5,206,000원
울산지방법원 2024타경2274. 양산시 북부동 동원아트빌 8층 801호, 전용 83.92㎡ 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 129,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가격이 5,206,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리구조의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차권자 정선열은 2021.10.05 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.03.06 중소기업은행 가압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2023.08.11에 이뤄졌지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유 시점은 이미 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경2274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 희망1길 24-1, 8층 801호 (북부동, 동원아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.92㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 지호근 (2016.10.21 매매, 2016.12.01 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 5,206,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정선열 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
을구 1번 서양수 근저당권은 2017.07.28 해지로 말소됐고, 을구 2번 현대라이프생명보험 근저당권도 2021.10.05 해지로 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리판단의 실질적인 말소기준은 2023.03.06 중소기업은행 가압류입니다. 이후 하나캐피탈·삼성카드·케이비캐피탈·토스뱅크 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정선열 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 140,000,000원 | 2021.10.05 2021.10.05 | 2023.08.11 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 정선열은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 별도 주의사항에는 등기부상 권리관계와 동일인이라는 이유로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계와 경매신청채권의 발생 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4%가 아니라 실질취득 약 140,000,000원으로 비교
동원아트빌 전용 83.92㎡ 실거래는 2건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 비교값은 2023.10의 130,000,000원이고, 이전 거래는 2022.09의 141,000,000원입니다. 전체 평균은 135,500,000원이지만 최근 거래가 과거 거래보다 낮아, 최근 대비 이전 거래 추세는 -7.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 83.92㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2022.09 | 83.92㎡ | 5 | 141,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.92㎡ | 2건 | 135,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.92㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최저가 5,206,000원은 최근 12개월 평균의 4.0%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 오류입니다. 현재 회차에서 임차인이 받는 예상배당은 4,712,292원이고, 나머지 135,287,708원을 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조로, 결과적으로 보증금 140,000,000원 안팎에 묶입니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가격 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 4% | 5,206,000원 | 135,287,708원 | 낙찰가가 낮지만 인수액이 커져 실질취득은 약 140,000,000원 |
| 10회 유찰 시 감정가 3% | 3,644,200원 | 136,821,396원 | 최저가 하락분만큼 인수액이 증가 |
| 11회 유찰 시 감정가 2% | 2,550,940원 | 137,894,977원 | 총부담은 계속 보증금 수준에 고정 |
현재 회차보다 최저가가 더 낮아지더라도 임차인이 경매절차에서 받는 금액이 감소하고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 실질취득가격이 의미 있게 낮아지지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 493,708원 |
| 1. 임차인 정선열 보증금 | 140,000,000원 | 4,712,292원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서양수540620- | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 현대라이프생명보험주식회사 | 126,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 27,410,281원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 24,783,970원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,221,945원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 55,411,556원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 36,757,339원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 정선열 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 493,708원과 임차인 배당 4,712,292원으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 135,287,708원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 을구 1번·2번 근저당권은 각각 2017.07.28과 2021.10.05 말소 이력이 있으므로 실제 배당관계는 등기부 원본과 배당표를 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정과 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층 801호입니다. 위생·급배수·승강기·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 동원아트빌은 2007.01.15 준공, 총 18세대입니다. 소규모 단지로 거래 표본이 2건에 그쳐 시세 판단의 폭이 좁습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 553,500원/㎡이며 토지면적은 1,253.0㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 낙찰가와 보증금 미배당 인수액을 합산해 약 140,000,000원 수준으로 검토해야 합니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 배당표가 달라지면 인수액도 달라지므로 매각 직전 배당요구·채권계산서·당해세를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인의 관계인 가능성 검증. 정선열이 임차권자이자 경매 신청채권자인 경위, 실제 보증금 지급자료와 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 재확인. 을구 1번과 2번은 말소등기 이력이 있으므로 현재 유효 권리인지 등기사항전부증명서의 말소 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 130,000,000원이고 최근 대비 이전 거래 추세는 -7.8%입니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%인 조건을 입찰 준비에 반영해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유 상태, 임차권자의 실제 퇴거 여부를 관리주체와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당표·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “520만원짜리 아파트”가 아니라 “1억4천만원 안팎의 인수형 물건”
이 사건의 최저매각가격은 5,206,000원이지만, 매수인의 경제적 부담은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 정선열의 대항력 있는 보증금 140,000,000원 중 현재 예상배당은 4,712,292원뿐이고, 부족분 135,287,708원을 매수인이 인수합니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하므로 실질취득은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
그 실질취득가격은 최신 거래·최근 12개월 평균 130,000,000원과 전체 평균 135,500,000원보다 높습니다. 거래 추세도 -7.8%이고, 9회 유찰·재매각·관계인 가능성 확인까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 없고, 권리확인 난도와 인수 부담은 매우 높은 D등급 물건입니다. 이 사건의 핵심은 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 임차보증금 잔액을 실제로 인수하는지 원본 서류로 끝까지 검증하는 데 있습니다.
