가격은 최저가가 최근 비교평균 177,170,000원의 89.7%로 출발해 일정한 할인 여지가 있습니다. 다만 거래 추세는 -11.1% 하락이고, 24세대 규모의 다세대주택으로 경매 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 문제가 있습니다. 권리보다 확약의 이행과 실제 거래 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
의정부지방법원 2026타경61916. 경기도 고양시 일산서구 대화동 1483-7, 트리스빌 102동 2층 201호입니다. 전용면적 비교대상 52.64㎡의 공동주택(다세대주택)이며, 2018년 5월 25일 준공된 24세대 규모의 건물입니다.
등기부를 보면 소유자는 김한철 씨로, 2021년 12월 1일 거래가액 276,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 경북신용보증재단의 가압류를 비롯해 신용보증기금·우리은행·소상공인시장진흥공단 등의 채권과 압류가 누적됐고, 최종적으로 주택도시보증공사가 청구금액 307,980,291원으로 강제경매를 신청했습니다.
하지만 이 사건을 단순히 보증금 2억 7,600만원을 떠안는 물건으로 보면 안 됩니다. 김예진 씨는 실제 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이지만, 주택도시보증공사의 확약서가 매수인 인수 위험을 제거하는 핵심 변수입니다. 이 확약의 적용 범위와 이행 여부를 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 작업입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1483-7 제102동 제2층 제201호 도로명: 경기도 고양시 일산서구 대화로 87 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 비교대상 면적 52.64㎡ · 2층 201호 |
| 단지 / 규모 | 트리스빌 101·102·103동 · 총 24세대 · 2018.05.25 준공 |
| 소유자 | 김한철 (2021.12.01 거래가액 276,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 307,980,291원 |
| 말소기준권리 | 갑구 11번 가압류 · 경북신용보증재단 · 2022.12.08 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 대항력은 존재하지만 확약서가 승부처
이 사건의 말소기준권리는 2022년 12월 8일 설정된 경북신용보증재단의 가압류입니다. 등기부상 2021년 6월 8일 설정된 농협은행 근저당권(채권최고액 198,000,000원)은 2021년 11월 24일 해지되어 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 권리분석 기준은 농협은행 근저당이 아니라 2022년 12월 8일 가압류입니다.
임차인 김예진 씨의 임대차계약일과 확정일자는 2021년 10월 12일, 전입신고 및 점유개시일은 2021년 11월 24일입니다. 모두 말소기준권리인 2022년 12월 8일보다 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 2023년 12월 5일 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 임대차 조건 | 보증금 | 권리 상태 | 배당 및 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김예진 건물 전부 · 주거 |
계약·확정일자 2021.10.12 전입·점유 2021.11.24 임차권등기 2023.12.05 |
276,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
배당요구 완료 예상배당 155,974,000원 확약 적용 시 인수 0원 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고가 아니며, 보증금 276,000,000원은 한 번만 계산합니다.
- 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다.
- 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기한다.
- 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.
말소기준권리 이후의 경북신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 우리은행 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 서민금융진흥원 가압류 및 후속 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 4월 14일 신용보증기금의 강제경매개시결정은 2025년 7월 24일 말소된 이력도 확인됩니다. 현재 진행 사건은 2026년 7월 30일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세와 거래 공백을 경계
비교 대상은 트리스빌 101·102·103동의 전용면적 52.64㎡대입니다. 총 24세대의 소규모 다세대주택으로, 제공된 실거래 12건의 전체 평균은 193,733,333원입니다. 다만 이 평균에는 2021~2022년의 고가 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 메리트 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 52.64㎡ | 4층 | 228,000,000원 |
| 2025.05 | 52.60㎡ | 3층 | 162,100,000원 |
| 2024.08 | 52.64㎡ | 4층 | 141,410,000원 |
| 2024.03 | 52.47㎡ | 1층 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 52.47㎡ | 2층 | 135,100,000원 |
| 2023.12 | 52.47㎡ | 3층 | 150,170,000원 |
| 2023.10 | 52.60㎡ | 2층 | 168,010,000원 |
| 2023.10 | 52.60㎡ | 3층 | 168,010,000원 |
| 2022.10 | 52.60㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2022.06 | 52.26㎡ | 1층 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 52.64㎡ | 2층 | 276,000,000원 |
| 2021.06 | 52.64㎡ | 1층 | 276,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.26~52.64㎡ | 12건 | 193,733,333원 |
가격판단에서 더 중요한 지표는 최근 비교평균 177,170,000원입니다. 최저가 159,000,000원은 이 평균의 89.7%로, 약 10.3% 낮은 수준입니다. 최저가와 실질취득금액이 동일한 이유는 확약 적용으로 보증금 인수액이 0원이기 때문입니다.
