의정부지방법원 2025타경72535. 경기도 남양주시 화도읍 창현리의 남양주창현도뮤토 103동 3층 302호입니다. 소유자는 박윤옥이며, 감정평가서상 이용상태는 아파트입니다. 2017년 8월 4일 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 대구제일새마을금고·아이엠캐피탈 근저당과 롯데카드·삼성카드 가압류 등이 추가됐지만, 본건 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
다만 이 물건은 단순히 등기부상 말소기준권리만 확인하고 입찰할 사건은 아닙니다. 신한은행 근저당은 2024년 변경등기로 채권최고액이 1억 8,300만원으로 바뀐 기록이 있는데, 예상배당표에는 최초 설정액인 2억 1,670만원이 그대로 반영되어 있습니다. 대구제일새마을금고 근저당도 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있습니다. 여기에 신청채권액과 배당표의 채권자 표시까지 대조해야 합니다. 권리 소멸 구조와 실제 배당 계산은 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72535 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 778 남양주창현도뮤토 제103동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 창현로 45 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상 27층 / 지하 1층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2017.05.12 |
| 소유자 | 박윤옥 |
| 감정가 / 최저가 | 537,000,000원 / 537,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에프에스비2506유동화전문유한회사 / 64,031,103원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.04 · 을구 1번 신한은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 단지 규모 | 남양주창현도뮤토 · 446세대 |
| 시세 비교 기준 | 전용 84.93~84.99㎡ 거래 · 대상 비교면적 84.9891㎡ |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
핵심은 2017년 8월 4일 신한은행 근저당입니다. 이후 발생한 권리는 해당 근저당보다 후순위이므로 본건 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예가람저축은행과 DGB캐피탈 근저당은 2024년 1월 23일 이미 해지에 따른 말소가 이루어졌습니다. 신한은행 근저당은 2024년 1월 3일 채권최고액 변경등기가 있어 최초 설정액과 변경 후 금액을 구별해야 합니다.
② 임차관계·점유 — 임대관계 미상, 현장 확인 필수
임차인 명세상 확인되는 임차인은 없습니다. 이에 따라 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 확인될 경우에는 전입일과 말소기준권리일인 2017.08.04의 선후관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
특히 주의할 점은 임대관계 미상이라는 감정평가서의 기재입니다. 등기부에 나타나는 권리와 실제 주택을 점유하는 사람의 임대차관계는 별개의 조사 대상입니다. 현장조사와 주민등록 관련 확인 없이 인수 0원만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 0.7% 높다
남양주창현도뮤토의 비교대상 면적은 84.93~84.99㎡입니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 528,916,666원이며, 가격 판단에서 더 중요하게 볼 최근 12개월 평균은 533,500,000원(6건)입니다. 최신 거래는 2026년 8월 560,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 13층 | 560,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12층 | 547,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 24층 | 528,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 20층 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 5층 | 508,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 21층 | 528,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 10층 | 480,000,000원 |
| 2025.03 | 84.93㎡ | 9층 | 563,000,000원 |
| 2025.01 | 84.93㎡ | 15층 | 533,000,000원 |
| 2024.07 | 84.93㎡ | 8층 | 550,000,000원 |
| 2024.06 | 84.93㎡ | 9층 | 500,000,000원 |
| 2024.06 | 84.93㎡ | 2층 | 520,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.93~84.99㎡ | 12건 | 528,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교면적 | 6건 | 533,500,000원 |
현재 최저매각가 537,000,000원은 최근 12개월 평균 533,500,000원보다 3,500,000원 높습니다. 비율로는 100.7%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 최저가는 101.5% 수준입니다.
반면 최신 거래인 2026년 8월 560,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 약 95.9% 수준입니다. 최신 거래보다 낮다는 사실은 참고할 수 있지만, 해당 거래는 12층·13층이고 본건은 3층입니다. 층과 개별 호수의 상태 차이를 반영하지 않은 단순 비교이므로 최신 거래만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 예상 최저가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 537,000,000원 | 최근 12개월 평균보다 높음 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 429,600,000원 | 가격 여유 확대 가능 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 343,680,000원 | 가격 경쟁력 재검토 구간 |
위 금액은 제공된 회차별 감정가 비율을 적용한 시나리오입니다. 실제 매각 결과나 향후 시장가격을 보장하지 않습니다. 특히 최근 실거래 추세가 1.7% 상승으로 집계되어 있으므로 유찰 후 가격만 보고 입찰하기보다 해당 시점의 최신 거래를 다시 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 537,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,770,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 216,700,000원 | 216,700,000원 |
| 2. 대구제일새마을금고 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 아이엠캐피탈 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 32,072,572원 | 530,000원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 10,053,964원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 추정 기준 총 채권액은 570,826,536원, 채권자 총 예상배당은 529,230,000원이며, 미배당 추정액은 41,596,536원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 집행비용은 약 1.4% 추정치이며, 당해세 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
또한 대구제일새마을금고 근저당은 2025.08.07. 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있으나 배당표에는 기존 권리자 명칭이 사용되어 있습니다. 사건 신청채권자인 에프에스비2506유동화전문유한회사의 청구액 64,031,103원도 예상배당표에 별도 행으로 나타나지 않습니다.
