울산지방법원 2024타경1141. 울주군 두서면 서하리의 공장·사업장 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 주식회사현빈목재산업이고, 신청채권자는 주식회사부산은행, 청구금액은 2,975,826,448원입니다. 감정가 4,292,896,500원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,472,464,000원까지 내려왔습니다.
등기 이력은 길지만 현재 권리분석의 기준점은 비교적 명확합니다. 2017년 임의경매 매각 과정에서 당시 근저당권과 압류·가압류가 정리됐고, 2019년에는 경남은행 근저당이 해지된 뒤 현 소유자에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권이 현행 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경1141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-9 |
| 등기상 건물 | 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-13 1동 · 울산광역시 울주군 두서면 반구대로 1635-11 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장동·사무동이 소재한 사업장 |
| 소유자 | 주식회사현빈목재산업 |
| 감정가 / 최저가 | 4,292,896,500원 / 1,472,464,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,975,826,448원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 현행 말소기준은 2019년 부산은행
초기 등기에는 한국외환은행·울산원예농업협동조합·우리은행·안국저축은행 등 다수의 근저당권이 등장하지만, 각 해지·말소 및 2017년 임의경매 매각으로 정리된 이력이 확인됩니다. 2017년 경매 매각으로 주식회사고려하우징이 소유권을 취득한 뒤, 2019년 10월 10일 경남은행 근저당권이 해지되고 주식회사현빈목재산업으로 소유권이 이전됐습니다.
따라서 현재 권리분석에서는 같은 날 설정된 을구 18번 부산은행 근저당권 2,310,000,000원이 말소기준입니다. 2020년 이후 부산은행 추가 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당, 하나은행 근저당, 2024년 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 점유·매각 범위 — 임차인보다 ‘무엇이 포함되는지’가 핵심
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 매수인이 인수할 임차보증금도 없습니다. 이 사건의 주요 위험은 임차인이 아니라 복합적인 매각 대상과 현재의 사업장 상태입니다.
| 구분 | 확인 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 포함 | 건물·토지·포함 기계의 범위를 목록별로 대조 |
| 제시외 건물 | 4-1~4-4 매각에 포함 | 현황과 감정평가상 위치·구조 확인 |
| 제외 기계 | 몰더기, Steam Generator, 콤퓨레샤, 목재탄화 건조시설 | 공장 재가동 비용과 설비 확보 비용을 별도 검토 |
| 사업장 상태 | 상당 기간 폐문으로 운영 중단 | 건물·설비 상태와 즉시 사용 가능 여부 확인 |
| 토지 이용 | 일부 토지는 도로·도로구역·법면으로 이용 | 독립적인 수익·개발 가능 면적과 차이가 날 수 있음 |
| 맹지 | 목록 7·8은 지적도상 맹지, 목록 4를 경유해 접근 | 통행·이용 관계와 목록 간 일괄 보유 필요성 확인 |
| 지분매각 | 목록 9는 지분매각 | 공유관계와 단독 처분 가능성 확인 |
③ 가격 해석 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 4,292,896,500원이나 최저가 1,472,464,000원이 현재 시장가치보다 높은지 낮은지 직접 비교할 근거가 없습니다. 특히 일반 주거용 부동산과 달리 공장·토지는 건축물 상태, 전력·설비, 진입 조건, 토지 이용 가능성, 인허가와 매각 포함 자산에 따라 가치 편차가 큽니다.
현재 회차의 실질취득액은 권리 인수액이 없으므로 최저가와 같은 1,472,464,000원입니다. 그러나 실질취득액이 감정가의 34.3%라는 사실은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최신 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 3회 유찰 자체도 시장이 이 물건의 활용성과 환금성을 보수적으로 평가하고 있을 가능성을 보여주는 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,472,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 17,124,640원 |
| 1. 말소기준 근저당권 배당재원 | 2,310,000,000원 | 1,455,339,360원 |
| 2. 후순위 근저당·가압류·압류 | 다수 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용을 제외한 1,455,339,360원이 선순위 채권 배당재원으로 사용되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순위와 금액은 달라질 수 있으며, 외화표시 채권과 공동담보 배분도 실제 배당표에서 확인해야 합니다.
⑤ 토지·사업장 이용상태
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 공장설립승인지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 확인된 토지 정보는 지목 도로, 토지이용상황 도로 등, 면적 508.0㎡, 완경사·사다리형, 도로접면 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 60,000원/㎡입니다. 다만 공시지가는 경매 대상 전체의 실제 거래가나 공장 영업가치를 뜻하지 않습니다.
- 건물 이용. 비동 단층 사무동, 1동 단층 공장, 2동 단층 공장이 소재하며 상당 기간 폐문으로 운영이 중단된 상태입니다.
- 도로·법면. 목록 1·9 토지는 대부분 도로 등으로 이용되고, 목록 4 일부와 목록 7·8 토지는 도로구역 및 법면 등으로 이용됩니다.
- 부대시설. 토지 사용·수익에 부합하는 바닥 콘크리트, 옹벽, 옥외 수도전, 휀스, 수목 등이 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2017년 경매 매각과 2019년 말소·소유권 이전을 최신 등기부에서 확인하고, 부산은행 근저당이 현행 말소기준인지 재확인하세요.
- 포함 기계 목록 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 포함된 기계와 현장에 남아 있는 기계를 번호별로 대조하세요.
- 제외 설비 견적. 몰더기, Steam Generator, 콤퓨레샤, 목재탄화 건조시설은 매각에서 제외됩니다. 재가동 목적이라면 대체 설비비가 필요합니다.
- 폐문 사업장 실사. 건물 노후·누수·전력·배관·소방·기계 상태와 재가동 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 도로·맹지 관계. 목록 7·8의 접근 경로인 목록 4의 이용관계와 경계를 지적도·현황측량으로 확인하세요.
- 지분매각 검토. 목록 9의 공유자, 지분비율, 사용·처분 제한과 공유물분할 가능성을 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 할인율만 사용하지 말고, 토지별 유효면적·건물 잔존가치·철거 또는 보수비·제외 설비비를 반영해 별도 상한가를 산정하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “좋은 매입”은 별개다
이 물건은 등기 이력이 복잡해 보이지만, 2017년 경매 매각과 2019년 권리 재설정을 기준으로 정리하면 현재 매수인이 떠안을 권리나 임차보증금은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 매각으로 정리되는 구조입니다.
하지만 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 상당 기간 운영이 중단된 공장, 도로와 법면으로 이용되는 토지, 맹지, 지분매각, 제외 기계기구가 함께 존재합니다. 비교 가능한 최근 거래도 없어 최저가 1,472,464,000원이 시장가보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장검증 전까지 보류. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 실제로 사용할 수 있는 토지와 설비가 얼마인지가 이 사건의 승부처입니다.