의정부지방법원 2026타경61853. 경기도 고양시 일산동구 식사동 스타타워2 제1동 3층 304호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔) 1개호입니다. 소유자는 김대성이고, 임의경매개시결정의 채권자는 정성빈입니다. 신청채권액은 110,000,000원입니다.

등기부에서 눈에 띄는 것은 2024년 설정된 전세권입니다. 전세금은 110,000,000원이고, 전세권자는 정성빈입니다. 이 전세권은 2025년 8월 21일 가압류보다 먼저 설정되어 있으며, 등기부 권리분석에는 말소기준권리 이전의 권리로서 매수인 인수라고 표시되어 있습니다.

그런데 예상배당표에서는 정성빈에게 전세금 전액을 배당하는 것으로 계산하고, 매수인 인수액은 0원으로 표시합니다. 매각물건명세서의 인수권리 항목 역시 해당사항 없음입니다. 등기부·배당계산·매각물건명세서의 차이를 해소하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다. 이 사건은 단순히 신건 가격이 얼마인지보다 전세권이 실제로 매각으로 소멸하는지를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

말소기준권리로 산출된 항목은 갑구 4번 가압류입니다. 2025년 8월 21일 안제임 명의로 청구금액 2,000,000,000원의 가압류가 설정되어 있습니다. 이후의 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 하나카드 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

과거 근저당권은 현재 권리로 남아 있지 않습니다. 2018년 한국투자저축은행의 채권최고액 780,000,000원 근저당권은 2020.05.21 말소되었고, 2020년 우리은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2024.07.08 말소되었습니다. 2025년 케이아이디의 채권최고액 180,000,000원 근저당권도 2025.08.19 말소되었습니다.

갑구의 민간임대주택 등기는 2022.12.06 등록되었으나 2024.12.26 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 민간임대주택 의무임대 등기가 유지되는 것으로 볼 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인으로 기재된 사람은 정성빈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있으며, 전입신고와 확정일자는 모두 2024.07.08입니다. 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 표시되어 있고, 2026.08.21 배당요구를 신청했습니다.

특히 임차인 보증금은 0원으로 기재되어 있지만, 별도의 등기 전세권에는 전세금 110,000,000원이 기재되어 있습니다. 두 금액을 동일한 항목으로 취급해서는 안 됩니다. 또한 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)인 반면 임차인 조사에는 주거로 기재되어 있으므로 실제 이용 형태와 점유관계도 확인 대상입니다.

③ 시세 및 가격 분석 — 신건 가격만으로 판단 금지

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 122,000,000원으로 유찰 0회의 신건입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

특히 향후 유찰되어 최저가가 내려가더라도 전세권의 인수 여부가 달라지는 것은 아닙니다. 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 경우와 배당으로 소멸하는 경우는 실질취득비용이 크게 달라집니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하는 방식은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

현재 회차의 예상배당 계산입니다. 집행비용 2,508,000원, 채권자 배당 합계 119,492,000원이며, 채권자 총 청구액 2,153,983,277원 중 2,034,491,277원이 미배당으로 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액 증가

유찰 시나리오에서 정성빈의 예상배당액은 매각가 하락에 따라 줄어듭니다. 현재 회차에는 전세금 110,000,000원이 전액 배당되는 반면, 1회 유찰 시 95,443,200원, 2회 유찰 시 76,274,560원으로 계산됩니다.

중요: 이 금액들은 예상배당 계산 결과입니다. 등기부에 기재된 선순위 전세권이 실제로 매수인에게 인수되는 것으로 확정된다면, 미배당 부분과 권리 존속 여부를 별도로 판단해야 합니다. 예상배당표의 매수인 인수액 0원만을 근거로 모든 유찰 회차의 인수 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동국대학교 일산병원 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 지상 8층·지하 3층 규모이며, 해당 호실은 3층 304호입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역 및 고양식사구역 지구단위계획구역에 해당합니다. 도시개발구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 등의 지정도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 임대관계. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 정성빈의 주거 점유 기재와 업무시설(오피스텔) 이용상태의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설로 분류된 물건이지만 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용형태, 임대수요 및 거래 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 말소 여부. 을구 5번 정성빈 전세권 110,000,000원이 배당요구에 따라 매각으로 소멸하는지 법원에 확인하세요. 등기부상 매수인 인수 표기를 우선적으로 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 표시와 등기부의 매수인 인수 판단이 왜 다른지 확인하세요. 정정된 매각물건명세서 및 관련 결정도 확인 대상입니다.
• 배당요구 및 배당금. 정성빈의 2026.08.21 배당요구가 전세권 소멸에 미치는 영향과 실제 배당액을 확인하세요.
• 가장임차인 의심. 정성빈은 임차인·전세권자·경매 채권자로 동일하게 나타납니다. 계약서, 전세금 지급 내역, 실제 점유 및 당사자 관계를 대조해야 합니다.
• 임차인 점유. 전입 및 확정일자는 2024.07.08이며, 임차인 표에는 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 형태와 주거 사용 여부를 확인하세요.
• 국세 압류. 2026.04.28 고양세무서장의 압류가 등재되어 있습니다. 압류 관련 세액과 당해세 여부를 별도로 확인하세요.
• 실제 이용상태. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 구분하고, 건축물대장 및 현황을 확인하세요.
• 가격 상한. 비교 가능한 실거래를 근거로 시세 메리트를 확인하기 전에는 감정가 122,000,000원을 적정 매입가격으로 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “전세권의 소멸 여부가 낙찰의 전부”

이 물건은 감정가 122,000,000원의 신건이고, 선순위 전세권 110,000,000원이 핵심 권리입니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 전세권은 그렇지 않습니다.

예상배당표는 정성빈에게 전세금 전액을 지급하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 등기부 권리분석은 전세권이 매수인에게 인수되는 것으로 표시하고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음이라고 기재되어 있습니다. 이 세 가지 판단이 서로 일치하지 않는다는 점이 이 사건의 가장 큰 위험입니다.

정성빈은 임차인인 동시에 전세권자이며 경매 채권자이기도 합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 제기되어 있으므로 실제 임대차관계와 전세금 지급 사실까지 확인해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 확인 우선입니다. 전세권이 매각으로 소멸하고 실제 인수 부담이 없다는 사실이 법원 문서와 등기 처리로 확인된 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 반대로 전세권이 존속한다면 낙찰가만으로 취득원가를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 감정가 할인율이 아니라 1억 1,000만원 전세권의 최종 처리 결과입니다.