따라서 미배당 41,596,536원은 현재 산정표에 따른 추정치일 뿐 확정된 금액으로 볼 수 없습니다. 신한은행의 변경 후 채권최고액, 실제 채권잔액, 채권양도 및 신청채권자의 권리관계를 대조한 뒤 배당표를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창현초등학교 남동측 인근에 위치한 남양주창현도뮤토 단지입니다. 인근에는 아파트와 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선 수, 간선도로 접근성 등을 고려할 때 대중교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 단지 규모. 446세대 규모이며, 사용승인일은 2017.05.12입니다. 철근콘크리트조 건물로 승강기·난방·급배수·화재탐지설비 등이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(창현3도시)에 해당합니다. 단지 북동측 진입도로에 접하고 있으며, 토지는 평지·부정형으로 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.
- 환경·규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 표시되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 학교 상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지거래허가 관련. 2025.08.26. 지정된 토지거래계약허가구역으로, 기재된 적용대상은 외국인 등·주택입니다. 실제 매수인의 해당 여부와 적용 거래인지 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 446세대 아파트로 동일 단지의 비교 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 533,500,000원이며 최근 거래 추세는 1.7% 상승입니다. 다만 거래별 층수와 가격 차이가 있으므로 3층인 본건의 개별 가치를 따로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.08.04. 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 후순위 근저당과 가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 신한은행 채권최고액 변경. 최초 216,700,000원에서 2024.01.03. 변경등기상 183,000,000원으로 바뀐 기록이 있습니다. 실제 채권잔액과 배당요구액을 확인하고 예상배당표를 재작성해야 합니다.
- 채권양도 확인. 대구제일새마을금고 근저당은 2025.08.07. 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 현재 권리자와 배당받을 채권자를 정확히 대조해야 합니다.
- 경매개시결정 두 건 확인. 2025타경72535는 에프에스비2506유동화전문유한회사가 신청한 사건이며, 2026.03.12. 신한은행의 별도 2026타경57 경매개시결정도 기재되어 있습니다. 병행 진행·병합 여부와 실제 매각 절차를 확인하세요.
- 신청채권액 확인. 신청채권액 64,031,103원이 배당 예상표에 별도 표시되지 않습니다. 신청채권자와 근저당권자 사이의 채권양도·승계 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 점유·임대차 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약과 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 537,000,000원은 최근 12개월 평균보다 0.7% 높습니다. 최근 거래 560,000,000원도 층수가 다르므로 단순히 최신 거래만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 주택 거래에 관한 지정 내용이 있으므로 실제 매수인의 적용대상 및 허가 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록과 최신 실거래를 함께 확인하세요.
맺으며 — “말소기준이 명확하다 ≠ 입찰 준비가 끝났다”
이 물건은 2017년 신한은행 근저당을 기준으로 권리의 선후관계를 정리할 수 있습니다. 후순위 근저당과 가압류는 본건 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 매수인 인수권리는 0원입니다. 그러나 감정평가서에 임대관계가 미상으로 남아 있으므로 실제 점유와 임대차 조사는 반드시 필요합니다.
가격도 신중해야 합니다. 감정가와 최저가는 537,000,000원으로 신건이며, 최근 12개월 평균 533,500,000원보다 0.7% 높습니다. 최신 거래가 560,000,000원이라는 점은 긍정적인 참고자료지만 거래 층수가 다르므로 곧바로 가격 메리트로 연결할 수 없습니다.
무엇보다 신한은행 근저당의 변경 후 채권최고액 183,000,000원과 예상배당표의 216,700,000원 사이에 차이가 있고, 대구제일새마을금고의 권리이전 및 신청채권액의 배당 반영 여부도 확인해야 합니다. 현재 배당표의 미배당 41,596,536원을 확정적인 수치로 받아들이면 안 됩니다.
최종 판단은 권리상 인수위험보다 점유 확인과 배당 정합성 검증이 먼저입니다. 신건 가격은 최근 평균을 웃돌기 때문에 서둘러 응찰할 이유도 충분하지 않습니다. 원본 서류와 실제 점유를 확인하고, 배당관계 및 최신 시세를 재검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
