의정부지방법원 2025타경72514. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 삼신푸른솔아파트 102동 501호입니다. 철근콘크리트 벽식구조의 20층 아파트 중 5층이며, 방·주방·거실·화장실 등을 갖춘 주거용 아파트입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 59.63㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 심미향으로, 2019년 5월 10일 134,000,000원에 취득했습니다.

등기상 핵심 권리는 2022년 11월 8일 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 설정된 제이비우리캐피탈의 근저당권 118,800,000원과 강흥섭의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 다른 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다.

다만 이 사건은 배당 구조에 특징이 있습니다. 신청채권자 강흥섭의 청구액은 125,753,423원인데, 최저가에 매각된다는 가정에서도 예상 배당액은 2,810,000원입니다. 채권자들의 전체 예상 미배당액은 122,943,423원에 이릅니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액과는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권과 경매개시결정은 소멸

등기사항을 살펴보면 과거 화도농업협동조합, 신한은행, 하나은행, 신한생명보험, 에이원대부캐피탈, 애큐온저축은행, 에스비아이저축은행 명의의 근저당권 설정 이력이 존재합니다. 그러나 이들 과거 담보권은 이미 말소되어 현 경매의 선순위 인수권리로 남아 있지 않습니다.

현재 권리분석의 중심은 신한은행 근저당권 60,000,000원과 그 후순위인 제이비우리캐피탈 근저당권 118,800,000원입니다. 강흥섭이 신청한 강제경매개시결정도 이보다 후순위입니다. 따라서 경매 매각에 따른 말소 관계는 비교적 명확합니다.

② 시세 비교 — 신건 185,000,000원은 최근 평균의 108.5%

삼신푸른솔아파트의 동일 면적 59.63㎡에 대한 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 기간은 2026년 1월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 170,566,666원입니다.

최근 실거래 가격 범위는 156,000,000원~193,000,000원입니다. 최저매각가 185,000,000원은 최근 평균 170,566,666원보다 14,433,334원 높으며, 최근 평균 대비 비율은 108.5%입니다.

다만 최신 거래인 2026년 9월의 189,000,000원은 현재 최저가보다 높습니다. 2026년 7월과 8월에도 각각 193,000,000원, 186,000,000원의 거래가 있었습니다. 따라서 최근 모든 거래보다 신건 가격이 높다고 볼 수는 없습니다. 반면 2026년 6월에는 156,000,000원~159,000,000원 거래도 있어 거래가격의 편차가 상당합니다.

특히 이번 물건은 5층인 반면, 최신 거래는 12층입니다. 층수와 개별 상태 차이를 고려하지 않고 최신 거래금액을 그대로 이 물건의 적정가로 적용해서는 안 됩니다. 최근 평균과 최신 거래를 함께 보면, 신건 가격이 명백한 저가라고 판단할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 채권자 배당액은 제시된 채권최고액과 청구금액을 기준으로 산정한 예상 결과입니다. 실제 배당은 확정채권액, 집행비용, 세금, 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

현재 최저매각가와 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가격이 낮아질수록 채권자들의 미배당액이 증가합니다. 다만 제시된 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 가격 하락에 따른 배당 부족이 곧 매수인의 추가 채무 부담을 의미하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 화도초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 편의시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕의 20층 아파트 중 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 샤시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·전기·급배수·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다. 내부 상태와 실제 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 부정형의 아파트 건부지이며, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지대장상 지목은 대지이고, 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 제1종·제3종일반주거지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등 복수의 용도지역 및 지구가 관계됩니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역· 배출시설설치제한지역 등의 규제도 존재합니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항은 외국인 등 주택 취득 대상 조건을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 757세대 규모의 아파트단지이며 1998년 준공되었습니다. 동일 면적 실거래가 지속적으로 확인되지만, 최근 거래금액이 156,000,000원~193,000,000원으로 넓게 분포해 개별 호수의 층·향·상태에 따른 가격 차이를 신중히 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 검토. 현재 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 170,566,666원의 108.5%입니다. 신건 가격에 이미 할인 효과가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 최신 거래와 개별 층수 비교. 2026년 9월 12층 거래금액은 189,000,000원입니다. 이번 물건은 5층이므로 층수 차이와 내부 상태를 감안한 가격 비교가 필요합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 단지 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 제시된 1회 유찰 시 최저가 148,000,000원, 2회 유찰 시 최저가 118,400,000원을 가격 판단의 비교 시나리오로 활용하되, 실제 진행 여부는 법원 매각정보로 확인해야 합니다.
• 점유자·임차권 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람을 통해 실제 점유자와 대항력·우선변제 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 말소 확인. 2022.11.08 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 제이비우리캐피탈 근저당권과 강제경매개시결정의 매각 소멸 관계를 최신 등기사항증명서로 재확인하세요.
• 배당 부족과 인수액 구별. 신건 예상 미배당액 122,943,423원은 채권자에게 지급되지 못하는 금액입니다. 매수인 인수액 0원과 혼동하지 않도록 주의하세요.
• 명도·관리비 확인. 점유자와 명도 가능성을 사전에 확인하고, 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
• 토지이용 규제 확인. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 규제의 적용 범위와 매수인별 제한 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서· 현황조사서·감정평가서·실거래 내역을 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 신건 가격은 신중”

남양주 삼신푸른솔아파트 102동 501호는 등기상 권리관계와 가격 판단을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 2022년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 경매개시결정이 소멸하며, 예상 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계 확인이 선행되어야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 185,000,000원이 최근 실거래 평균 170,566,666원을 웃돌며, 최근 평균 대비 108.5%입니다. 최신 거래금액 189,000,000원보다 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 최근 거래가격의 편차가 크고 대상 물건은 5층이므로 이를 곧바로 확실한 저가 매수의 근거로 삼기는 어렵습니다.

채권자의 예상 미배당액이 122,943,423원에 달한다는 점도 눈에 띄지만, 이는 낙찰자의 인수 채무와는 다른 문제입니다. 중요한 것은 매수인이 실제로 부담하는 권리와 비용, 그리고 시세 대비 낙찰가격입니다.

따라서 이번 사건의 판단은 명확합니다. 등기상 권리 구조는 비교적 양호하지만, 신건 가격의 경쟁력은 제한적입니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.6회와 최근 실거래 평균을 고려하면 무리하게 신건에 응찰하기보다, 실제 점유관계를 확인하고 가격 조건이 개선되는지를 검토하는 접근이 합리적입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 소멸 여부뿐 아니라 실제로 얼마에 취득할 수 있느냐에 있습니다.