부산지방법원 2025타경786. 부산 강서구 명지동 더 힐 시그니처 106동 4층 402호 아파트입니다. 소유자 탁제남이 2017.01.18. 매매를 원인으로 거래가액 475,820,000원에 취득했고, 소유권이전과 같은 날인 2019.03.18. 부산은행 앞으로 채권최고액 407,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 부산은행의 93,500,000원 근저당, 하나은행의 240,000,000원·60,000,000원 근저당과 부산신용보증재단·신한카드·KB국민카드의 가압류, 강서구 압류가 순차적으로 설정됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 낙찰 후 미배당액이 남더라도 해당 등기상 채권은 매수인에게 승계되지 않고 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경786 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3404 더 힐 시그니처 106동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제7로 110 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 135.3039㎡ · 지하 1층·지상 20층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.01.28 · 더힐시그니처 1,210세대 |
| 소유자 | 탁제남 · 거래가액 475,820,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 764,000,000원 / 534,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 청구액 | 429,088,632원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2024.03.26. 국민건강보험공단 압류는 2024.07.03. 해제됐고, 2024.07.12. 설정된 주식회사한원개발 관련 가압류도 2025.06.23. 해제됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 인수권리가 없다는 점과, 등기 외 점유관계를 입찰 전에 확인하는 것입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮은 현재 최저가
더힐시그니처의 실거래 비교면적은 135.3039㎡이며, 면적이 일치하는 최근 거래 12건의 평균은 816,333,333원입니다. 현재 최저가 534,800,000원은 최근 12개월 평균의 65.5%이고, 표본 최저 거래가 620,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 135.8㎡ | 13 | 880,000,000원 |
| 2026.05 | 135.8㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2026.04 | 135.3㎡ | 7 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 135.56㎡ | 10 | 810,000,000원 |
| 2026.01 | 135.56㎡ | 6 | 760,000,000원 |
| 2026.01 | 135.8㎡ | 7 | 860,000,000원 |
| 2025.12 | 135.56㎡ | 19 | 900,000,000원 |
| 2025.12 | 135.8㎡ | 4 | 775,000,000원 |
| 2025.11 | 135.8㎡ | 19 | 970,000,000원 |
| 2025.11 | 135.8㎡ | 6 | 760,000,000원 |
| 2025.11 | 135.56㎡ | 6 | 780,000,000원 |
| 2025.10 | 135.8㎡ | 12 | 891,000,000원 |
| 평균 | 135.3039㎡ 기준 | 12건 | 816,333,333원 |
거래가는 620,000,000원~970,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.05. 880,000,000원이고, 같은 달 3층 거래는 620,000,000원입니다. 대상은 4층이므로 단순 평균만 적용하기보다 3층·4층 거래와 내부 상태를 함께 비교해야 하지만, 현재 최저가가 최근 실거래 범위의 하단보다 낮다는 가격상 이점은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 534,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,748,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 407,000,000원 | 407,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 93,500,000원 | 93,500,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 26,552,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 76,125,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 28,204,357원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,638,909원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 예상 모형입니다. 총 채권액 925,468,266원 중 채권자 예상배당은 527,052,000원, 미배당액은 398,416,266원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 534,800,000원 | 527,052,000원 | 398,416,266원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 374,360,000원 | 368,318,960원 | 557,149,306원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 262,051,999원 | 257,583,271원 | 667,884,995원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 명원초등학교 북서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.01.28. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 20층 건물의 4층 402호입니다.
- 설비. 승강기·소방설비가 설치돼 있고 위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 공로에 접해 차량 진출입이 가능하며 단지 내 가로망과 주차시설이 확보돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 및 부대복리시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 부산진해경제자유구역에 포함됩니다.
- 보호·경관. 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역과 명지신도시 일원 중점경관관리구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,498,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1,210세대 규모이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 거래가가 620,000,000원부터 970,000,000원까지 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았으므로 현장 방문과 전입세대 확인이 우선입니다.
- 매각물건명세서 대조. 말소기준보다 앞선 임차권·예고등기·유치권 등 별도 인수사항이 기재되는지 매각기일 전 최종 문서를 확인해야 합니다.
- 4층 실거래 비교. 2025.12. 동일 면적 4층 거래 775,000,000원과 2026.05. 3층 거래 620,000,000원을 함께 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다. 수리비와 시설 상태를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현장 확인과 응찰가
등기상 구조는 명확합니다. 부산은행의 2019.03.18. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 최저가 534,800,000원은 최근 12개월 평균 816,333,333원의 65.5%이고, 최근 거래 범위의 하단인 620,000,000원보다 낮습니다. 다만 감정평가 당시 실제 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았다는 점을 가볍게 보면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 유리한 편이지만 현장 점유와 내부 상태 확인이 최종 조건입니다.