의정부지방법원 2026타경61924. 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-105에 위치한 토지 및 신축 중단 건물 일괄매각 물건입니다. 공부상 임야인 토지 4개 목록과 3층 단독주택으로 보이는 건물 4개 목록이 함께 매각됩니다. 소유자는 김연주이며, 당산신용협동조합이 신청한 임의경매입니다.
등기상 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 당산신용협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 고양시 압류와 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞선 가처분과 압류, 종전 경매개시결정 역시 이미 말소됐습니다.
그러나 이 물건의 진짜 쟁점은 등기부 밖에 있습니다. 건물은 외부 벽체와 천정공사만 완료된 상태로 내부 공사가 끝나지 않았고, 사람이 거주할 수 없습니다. 건축물대장도 없으며, 출입구에는 유치권 행사 중이라는 현수막이 설치되어 있습니다. 여기에 진입도로가 다른 필지에 의존하는 구조까지 겹쳐 낙찰 이후 공사·인허가·점유·통행 문제를 함께 검토해야 하는 고난도 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-105 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 신축 중단 단독주택 부지 및 건물 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 토지 목록 1~4 및 건물 목록 5~8 |
| 토지 현황 | 공부상 임야 · 현황은 각 3층 단독주택 부지 등으로 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 경사지붕 · 3층 · 신축공사 중단 |
| 공사 상태 | 외부 벽체·천정공사 완료, 내부 미완공 · 창호 미설치 · 거주 불가 |
| 건축물대장 | 없음 · 사용승인 미필 |
| 소유자 | 김연주 (단독소유) |
| 감정가 | 1,953,664,800원 |
| 최저매각가 | 1,953,664,800원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 당산신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,268,677,410원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 위험을 구분
말소기준권리는 2023.07.20 접수된 을구 1번 당산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이며, 채무자는 김연주입니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-37호가 기재되어 있습니다.
고양시의 2024.07.15 압류와 2026.07.30 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그보다 앞선 2023.07.17 가처분도 2024.02.16 이미 말소되어 현재 존속하는 가처분은 아닙니다.
② 점유·유치권·건축물 상태 — 핵심 위험
| 확인 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 신고·조사된 임차인 없음 | 인수 0원 산정 |
| 거주 가능성 | 내부 미완공 · 사람이 거주할 수 없는 상태 | 거주 불가 |
| 유치권 | 건물 출입구 유치권 행사 현수막 | 성립 여부 조사 필요 |
| 건축물대장 | 건축물대장 없음 · 사용승인 미필 | 인허가 확인 필수 |
| 내부 공사 | 외부 벽체·천정 완료 · 내부 미완공 | 추가 공사 필요 |
| 진입도로 | 인접 토지를 통한 차량 진출입 | 사용권원 확인 필수 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 | 명세서상 없음 |
현재 건물은 공사가 중단된 상태이고 사람이 거주할 수 없는 상태로 기재되어 있습니다. 임차인에 관한 신고·조사 내역은 없지만, 유치권을 주장하는 자의 점유 여부와 건물 출입 통제 상태는 별도의 문제입니다. 따라서 명도 부담이 전혀 없다고 단정하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 감정가가 싸다는 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,953,664,800원입니다. 신건으로 유찰 횟수는 0회이며, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
다만 이 물건은 일반적인 완공 주택과 직접 비교하기 어려운 특성을 가지고 있습니다. 공부상 임야와 신축 중단 건물이 일괄매각되고, 건축물대장이 없으며, 유치권 주장과 진입도로 문제가 함께 존재합니다. 따라서 감정가를 단순히 완공된 단독주택의 거래가격처럼 취급해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,953,664,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,936,648원 |
| 1. 근저당 · 당산신용협동조합 | 2,217,600,000원 | 1,931,728,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
감정가대로 매각되더라도 집행비용 21,936,648원을 제외하면 당산신용협동조합에 1,931,728,152원이 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 2,217,600,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 285,871,848원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 실제 채권액, 집행비용, 당해세 및 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액이 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 내려가도 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,953,664,800원 | 1,931,728,152원 | 285,871,848원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,562,931,840원 | 1,544,902,522원 | 672,697,478원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,250,345,472원 | 1,235,442,017원 | 982,157,983원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 유찰에 따라 최저매각가와 채권자 배당액이 감소하고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 반면 등기상 예상 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
그러나 이는 등기상 채권 배당과 인수 여부에 관한 계산입니다. 공사 중단으로 인한 추가 비용, 유치권 주장에 따른 분쟁비용, 진입도로 이용 문제 등은 해당 계산에 포함되지 않습니다. 따라서 최저매각가 하락을 곧바로 실질적인 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 마을회관 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 소규모 창고 등이 혼재한 주거지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 인접 필지인 내유동 672-31, 672-48, 672-47, 672-70, 672-63, 672-66을 통하여 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 진입도로 사용권원. 인접 토지를 통하여 출입하는 구조이므로 향후 권리관계 변동에 따라 지료 및 통행 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 도로의 사용·수익 권원을 반드시 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 준보전산지, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 군사시설 관련 제한. 제한보호구역(전방지역 25km)에 해당합니다. 건축 및 개발행위와 관련된 제한사항을 확인해야 합니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 및 외국인 등 대상 주택용 토지거래계약 허가구역에 해당하는 사항이 기재되어 있습니다.
