울산지방법원 2024타경2274. 경남 양산시 북부동의 동원아트빌 8층 801호, 전용 83.92㎡ 아파트입니다. 총 18세대 규모의 공동주택으로, 현재 등기부상 소유자는 지호근입니다. 2016년 12월 1일 거래가 155,000,000원에 소유권을 이전받았으며, 이후 다수의 가압류가 설정되고 임차권등기가 이루어졌습니다.
이 사건의 핵심은 채권자가 얼마나 많은지가 아닙니다. 언제부터 임차인이 법적으로 보호받기 시작했는지입니다. 정선열은 2021년 10월 5일 전입신고와 점유를 시작했고, 같은 날 확정일자를 받았습니다. 최초 말소기준권리인 중소기업은행 가압류는 그보다 늦은 2023년 3월 6일에 접수됐습니다. 이 선후관계 때문에 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌더라도, 배당받지 못한 보증금의 인수 위험은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경2274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 희망1길 24-1, 8층 801호 (북부동, 동원아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.92㎡ · 지상 9층 건물 중 8층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 총 18세대 · 사용승인 기준 2007.01.15 |
| 소유자 | 지호근 (2016.12.01 소유권이전 · 당시 거래가 155,000,000원) |
| 감정가 | 129,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,786,000원 (12회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 경매신청인 / 청구 | 정선열 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.06 중소기업은행 가압류 (갑구 6번, 청구금액 27,410,281원) |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 정선열 · 보증금 140,000,000원 |
| 매수인 인수 | 예상 138,646,148원 (현 회차 최저가 낙찰 가정) |
| 매각 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
이 사건에서는 2023년 3월 6일 중소기업은행 가압류가 말소기준입니다. 그 이후의 일반 가압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인은 이미 2021년부터 전입·점유한 것으로 나타나므로, 임차권등기의 접수일만 보고 후순위 권리라고 판단해서는 안 됩니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
|
정선열 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
140,000,000원 |
전입 2021.10.05 점유개시 2021.10.05 확정 2021.10.05 배당요구 2023.08.11 |
대항력 있음 우선변제 있음 보증금 잔액 인수 보증기관 승계 없음 |
대항력. 정선열의 전입일과 점유개시일은 모두 2021년 10월 5일로, 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
우선변제권. 확정일자 역시 2021년 10월 5일이고 배당요구 사실도 확인됩니다. 우선변제를 행사할 수 있으나, 현재 최저매각가가 지나치게 낮아 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다.
승계 관계. 보증기관이 보증금을 대위변제한 별도의 승계 신고는 나타나지 않습니다. 정선열은 실제 임차인 1명이면서 강제경매 신청채권자로도 기재된 동일인이므로, 신청채권 140,000,000원을 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 178만원이 아니라 실질취득 1.4억원으로 판단
동원아트빌의 전용 83.92㎡ 실거래는 확인되는 표본이 2건입니다. 가장 최근 확인된 거래는 2023년 10월 130,000,000원, 이전 거래는 2022년 9월 141,000,000원입니다. 거래 추세는 -7.8%로 나타납니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 · 최신 확인 거래 | 83.92㎡ | 6층 | 130,000,000원 |
| 2022.09 · 이전 거래 | 83.92㎡ | 5층 | 141,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 83.92㎡ | 2건 | 135,500,000원 |
| 최근 구간 평균 | 83.92㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
| 현재 감정가 | 83.92㎡ | 8층 | 129,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 83.92㎡ | 8층 | 1,786,000원 |
| 실질취득 부담 | 83.92㎡ | 8층 | 140,432,148원 |
표면적으로 최저가 1,786,000원은 전체 실거래 평균 135,500,000원의 약 1.3%이며, 최근 구간 평균 130,000,000원의 약 1.4%에 불과합니다. 하지만 이 비교는 임차보증금 인수를 제외한 숫자이므로 투자 판단 근거가 될 수 없습니다.
실질취득 부담 140,432,148원을 기준으로 다시 비교하면, 최근 확인 거래 130,000,000원보다 10,432,148원 높고, 최근 구간 평균의 약 108.0%입니다. 전체 실거래 평균 135,500,000원보다도 4,932,148원 높습니다. 즉 확인된 최근 가격 지표에 비해 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,786,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 먼저 집행비용 432,148원이 공제되고 임차인 정선열에게 1,353,852원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차인의 전체 보증금 140,000,000원 중 138,646,148원이 미배당으로 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 432,148원 |
| 1. 임차인 정선열(우선변제) | 140,000,000원 | 1,353,852원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 27,410,281원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 | 24,783,970원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 8,221,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈 | 55,411,556원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 | 36,757,339원 | 0원 |
| 7. 경매신청인 정선열(동일인) | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 실제 배당순위, 확정 채권액, 당해세, 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 경매신청인 정선열은 주택임차권자와 동일인이므로 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
임차인 예상배당: 1,353,852원
미배당 보증금: 138,646,148원
현재 최저매각가: 1,786,000원
실질취득 부담: 140,432,148원
매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 조건에 따른 계산이며, 취득세 및 부대비용은 별도입니다.