최신 거래는 2025년 6월 228,000,000원입니다. 그러나 이 거래는 2026년 11월 매각기일과 시간차가 있으며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 11.1% 하락입니다. 따라서 최신 거래 2억 2,800만원만을 근거로 현재 경매가가 크게 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.9% 추정) | - | 3,026,000원 |
| 1. 임차인 김예진 보증금 (우선변제) | 276,000,000원 | 155,974,000원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 9,314,750원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 10,120,536원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,097,493원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,080,075원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 307,980,291원 | 0원 |
| 후순위 채권자 청구액 합계 | 362,593,145원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 배당은 집행비용 3,026,000원을 우선 차감하고 임차인에게 155,974,000원을 배당하는 계산입니다. 임차보증금 276,000,000원에서 120,026,000원이 미배당됩니다. 후순위 채권자 청구액 합계 362,593,145원은 배당되지 않는 것으로 산정되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 계산상 보증금 부족액 | 확약 적용 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 159,000,000원 | 120,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 127,200,000원 | 151,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,760,000원 | 176,464,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 대화동 소재 대화고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다. 대규모 아파트 단지 중심의 주거환경과는 차이가 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 공동주택입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 있으며, 도로 기반시설과 주차시설을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지·용도지역. 제1종일반주거지역 및 대화구역 지구단위계획구역입니다. 중로2류(폭 15~20m)에 접하며, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역이며 대화고등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 주택용 토지)에도 해당하므로 거래 당사자와 사용 목적에 따른 규제를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서상 법정지상권도 해당사항 없습니다.
- 환금성. 2018년 준공으로 건물 연식은 상대적으로 오래되지 않았지만, 총 24세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 같은 거래량·환금성을 기대하기 어렵고 경매 평균 유찰 1.7회라는 통계도 보수적으로 해석해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차권등기상 김예진 씨 외 별도 점유자나 추가 임대차가 없는지 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.08.07 주택도시보증공사 제출 확약서의 원본과 정확한 문언을 확인하세요. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명확히 포함되어야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 김예진 씨의 임차권등기 말소가 실제로 진행되는지, 배당 및 소유권이전 과정에서 필요한 서류와 절차가 확보되는지 확인하세요.
- 확약 범위 밖 점유자. 확약은 김예진 씨 한 명에게만 적용됩니다. 추가 임차인이나 별도 점유자가 발견되면 그 사람의 대항력·보증금·인도 문제는 별도로 분석해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당에서 누락된 세금이 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 159,000,000원은 최근 비교평균 177,170,000원의 89.7%입니다. 다만 추세 -11.1%와 최신 거래일 2025.06을 감안해 현재 매매 호가가 아닌 실제 거래 가능한 가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 24세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0%입니다. 단기간 재매각이 필요한 투자라면 매수 수요와 거래기간을 보수적으로 가정하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 임차인 외 점유자가 있다면 명도 책임과 절차를 별도로 검토하세요.
- 관리비 및 유지보수. 공동주택의 관리비 체납액, 공용부분 미납금, 주차 여건, 누수 및 내부 시설 상태를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다른 문제
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조입니다. 확약이 없다면 159,000,000원에 낙찰받더라도 계산상 120,026,000원의 잔존 보증금 문제가 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026년 8월 7일 확약서에는 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수액은 0원이며 실질취득금액은 낙찰가와 동일합니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 159,000,000원이 최근 비교평균 177,170,000원의 89.7%로, 비교평균보다 낮은 수준입니다. 그러나 거래 추세는 11.1% 하락했고 최신 거래도 2025년 6월에 머물러 있습니다. 총 24세대의 다세대주택이라는 점과 경매 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0%라는 통계도 가볍게 볼 수 없습니다.
따라서 이 물건은 권리상으로는 확약서가 핵심 해결책이지만, 투자 판단에서는 환금성과 현재 시세 확인이 우선인 물건입니다. 확약의 효력과 임차권등기 말소가 확실하다면 보증금 인수 위험은 제거할 수 있습니다. 반면 확약의 적용 범위가 불명확하거나 별도 점유자가 발견된다면 입찰 판단을 다시 해야 합니다.
최종 판단: 확약 확인 전제의 조건부 검토 물건. 가격 할인만 보고 입찰하지 말고, 확약의 법적 효력·세금 압류·실제 매수 수요를 모두 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
