인수 0원이어도 싸지 않다 — 최저가가 최근 실거래의 120%인 삼성타워맨션 506호

부산지방법원 2025타경694. 사하구 당리동 삼성타워맨션 5층 506호, 전용 76.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 120,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 84,000,000원입니다. 말소기준은 2013.11.26. 설정된 괴정4동새마을금고 근저당권 110,500,000원이며, 이후 등기된 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

확인된 임차인은 없고 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자와 전입세대·확정일자 현황은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 이 사건은 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2013.11.26. 접수된 괴정4동새마을금고 근저당권 110,500,000원입니다. 그보다 앞선 수산업협동조합과 부산은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 말소기준 이후 등기된 국세 압류, 부산신용보증재단 가압류, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 현재 최저가

삼성타워맨션 전용 76.2㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 85,000,000원이지만, 최신 거래는 2025.11.의 70,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일한 70,000,000원입니다. 과거 거래 100,000,000원과 비교한 최근 추세는 -30.0%입니다.

현재 최저가 84,000,000원은 전체 평균 85,000,000원의 98.8%이지만, 전체 평균에는 2023.08. 거래 100,000,000원이 포함되어 있습니다. 하락장 보정 기준으로 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 70,000,000원이며, 현재 최저가는 그 금액의 120.0%입니다. 따라서 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

총 채권액 164,893,001원 중 예상 배당액은 82,088,000원이며, 미배당액은 82,805,001원입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사동초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 진출입과 주변 가로망 상태는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 5층 506호로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 7,267.0㎡의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 완경사·소로한면 조건입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고 상대보호구역이 기재되어 있으며, 2030년 부산도시관리계획 재정비안이 입안 중입니다.
• 공시지가. 929,150원/㎡이며 위반사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 210세대, 1991.12.19. 준공 단지입니다. 전용 76.2㎡ 실거래 표본이 2건이고 최근 거래 추세가 -30.0%여서 보수적인 가격 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 우선. 전체 평균 85,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 70,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현장 점유와 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 파산절차 확인. 2025.03.31. 파산선고와 경매절차의 관계, 매각 진행 권한 및 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 채권자 관계 확인. 말소기준권리자 괴정4동새마을금고와 경매개시 채권자 부산서부새마을금고 사이의 채권 이전·승계 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세 압류 등기 자체는 소멸 예정이지만 당해세 여부와 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보류

이 물건은 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 하지만 실질취득액 84,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 70,000,000원의 120.0%입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 85,000,000원과 비슷하다는 점만으로 싸다고 볼 수 없고, 거래 추세가 -30.0%인 점을 반드시 반영해야 합니다.

권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 파산선고와 새마을금고 채권자 명칭 관계를 원본으로 확인하고, 임대관계 미상인 점유 상태까지 해소한 뒤 최근 거래 70,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.