추가 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐
아래는 현재 회차와 추가 유찰을 가정한 배당·인수 시나리오입니다. 낙찰가가 하락하는 동안 미배당 보증금은 오히려 증가해 총 취득 부담을 사실상 보증금 수준에 고정시킵니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 인수 보증금 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 1,786,000원 | 138,646,148원 | 140,432,148원 |
| 13회 유찰 시 | 1,250,200원 | 139,172,304원 | 140,422,504원 |
| 14회 유찰 시 | 875,140원 | 139,540,613원 | 140,415,753원 |
현재 회차에서 14회 유찰 시나리오까지 매각가격 자체는 크게 내려갑니다. 하지만 실질취득 부담은 140,432,148원 → 140,415,753원으로 큰 변화가 없습니다. 이는 대항력 임차인의 보증금 인수가 있는 경매에서 나타나는 전형적인 현상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 북부동 소재 양산초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 9층 건물 중 8층 801호입니다. 승강기, 위생·급배수, 난방 및 소화전 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 동원아트빌은 총 18세대로 대규모 아파트단지에 비해 거래 표본이 적습니다. 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그쳐 가격 산정의 불확실성이 큽니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 규제가 확인됩니다.
- 공시지가. 553,500원/㎡이며, 토지는 사다리형에 가까운 형상으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 개별 세대 내부 상태와 수리비는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 20.0%로 나타납니다. 실제 거래 사례도 적어 원활한 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 보증금 재확인. 매각물건명세서상 을구 5번 주택임차권의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 입찰 전에 보증금 140,000,000원, 배당 가능액 및 인수 잔액을 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 진정성. 정선열이 임차권자이면서 신청채권자로 등재된 경위를 확인해야 합니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 점유자료, 집행권원 등을 대조하고 가장임차인 여부를 단정하지 않아야 합니다.
- 전입·점유와 확정일자. 2021.10.05 전입·점유·확정일자, 2023.03.06 말소기준권리의 선후관계가 이 사건의 핵심입니다. 원본 서류와 실제 점유·전출 관계 등을 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 현재 회차 매수신청보증금은 최저가의 30%입니다. 재매각의 원인과 매각조건, 대금 납부 시점 등을 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 실질취득 원가. 현재 예상 취득 부담은 140,432,148원입니다. 여기에 취득 관련 세금, 명도비용, 체납 관리비 중 부담 대상 금액 등을 별도로 반영해야 합니다.
- 최근 시세 추가 점검. 최신 확인 거래가 2023.10이므로 2026년 현재의 거래 가능가격을 별도로 검증해야 합니다. 과거 평균 135,500,000원을 현재 확정 시세처럼 적용해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 방지. 13회·14회 유찰 시나리오에서도 실질취득 부담은 약 140,000,000원 수준입니다. 최저가 하락분이 곧 투자수익으로 전환되지 않는다는 점을 계산에 반영해야 합니다.
- 명도 및 보증금 반환. 임차권등기 이후 실제 점유관계와 보증금 반환 조건, 주택 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 보증금 반환 문제를 해결하지 않고 즉시 사용 가능한 물건으로 판단하면 위험합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 실제 배당순위와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “178만원에 낙찰받아도 178만원짜리 아파트가 아니다”
이 물건이 12회나 유찰되어 감정가 129,000,000원에서 최저가 1,786,000원으로 내려온 이유를 단순히 가격 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 사실상 취득 원가를 결정하기 때문입니다.
현재 최저가 낙찰을 가정하면 매수인 인수 보증금은 138,646,148원이고, 실질취득 부담은 140,432,148원입니다. 이 금액은 최신 확인 거래 130,000,000원보다 약 8.0% 높습니다. 실거래 추세도 -7.8%로 하락했고, 18세대 소규모 단지의 거래 표본이 적어 환금성 역시 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
또한 재매각 조건으로 입찰보증금 30%가 적용되며, 임차인과 경매신청인이 동일한 관계에 대한 권리 확인도 필요합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수가 늘어나 총 취득 부담이 거의 변하지 않습니다.
결론은 입찰 비추천에 가까운 고위험 물건입니다. 매우 낮은 최저매각가에 비해 실질취득 원가는 높고, 확인되는 최근 실거래보다 유리하지 않습니다. 임차보증금 인수 구조가 원본 서류로 명확하게 변경되거나 소멸한다는 확실한 근거가 없는 한, 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
