의정부지방법원 2025타경72485. 경기도 남양주시 다산동 6143에 위치한 다산현대프리미어캠퍼스 10층 씨비10-080호입니다. 감정평가서상 이용상태는 기숙사입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층·지상 10층 규모이며 본건은 최상층인 10층에 있습니다.

등기부를 보면 소유자는 유정열 씨이고, 2022년 8월 30일 농협은행주식회사의 근저당권이 설정되어 있습니다. 채권최고액은 2억 1,600만원으로 감정가 1억 4,100만원보다 높습니다. 이후 농협은행이 2025년 10월 21일 임의경매를 신청했습니다. 현재 확인되는 압류·가압류 등 별도 압류권리는 없으며, 말소기준권리인 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

여기서 중요한 점은 근저당권의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 전혀 다른 개념이라는 사실입니다. 현재 매각가정 1억 4,100만원에서 농협은행에 전액 배당되지 못하는 금액은 약 7,777만원입니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어오는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건은 기숙사로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 등기상 권리만 보고 명도까지 간단하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 사용 주체, 점유자, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸, 인수액은 0원

권리분석의 기준은 2022년 8월 30일 설정된 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작동하며, 경매 매각에 따라 소멸하는 것으로 확인됩니다.

갑구 1번의 주식회사하나자산신탁 신탁등기는 이후 이미 말소됐습니다. 2022년 8월 30일에는 신탁재산 처분에 따른 소유권이전이 이루어져 현재 소유자는 유정열입니다.

등기상 근저당권이 1건이고 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 따라서 등기부에 나타난 권리만 놓고 보면 복잡한 다중 권리관계는 아닙니다. 매각 시 말소기준권리인 근저당권과 경매개시결정은 소멸합니다.

임차인·점유 관계

감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현황상 기숙사로 이용 중입니다. 기숙사 운영자와 실제 거주자 또는 이용자의 법적 관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 우선변제권이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

따라서 현재 분석에서 인수액 0원은 등기 및 배당 산정에 따른 결과로 이해해야 합니다. 입찰 전에는 실제 점유자, 기숙사 운영 주체, 임대차계약서, 보증금, 전입·사업자등록 및 확정일자 관련 사항을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임대차관계가 발견된다면 명도 및 인수위험을 다시 검토해야 합니다.

② 가격 분석 — 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원입니다. 유찰 0회의 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다.

다만 이 물건에 대해서는 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래를 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 저렴한지, 반대로 고평가되었는지를 수치로 판단할 수 없습니다. 일반 아파트의 평당 가격이나 인근 주거용 부동산의 가격을 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰 시나리오별 가격과 채권 미배당

유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지고 농협은행의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인의 인수액이 아닙니다. 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

신청채권 청구액은 90,000,000원이고, 등기상 근저당권 채권최고액은 216,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 수치입니다. 특히 예상배당 계산은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정이므로 실제 피담보채권 잔액, 이자, 배당요구액 및 채권계산서를 확인해야 합니다. 2회 유찰 시나리오에서는 농협은행 예상배당 88,215,680원이 신청채권 청구액 90,000,000원에도 미달하는 것으로 계산됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

집행비용 추정액 2,774,000원을 제외한 138,226,000원이 농협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 근저당권 미배당 77,774,000원은 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액 0원과는 별개입니다. 당해세 및 확인되지 않은 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 도농고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트 및 학교 등이 소재하여 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측·북측·남측은 광대로, 동측은 중로에 접해 있어 도로 접근 여건이 확보되어 있습니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 본건은 기숙사로 이용 중입니다. 일반 주거용 부동산과 이용 목적 및 수요층이 다를 수 있으므로 실제 운영형태와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 해당합니다. 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다.
• 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 각종 지정사항이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용에는 외국인 등 및 주택 용도가 기재되어 있으므로 매수인과 본건의 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 유지관리 상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 기숙사 이용이라는 특수성을 고려해야 합니다. 일반 주거용처럼 폭넓은 실수요자를 전제로 가격을 산정하기 어렵고, 임대 운영 가능성 및 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 기숙사 운영자와 현재 이용자, 실점유자를 구분해 확인하세요. 단순히 기숙사 이용 중이라는 현황만으로 점유자의 법적 지위를 판단해서는 안 됩니다.
• 임대차·보증금 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 계약서, 보증금, 전입 및 확정일자 관련 사항, 사업자등록 여부 등을 확인해 대항력·우선변제권 및 인수 가능성을 재검토하세요.
• 명도 계획. 기숙사 운영자와 이용자가 존재한다면 퇴실 일정, 계약 종료 여부, 시설 및 집기 인수관계를 확인해야 합니다. 등기상 인수액 0원과 현실적인 명도 부담은 별개의 문제입니다.
• 농협은행 채권 확인. 등기상 채권최고액 216,000,000원과 경매신청 청구액 90,000,000원의 차이를 확인하세요. 실제 채권잔액, 이자, 배당요구액 및 채권계산서를 확인하는 것이 중요합니다.
• 공동담보 확인. 8층 씨비08-051호 공동담보 말소 부기와 본건 10층 씨비10-080호 근저당권의 존속 여부를 혼동하지 말고 등기부 원본을 대조하세요.
• 용도 및 사용 가능성. 기숙사 이용 현황과 건축물대장상 용도, 관련 인허가 및 실제 운영 가능 여부를 확인하세요. 주거용으로 활용하려는 경우 용도변경 가능성과 필요한 절차도 검토해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 토지거래허가구역 지정 내용에 외국인 등·주택 용도가 기재되어 있으므로 매수인의 자격과 본건의 적용 대상 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·공용시설. 관리비 체납, 공용시설 유지관리비, 기숙사 운영에 따른 시설 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 비교 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 1억 4,100만원을 곧바로 적정 시세로 간주하지 마세요. 실제 활용 가능성과 임대수익 또는 매각 수요를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 점유 현황을 서로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 명도 부담 0원 ≠ 가격 메리트”

의정부지방법원 2025타경72485는 등기부상 권리구조만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2022년 8월 30일 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 매각가 1억 4,100만원을 가정한 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

농협은행의 채권최고액 2억 1,600만원 중 7,777만원가량이 배당되지 못하더라도 그 금액은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 이 부분은 권리분석상 긍정적인 요소입니다.

그러나 이 물건의 진짜 변수는 기숙사 이용 현황입니다. 임대관계가 미상이고 실제 점유자 및 운영 주체가 확인되지 않았습니다. 임차인 관련 권리관계와 명도 가능성을 현장에서 확인하지 않으면 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 실제 취득의 안전성으로 확대해석할 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저가 1억 4,100만원은 신건 감정가와 동일하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 일반 주거용과 다른 기숙사 이용 특성을 감안하면 활용도와 환금성을 먼저 검증해야 합니다.

최종 판단은 ‘등기상 권리 양호, 실제 점유·용도 확인 필수, 가격 메리트 미검증’입니다. 인수 0원이라는 숫자만 보고 입찰하기보다는 기숙사 운영 및 임대차관계, 용도 적합성, 실제 매수 수요를 확인한 다음 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.