 용도와 업종별 입점 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 공장설립제한지역 및 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등 관련 제한사항도 표시되어 있으므로 해당 호실의 실제 영업 및 입점 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 도로·토지. 토지는 평탄한 공업용 건부지로 평가되어 있고, 남측 및 동측의 광폭 도로를 포함한 여러 도로와 접하고 있습니다.
- 위반·공부 관계. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며, 감정요항표에는 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 명세서와 감정요항표의 용도 표현은 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 환금성. 주거용 부동산과 달리 지식산업센터 내 공실 상업시설은 실제 입점 업종과 임대수요에 따라 매각·임대 기간이 달라집니다. 동일 건물의 유사 호실 거래가격과 임대 실적이 확인되기 전까지는 환금성을 보수적으로 평가하는 것이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 매각물건명세서의 공장(지식산업센터) 표현과 감정평가서의 근린생활시설 표현을 대조하세요. 건축물대장, 집합건축물대장, 관리규약을 통해 해당 호실의 실제 용도와 입점 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 14억원의 가격 검증. 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 동일 건물 유사 호실과 주변 상업시설의 실거래가, 임대료, 공실 수준을 비교한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 임대 가능성. 현재 공실인 만큼 임차인 모집에 걸리는 기간, 실제 임대 가능 업종, 예상 임대료, 공용관리비를 확인하세요. 임대수익을 전제로 한다면 예상 공실 기간까지 반영해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.08.28 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 권리승계 내역, 채권계산서, 실제 채무잔액 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공실 기간이 길었다면 공용부분 관리비와 각종 시설 유지비가 누적되었을 가능성을 확인해야 합니다. 관리사무소에서 체납 내역과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 시설 상태·명도. 공실이라는 기재만으로 실제 인도 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 현장 방문을 통해 출입문, 내부 마감, 전기·수도·소방시설 및 점유 상태를 점검하세요.
- 토지이용·인허가. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 공장설립 관련 제한사항을 확인하고, 계획하는 업종이 실제로 입점 가능한지 관할 행정기관과 관리주체에 확인하세요.
- 배당·세금 확인. 배당 추정에는 당해세 등 일부 항목이 반영되지 않았습니다. 실제 배당관계와 미납 세금, 관리비 등 매수 이후 발생할 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장 상태를 함께 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”
의정부지방법원 2025타경4104는 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2022년 6월 23일 농협은행 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 공실로 기재되어 있어 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석이 끝났다고 투자 판단까지 끝난 것은 아닙니다. 이 물건의 실질적인 변수는 공실 상업시설의 임대수요, 정확한 호실 용도, 그리고 14억원이라는 취득가격의 적정성입니다. 감정평가서와 매각물건명세서의 용도 표현을 원본으로 대조하고, 동일 건물의 실거래와 임대 사례를 확인해야 합니다.
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어날 수 있지만, 이는 매수인 인수액과 별개입니다. 가격이 내려간다는 사실만으로 좋은 투자 물건이 되는 것도 아닙니다. 공실 상태가 지속될 경우의 보유비용과 실제 임대 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
최종 판단은 권리상 양호, 가격·환금성은 검증 전 보류입니다. 임차보증금 인수 위험이 낮다는 장점은 분명하지만, 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 채 신건 14억원에 응찰하는 것은 권장하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 실제 사용할 수 있는 용도와 그 용도에 맞는 시장가격입니다.
