부산지방법원 2025타경694. 부산 사하구 당리동 삼성타워맨션 5층 506호, 전용면적 76.2㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2013.11.26. 괴정4동새마을금고 근저당권 110,500,000원입니다. 이후의 국세 압류, 부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 삼성카드 가압류는 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 할인율만 보면 상당히 낮아 보입니다. 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 58,800,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 경매 가격 메리트는 감정가가 아니라 최근 실제 거래와 비교해야 합니다. 동일 면적 76.2㎡의 최신 거래는 2025.11. 70,000,000원, 최근 12개월 평균도 70,000,000원입니다. 현재 실질취득액 58,800,000원은 그 가격의 84.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경694 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 당리동 480-9 삼성타워맨션 5층 506호 · 도로명 부산광역시 사하구 마하로 81 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(공동주택) · 전용 76.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이재성 · 2024.07.25. 상속, 2025.02.20. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 부산서부새마을금고 / 88,481,367원 |
| 말소기준권리 | 2013.11.26. 괴정4동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 110,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 없음
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 확인된 자료에서는 발생하지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2013.11.26. 근저당권 뒤에 설정된 2024년 국세 압류, 2025년 부산신용보증재단 가압류, 삼성카드 가압류 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 ‘최근 7,000만원’이 기준
삼성타워맨션은 210세대, 사용승인일은 1991.12.19.입니다. 대상 면적 76.2㎡와 일치하는 실거래는 제공 자료상 2건입니다. 전체 평균 85,000,000원에는 2023년 100,000,000원 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 76.2㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.08 | 76.2㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.2㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 58,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 70,000,000원의 84.0%로, 최근 확인된 거래가격보다 낮습니다. 다만 가격 추세는 반드시 함께 봐야 합니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 -30.0%로 내려왔고, 최근 12개월 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “최근 시세보다 16% 낮다”는 점은 장점이지만, 하락장이 멈췄다는 근거로 해석할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 괴정4동새마을금고 | 110,500,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,008,308원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,384,693원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 164,893,001원 중 예상 배당액은 57,341,600원이며 미배당액은 107,551,401원입니다. 이 미배당은 채권자의 배당 부족액으로, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 당리동 사동초등학교 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층 506호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 공동주택이며 자연녹지지역·제2종일반주거지역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 7,267.0㎡, 지목 대, 부정형·완경사이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 929,150원/㎡입니다.
- 환금성. 210세대, 1991.12.19. 준공 단지이며 동일면적 확인 실거래가 2건에 그칩니다. 최근 시세 하락률 -30.0%와 적은 거래표본을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 감정가 120,000,000원이나 전체 평균 85,000,000원보다, 최신 거래와 최근 12개월 평균인 70,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -30.0%입니다. 58,800,000원이 최근 거래보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제하지 말고 현장 매물·호가를 대조해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.03.31. 파산선고 등기가 있으므로 매각물건명세서·등기 원본에서 절차상 영향을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자 및 인도 가능 여부는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 체납 확인. 공동주택의 공용부분 관리비 등 실제 인수 가능한 비용이 있는지 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 여유 있지만 하락장은 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 주요 압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 가격 역시 현재 실질취득액 58,800,000원이 최근 12개월 실거래 평균 70,000,000원의 84.0%라 최근 확인 시세 아래입니다.
하지만 이 사건을 단순히 “감정가 1억2천에서 5,880만원까지 떨어진 싼 물건”으로 보면 안 됩니다. 최근 거래 자체가 과거 대비 -30.0% 하락했고, 동일면적 거래도 2건에 불과합니다. 이미 2회 유찰된 사실까지 감안하면 권리는 합격, 가격은 최근 시세보다 낮지만 환금성과 추가 하락을 확인한 뒤 접근할 물건입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 7,000만원 시세와 앞으로의 매도 가능성이 최종 응찰가의 기준이 되어야 합니다.
