의정부지방법원 2025타경72446. 경기도 가평군 청평면 청평리 566-2, 갈오현로 83-46 소재의 기타 및 토지 일괄매각 물건입니다. 일반적인 아파트나 주거용 부동산으로 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재되어 있고, 목록 2의 건물은 건축물대장상 음식점으로 등재되어 있습니다.

등기상 소유자는 김종수 씨입니다. 2014년 10월 30일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김영만·주식회사대상수산유통·박경서·임연승의 근저당권과 우리카드 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리가 깨끗하다는 사실이 입찰까지 쉽다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 명시적인 조건이 있고, 일부 토지는 지적도상 맹지이며, 일부는 도로와 하천으로 이용되고 있습니다. 감정평가 과정에서도 휀스로 인한 접근 제한과 지적경계 불명확성이 확인됐습니다. 권리보다 물건 자체의 취득 가능성과 실제 이용 가능성을 먼저 확인해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 중소기업은행 근저당이 기준이다

권리분석의 출발점은 2014년 10월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 을구 7번으로 접수된 이 권리는 채권최고액 1,128,000,000원이며, 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 이후 설정된 권리는 다음과 같습니다.

• 2022.04.20. 김영만 근저당권. 채권최고액 310,000,000원. 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
• 2023.08.14. 주식회사대상수산유통 근저당권. 채권최고액 50,955,200원. 후순위로 매각 시 소멸합니다.
• 2023.09.21. 박경서 근저당권. 채권최고액 100,000,000원. 후순위로 매각 시 소멸합니다.
• 2024.07.18. 임연승 근저당권. 채권최고액 31,500,000원. 후순위로 매각 시 소멸합니다.
• 2025.06.23. 주식회사 우리카드 가압류. 청구금액 11,995,412원. 후순위로 매각 시 소멸합니다.

주의할 점은 중소기업은행의 신청 청구액 872,849,972원과 을구 7번 근저당권의 채권최고액 1,128,000,000원은 서로 다른 수치라는 사실입니다. 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액을 기준으로 산정되어 있으므로, 실제 채무 잔액 및 배당액은 금융기관의 채권계산서와 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요

현황조사와 매각물건명세서에 김기욱 씨가 조사되어 있습니다. 전입신고일은 2024년 4월 25일로, 2014년 10월 30일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다.

확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당 여부는 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부 역시 별도 확인이 필요합니다. 전입일이 말소기준권리 이후라는 점에서 대항력에 따른 보증금 인수 위험은 없는 것으로 분석되지만, 보증금이 미상이라는 점은 매각물건명세서와 임대차 사실관계를 통해 보완해야 합니다.

③ 가격 및 유찰 시나리오 — 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,074,085,500원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다.

따라서 일반적인 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다. 목록별 토지의 실제 이용상태, 농취증 발급 가능 여부, 맹지 문제, 도로·하천 편입 부분 및 제시외 건물의 현황이 가격 판단에 선행되어야 합니다.

채권 미배당은 각 시나리오의 채권자 배당 부족분이며, 매수인 인수액과 다른 개념입니다. 채권최고액 기준 시뮬레이션으로 실제 배당액은 채권계산서 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,074,085,500원 가정)

