의정부지방법원 2026타경61943. 파주시 야당동 64-40 소재 스페이스카운티 가동 3층 302호, 전용면적 47.91㎡의 다세대주택입니다. 2019년 1월 30일 준공된 7세대 규모의 건물로, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 2억 9,700만원입니다. 소유자 정슬기는 2022년 7월 11일 매매를 통해 거래가액 2억 9,500만원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 2억 9,500만원 임차보증금과 HUG의 확약서입니다. 박주현은 2022년 6월 20일 전입했고, 확정일자는 2022년 6월 7일입니다. 말소기준권리인 2023년 4월 28일 국 압류보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 배당만으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 구조였습니다.
그런데 2026년 8월 27일 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 상황을 바꿉니다. HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하겠다고 밝혔습니다. 따라서 박주현에게 발생하는 잔존 보증금 인수액은 확약 적용 시 실질 0원으로 처리합니다.
다만 이 확약은 박주현에게만 적용됩니다. 보증금이 확인되지 않은 백미희와 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않은 기사항전의 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건은 확약서 한 장만 보고 입찰을 결정해서는 안 되는 다세대 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61943 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 64-40 가동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 47.91㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 4층 중 3층 · 2019.01.30. 준공 |
| 단지 규모 | 스페이스카운티가동(64-40) · 총 7세대 |
| 소유자 | 정슬기 (2022.07.11. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 말소기준권리 | 2023.04.28. 갑구 15번 압류 · 권리자 국 |
| 임차보증금 인수 | 박주현 관련 0원* (HUG 확약 효력·이행 전제) |
① 권리 흐름 — 2023년 국 압류가 기준, 박주현은 확약으로 정리
이 사건은 등기부상 과거 권리와 현재 유효한 권리를 구분하는 것이 중요합니다. 2018년 8월 주식회사 유앤텔 명의로 설정된 근저당권과 가처분, 2019년 2월 유앤텔의 임의경매개시결정, 2019년 8월 파주시 압류는 2020년 2월 11일 종전 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다.
이후 2020년 5월 19일 설정된 황산새마을금고 근저당권(채권최고액 223,600,000원)도 2022년 6월 20일 해지됐습니다. 따라서 과거 유앤텔 근저당권이나 황산새마을금고 근저당권을 현재 매수인이 그대로 인수하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
현재 말소기준은 2023년 4월 28일 갑구 15번 국 압류입니다. 그 뒤에 등기된 2023년 10월 국 압류, 2024년 2월 국민건강보험공단 압류, 2024년 8월 안산시장 압류, 2026년 7월 HUG 강제경매개시결정 및 2026년 10월 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 말소기준인 국 압류 자체도 현재 경매 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약은 박주현에게만 적용
조사 대상 임차인은 3명입니다. 그중 박주현은 대항력과 우선변제권이 확인되며, HUG 확약서가 제출된 상태입니다. 백미희는 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없고, 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백미희 | 2026.01.06. / 미상 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
말소기준 이후 전입. 보증금과 배당요구 여부 확인 필요 |
| 박주현 | 2022.06.20. / 2022.06.07. | 295,000,000원 | 有 · 확약으로 포기 | 우선변제 有 승계 표기 없음 |
2024.07.17. 임차권등기 및 배당요구. HUG 확약서에 따라 대항력·잔존청구권 포기 및 말소 동의 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능 · 미상 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
전입일·확정일자·보증금 모두 미상. 박주현 확약 적용 대상 아님 |
- 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
③ 시세 비교 — 2.97억은 시세 수준, 하락 추세와 표본 노후화 주의
비교 대상은 스페이스카운티가동(64-40)의 전용 47.91㎡ 및 유사 면적 거래입니다. 제공된 실거래는 총 6건이며, 거래가격은 2억 8,400만원에서 3억 2,000만원까지 분포합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 47.91㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 47.91㎡ | 3층 | 295,000,000원 |
| 2022.04 | 47.34㎡ | 2층 | 295,000,000원 |
| 2021.11 | 47.34㎡ | 2층 | 284,000,000원 |
| 2021.08 | 47.34㎡ | 1층 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 51.51㎡ | 3층 | 309,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 6건 | 300,500,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 집계된 최근 12개월 평균은 297,500,000원(2건), 최신 거래는 2023년 4월 300,000,000원입니다.
현재 최저매각가 297,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%입니다. 평균보다 불과 50만원 낮은 수준입니다. 최신 거래 3억원과 비교해도 약 99.0%로, 눈에 띄는 가격 여유가 있다고 보기 어렵습니다.
