의정부지방법원 2025타경72482. 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1527, 화도효성해링턴플레이스 107동 11층 1103호입니다. 전용면적은 84.9777㎡로, 일반적인 84㎡형 아파트입니다. 소유자는 석견승 씨이며, 권리의 출발점은 2016년 3월 16일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2억 4,000만원입니다.
이후 2020년 설정된 백정완 씨의 근저당권은 이미 말소됐고, 2022년 설정된 SBI저축은행 근저당권과 여러 압류·가압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 인수하는 형태는 아닙니다.
다만 임차인 성현선 씨가 2023년 4월 18일 전입한 사실이 확인됩니다. 말소기준권리보다 늦은 전입이므로 대항력은 없는 것으로 판단하지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 권리 인수액 0원이라는 계산과 별개로 실제 임대차관계와 명도 문제는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72482 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1527 화도효성해링턴플레이스 107동 11층 1103호 도로명: 경기도 남양주시 화도읍 경춘로2248번길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9777㎡ · 107동 11층 1103호 |
| 소유자 | 석견승 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유케이제십일차유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 202,691,076원 |
| 기준권리 | 2016.03.16. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 단지 규모 / 준공 | 화도효성해링턴플레이스 · 635세대 · 2015.08.28. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸, 임차인 확인은 필요
핵심은 2016년 3월 16일 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 설정된 SBI저축은행 근저당권 98,400,000원, 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 남양주시·파주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
2020년 7월 14일 설정된 백정완 씨의 근저당권(42,000,000원)은 2020년 12월 11일 말소됐습니다. 과거 남양주시·국민건강보험공단·국세 관련 압류 중 일부도 이미 해제 또는 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금과 배당요구 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에서 성현선 씨가 확인됩니다. 전입일은 2023년 4월 18일로 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일(2016년 3월 16일)보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 대항력은 없는 것으로 판단합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성현선 | 2023.04.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 감정가가 최근 실거래 평균보다 높다
화도효성해링턴플레이스의 동일 면적 84.98㎡대 최근 거래 12건을 비교합니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 살펴보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 4층 | 337,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 17층 | 340,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 27층 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 28층 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14층 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2층 | 332,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 32층 | 343,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 17층 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4층 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 32층 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 29층 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 29층 | 335,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡대 | 12건 | 339,583,333원 |
최근 거래 범위는 330,000,000원~360,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 339,583,333원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 337,000,000원입니다.
반면 경매 최저가는 369,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 108.7%이며, 최신 거래보다도 32,000,000원 높습니다. 최근 거래 최고액인 360,000,000원과 비교해도 감정가가 더 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.6% 추정) | - | 5,966,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 SBI저축은행 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,634,000원 |
위 배당은 매각가 369,000,000원 기준의 제공된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 국민은행·SBI저축은행의 실제 채권액은 채권최고액과 다를 수 있습니다. 임차인의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인 배당은 별도 반영되지 않았습니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 관계
유찰이 진행되면 최저매각가격은 내려가지만, 그만큼 채권자에게 돌아갈 배당재원도 줄어듭니다. 제공된 회차별 배당 시뮬레이션을 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 369,000,000원 | 358,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 295,200,000원 | 290,267,200원 | 68,132,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 236,160,000원 | 232,053,760원 | 126,346,240원 |
각 회차의 배당액은 제공된 시뮬레이션 기준입니다. 실제 배당은 집행비용, 세금, 채권 확정액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성·공부상 차이 메모
- 입지. 남양주시 화도읍 월산리 소재 남양주고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 학교, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근 및 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 화도효성해링턴플레이스는 635세대 규모이며 2015년 8월 28일 준공됐습니다. 비교적 최근의 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 토지 및 용도지역. 제3종일반주거지역·월산4지구 지구단위계획구역이며, 사다리형 완경사지에 조성된 아파트 부지입니다.
- 주변 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지거래허가구역. 2025년 8월 26일 지정된 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있으며, 대상은 외국인 등·용도는 주택으로 표시돼 있습니다. 실제 적용 대상과 현재 유효 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 369,000,000원은 최근 12개월 평균 339,583,333원보다 높습니다. 최근 거래 최고액 360,000,000원과도 차이가 있으므로 감정가만을 기준으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 임차인 보증금 확인. 성현선 씨의 전입일은 2023년 4월 18일입니다. 보증금·확정일자·월세·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 재확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 대항력은 없는 것으로 판단하지만 실제 점유 상태와 임대차 종료 여부, 인도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 확인됩니다. 당해세 여부에 따라 배당액과 후순위 채권자의 배당 결과가 달라질 수 있으므로 세금 관련 자료를 확인하세요.
- 등기상 후순위 권리. 2022년 SBI저축은행 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 남양주시·파주시 압류 등 매각 소멸 대상 권리를 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
- 건물 표시 대조. 107동의 층수 26층/34층 및 1층 면적 72.9111㎡/359.719㎡ 차이를 집합건축물대장과 등기부 원본으로 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 주택 관련 지정사항의 실제 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 보류”
이 물건은 2016년 국민은행 근저당권을 기준으로 권리관계가 정리되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 임차인 성현선 씨도 말소기준권리보다 늦게 전입했기 때문에 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 4건에 따른 당해세 위험도 남아 있습니다. 107동의 층수와 1층 면적이 등기부와 집합건축물대장 사이에서 다르게 표시된 점도 가볍게 넘길 수 없습니다.
가격은 더욱 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 3억 6,900만원으로, 최근 12개월 실거래 평균 3억 3,958만원의 108.7%입니다. 최신 거래 3억 3,700만원보다도 높습니다. 최근 실거래 표본을 기준으로 보면 신건 가격에 뚜렷한 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
최종 판단은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 경쟁력과 임차인·세금·공부상 차이 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리상 안전하다는 이유만으로 신건 가격에 응찰하기보다는 실제 임대차관계와 세금, 건물 표시를 확인하고 최근 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 보수적으로 설정하는 접근이 적절합니다.