채권자 청구액 합계 1,632,450,612원 · 채권자 예상배당 합계 1,632,450,612원 · 집행비용 약 매각가의 1.1% 추정. 근저당권은 채권최고액 기준이며 실제 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동할 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 청평중학교 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 다만 개별 목록별 도로 접근성은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 용도. 목록 2 건물은 건축물대장상 음식점으로 등재되어 있습니다. 아연도강판지붕의 경량철골조 단층건으로, 외벽은 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 건물 설비. 전기설비, 위생설비, 급·배수설비 등이 갖추어진 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다. 실제 작동 상태와 현재 영업 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 일반적인 상업지역처럼 자유로운 용도 변경이나 영업을 전제해서는 안 됩니다.
• 농지취득자격증명. 매각물건명세서에 목록 3~5는 농지취득자격증명이 필요하다고 명시되어 있습니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있으므로 입찰 전 해당 토지의 농지 여부와 발급 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 맹지 문제. 목록 3·4 토지는 묵전 상태이며 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다. 소유권을 취득하는 것과 차량이나 보행으로 실제 진입할 수 있는 것은 별개의 문제입니다. 통행로의 실체와 법적 권원을 확인해야 합니다.
• 도로·하천 편입. 목록 1 토지의 남동측 일부는 현황상 도로 및 하천으로 이용되고 있습니다. 감정평가에서는 이를 목측하여 개략적으로 면적을 산정하고 평가에 반영했습니다. 토지 전체가 자유롭게 이용 가능한 것으로 생각하면 안 됩니다.
• 경계와 접근 제한. 일부에 설치된 휀스로 인해 감정평가 당시 접근하지 못한 부분이 있었으며, 목측과 항공사진 등으로 위치와 경계를 확인했습니다. 인접 필지와 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 실제 현황, 위치, 면적, 사용 상태 및 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정정보상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물 포함 여부와 실제 건축물대장·현황의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역(1권역) 등 여러 제한이 중첩되어 있습니다. 음식점 운영이나 다른 용도로 활용할 계획이라면 관련 인허가와 시설 설치 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성. 목록 3~5의 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 입찰 전에 관할 행정기관에 확인하세요. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수된다는 매각물건명세서의 조건을 최우선으로 고려해야 합니다.
• 목록별 토지 구분. 목록 1~5 각각의 지번, 지목, 면적, 이용 현황을 매각목록과 감정평가서에서 대조하세요. 일괄매각이라는 이유로 각 필지의 이용상태가 동일하다고 생각하면 안 됩니다.
• 목록 3·4 맹지. 지적도상 맹지인 토지에 실제 진입로가 있는지, 인접 토지 통행권이나 도로 사용에 관한 법적 근거가 있는지 확인하세요. 단순히 현장에서 통행이 가능해 보인다는 사실만으로 판단하면 안 됩니다.
• 목록 1 도로·하천. 남동측 일부가 도로 및 하천으로 이용되고 있으므로 실제 이용 가능한 토지 면적과 감정평가 반영 내용을 확인하세요. 측량을 통해 현황과 지적경계를 대조하는 것이 중요합니다.
• 지적경계 측량. 휀스로 접근하지 못한 부분이 있었고 인접 필지와 경계가 불분명하다는 감정평가 내용이 있습니다. 현장 측량을 통해 점유 관계, 경계, 구조물 위치를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치와 범위, 실제 사용 상태, 건축물대장과의 관계를 확인해야 합니다.
• 음식점 용도와 인허가. 목록 2 건물의 공부상 용도는 음식점입니다. 실제 영업 가능 여부, 관련 시설과 인허가, 자연녹지지역 및 각종 환경 관련 제한을 검토하세요.
• 임차인 및 점유. 김기욱 씨의 전입일은 2024.04.25로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서를 보완하고 실제 점유 여부 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 실제 채권 잔액. 중소기업은행 근저당 채권최고액은 1,128,000,000원이고 사건 청구액은 872,849,972원입니다. 채권최고액과 실제 잔액을 동일하게 보지 말고 채권계산서를 확인하세요.
• 당해세 및 기타 비용. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 소유자 잔여금액은 변동될 수 있으므로 관련 자료를 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가가 시세보다 저렴하다는 판단은 불가능합니다. 유찰에 따른 최저가 하락만 보고 입찰가를 결정하지 말고 토지별 이용 가능성과 취득 조건을 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 지적도 및 토지이용계획을 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “인수금 0원 ≠ 입찰 위험 0원”

이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2014년 10월 30일 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 우리카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 김기욱 씨의 전입일도 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순히 권리상 안전한 물건이라고 평가하는 것은 위험합니다. 목록 3~5의 농취증이 필요하고, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다. 목록 3·4는 지적도상 맹지이며, 목록 1 일부는 도로와 하천으로 이용되고 있습니다. 휀스로 인해 접근하지 못한 부분과 지적경계 불명확성까지 감정평가서에 기재되어 있습니다.

더구나 감정가 2,074,085,500원에 대한 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유로 서두르거나, 유찰 후 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 좋은 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 명확합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 농취증 발급 가능성·토지별 접근성·지적경계·제시외 건물·실제 이용 가능성을 확인하기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 낙찰받은 뒤 해당 토지와 건물을 실제로 취득하고 이용할 수 있는가에 있습니다.