더 중요한 것은 최근 거래 추세가 -1.5%로 하락이라는 점입니다. 최신 거래 자체도 2023년 4월 거래이므로 2026년 11월 입찰 시점과 시간 차이가 큽니다. 제공된 거래가격만으로 현재 시세를 확정하거나 신건 가격에 충분한 안전마진이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 박주현 보증금 | 295,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. HUG 강제경매 신청채권 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 약 495만 8천원을 우선 차감하면 박주현 보증금 2억 9,500만원 중 2억 9,204만 2천원이 배당되고, 계산상 부족액은 295만 8천원입니다. 다만 HUG의 확약서가 유효하게 적용되면 이 잔존액을 매수인에게 청구하지 않으므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. HUG 신청채권은 이 배당표에서 0원 배당으로 표시됩니다.
배당 부족액 2,958,000원은 확약 전 계산상 잔존액입니다. 확약에 따른 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권 포기가 유효하게 이행되는 것을 전제로 실제 인수액에 더하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 확약 전 부족액 | 확약 적용 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 297,000,000원 | 2,958,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 237,600,000원 | 61,526,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 190,080,000원 | 108,381,120원 | 0원* |
⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모
- 입지. 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 야당역이 있습니다. 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 건물의 3층 302호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모와 환금성. 2019년 준공, 총 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 단지 규모가 작아 거래 사례와 매수층이 제한될 수 있으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 토지 현황. 토지면적은 398㎡이며, 등기상 지목은 임야이나 감정평가상 현황은 대입니다. 공부와 현황의 차이가 있으므로 토지 이용관계와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 용도지역 및 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 준보전산지, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 감정평가서에는 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택 거래 관련 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 매각일 기준 최신 지정 여부와 적용 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 토지 지목과 실제 이용상태의 차이는 별도 점검 대상입니다.
- 공시지가. 841,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.08.27. 제출된 확약서의 원본을 확인하고, 박주현 임차보증금에 대한 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 매수인에게도 유효하게 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서에는 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 동의서 제출만으로 말소가 이미 완료된 것은 아니므로 실제 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 기사항전 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 확약서 적용 대상도 아니므로 전입세대 및 실제 점유관계, 임대차계약, 보증금부터 확인해야 합니다.
- 백미희 보증금 확인. 2026.01.06. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 임대차 관계가 미상입니다. 점유 및 보증금 관련 사실관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 6건 확인. 국세·지방세 압류의 실제 금액과 당해세 여부를 확인하세요. 조세채권의 우선순위에 따라 실제 배당액은 예상표와 달라질 수 있습니다.
- 실거래 재확인. 최신 거래가 2023.04. 3억원으로 현재 입찰일과 시차가 있습니다. 최근 거래와 실제 매물 가격을 추가로 확인하고, 하락 추세 -1.5%를 가격 판단에 반영하세요.
- 토지 공부 대조. 지목은 임야이나 현황은 대입니다. 토지이용계획, 군사시설 관련 제한, 준보전산지 및 성장관리계획구역 등을 원본으로 확인하세요.
- 소규모 건물의 환금성. 총 7세대라는 규모와 평균 유찰 1.5회라는 경매 통계를 감안해야 합니다. 아파트 대단지의 거래 유동성을 그대로 적용하면 안 됩니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 위험이 모두 사라진 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 변수였던 박주현의 임차보증금 2억 9,500만원은 대항력과 우선변제권이 확인되는 권리였습니다. 원래라면 배당 부족액 295만 8천원을 매수인이 부담할 가능성을 검토해야 했습니다. 하지만 HUG가 대항력 포기와 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 담긴 확약서를 제출했으므로, 해당 확약이 유효하게 적용되는 조건에서는 박주현 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
그렇다고 전체 권리 위험이 사라진 것은 아닙니다. 백미희는 보증금이 미상이고, 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 특히 기사항전은 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 박주현 확약만으로 전체 점유 문제를 종결할 수 없습니다. 국세·지방세 압류 6건에 따른 배당 변동 가능성도 남습니다.
가격 역시 적극적인 입찰 근거가 되기 어렵습니다. 최저가 2억 9,700만원은 최근 12개월 평균 2억 9,750만원의 99.8%이며, 최신 제공 거래 3억원과도 큰 차이가 없습니다. 최신 거래가 2023년 4월이라는 한계와 -1.5% 하락 추세, 7세대 규모의 환금성 문제까지 고려하면 신건 가격에 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.
권리 핵심은 조건부 정리, 가격은 보류, 점유 확인은 필수. 이 사건은 확약서만 믿고 안전한 물건으로 분류할 것이 아니라, 확약의 적용 범위와 확약 밖 임차인 위험을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