- 건축 상태. 건축물대장이 없고 사용승인이 이루어지지 않은 상태입니다. 현황상 3층 단독주택 구조이나 외부 벽체와 천정공사만 완료되어 있습니다.
- 환금성. 미완공 건물과 토지의 일괄매각 물건으로, 일반적인 완공 주택보다 매수자 범위가 제한될 가능성이 있습니다. 공사 완성도, 건축물 적법성 및 진입도로 확보 여부가 향후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 현수막 실체 확인. 유치권 주장자, 공사대금채권의 발생 원인과 금액, 실제 점유 상태, 점유 개시 시점 및 계속성을 확인하세요. 현수막만으로 유치권을 인정하거나 부정해서는 안 됩니다.
- 건축허가·사용승인 가능성. 관할 행정기관에 기존 건축허가의 유효성, 공사 재개 가능성, 설계변경 필요 여부, 사용승인 요건을 확인하세요.
- 미완공 건물 실사. 철근콘크리트 구조물의 상태, 누수·균열 가능성, 창호·설비·내부공사 범위, 공사 중단으로 인한 손상 여부를 전문적으로 조사하세요.
- 건축물대장 부재 확인. 건물의 등기 상태와 별개로 건축물대장이 없는 사유, 건축행정상 지위, 향후 대장 생성과 사용승인 가능성을 확인하세요.
- 진입도로 권리분석. 내유동 672-31, 672-48, 672-47, 672-70, 672-63, 672-66의 소유권, 도로 이용 동의, 통행 관련 권리 및 지료 부담 가능성을 개별적으로 확인하세요.
- 토지·건물 일괄매각 검토. 공부상 임야인 토지와 현황상 주택 부지의 차이를 검토하고, 각 매각 목록의 범위와 건물 현황을 감정평가서 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 공동담보 범위 확인. 당산신용협동조합의 공동담보목록 제2022-37호를 확인하고, 관련 담보물과 채권관계가 배당 및 권리분석에 미치는 영향을 검토하세요.
- 과거 경매 이력 구분. 2024타경63709 임의경매개시결정은 2026.05.26 취하되어 2026.05.29 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2026타경61924와 구분하여 확인하세요.
- 감정평가 유의사항 원문 확인. 감정서의 「감정평가액의 산출근거 및 결정의견」 중 「5. 기타 참고사항 및 유의사항」을 반드시 읽고, 감정가에 반영된 건축 상태와 제한사항을 확인하세요.
- 실질 투자금 재산정. 낙찰금액 외 추가 공사비, 건축 인허가비, 세금, 도로 사용 관련 비용, 유치권 분쟁 대응비용 및 금융비용까지 검토한 뒤 입찰가를 결정하세요.
⑧ 종합판단 — 권리보다 현물 위험이 더 크다
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 경매”
이 물건을 등기부만 보고 판단하면 당산신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 명시된 인수액은 0원인 비교적 단순한 경매로 보일 수 있습니다.
하지만 실제 매각 대상은 완공된 단독주택이 아니라 공사가 중단된 건물과 토지입니다. 건축물대장이 없고 사용승인도 받지 못했습니다. 현장에는 유치권 행사 현수막이 있으며, 진입도로도 인접 필지의 이용에 의존합니다. 이 문제들은 매각대금 배당표의 인수액 0원만으로 해결되지 않습니다.
신건 최저가 1,953,664,800원이 적정한지 판단하려면 먼저 유치권의 성립 여부, 건물 완공·사용승인 가능성, 추가 공사비, 진입도로 사용권원을 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않은 채 감정가 할인 여부에만 집중하면 낙찰 이후 예상하지 못한 부담이 생길 수 있습니다.
결론은 명확합니다. 등기상 소멸권리는 비교적 명료하지만, 현물과 법률관계에 관한 불확실성이 큽니다. 유치권·건축·도로 문제를 검증하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
