울산지방법원 2024타경10152. 울산 남구 무거동 옥현으뜸마을주공3단지아파트 315동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 2001.11.05. 사용승인된 철근콘크리트벽식조 경사지붕 20층 건물 중 1층입니다. 등기상 현재 소유자는 재단법인울산문화산업개발원입니다.
등기 권리의 기준점은 2010.09.02. 설정된 국민은행 근저당권 84,500,000원입니다. 이후 2013.09.03. 설정된 국민은행 근저당권 60,000,000원과 2024.12.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 압류·가압류 가운데 등기부상 이미 말소된 권리도 확인됩니다. 다만 등기 권리가 단순하다고 해서 매수인 인수가 0원이라고 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서상 주거 점유자 강종진의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경10152 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 옥현로 34, 315동 1층102호 (무거동,옥현으뜸마을주공3단지아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 20층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 재단법인울산문화산업개발원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 89,888,359원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 미확정
말소기준은 2010.09.02. 국민은행 근저당권입니다. 2013.09.03. 추가 설정된 국민은행 근저당권과 2024.12.17. 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 나타난 후순위 권리 자체의 인수 위험은 낮은 구조입니다.
| 점유자 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강종진 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 실거래보다 낮다
옥현으뜸마을주공3의 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건 평균은 338,875,000원입니다. 현재 최저매각가 212,100,000원은 이 평균의 62.6%입니다. 최신 거래는 2026.08. 360,000,000원이며, 표본 최저 거래는 270,000,000원, 최고 거래는 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.78㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 20 | 339,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 9 | 339,500,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 8 | 359,000,000원 |
| 2026.05 | 59.64㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 17 | 359,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 14 | 334,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 5 | 334,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 15 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 338,875,000원 |
따라서 최저가 그 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 이 물건은 1층이고, 무엇보다 임차인의 보증금과 대항력이 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 매수인의 실질취득비용은 최저가보다 높아질 수 있으므로, 62.6%라는 할인율만으로 최종 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,830,600원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 144,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 63,830,600원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있으며, 강종진의 보증금·대항력이 미상이므로 실제 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 특별매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 조건
이 조건은 단순한 사후 행정절차가 아니라 입찰 실행 가능성을 좌우하는 핵심 조건입니다. 최근 실거래 대비 가격이 낮더라도 처분허가서를 받을 수 없는 매수인이라면 가격 메리트를 활용할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 허가 가능 여부 확인 → 임차인 권리 확인 → 가격 판단의 순서로 접근해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 무거동 월계초등학교 북동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 단지. 옥현으뜸마을주공3은 1,412세대이며 사용승인일은 2001.11.05.입니다.
- 도로. 단지 전체를 기준으로 북서측·북동측·동측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(옥현지구)이며 공시지가는 2,679,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 20층 건물 중 1층으로, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 처분허가 가능 여부. 매수신청 전에 울산광역시장으로부터 처분허가서를 받을 수 있는지 확인해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금 몰수 조건입니다.
- 강종진 전입일. 주민등록 전입신고일이 2010.09.02. 말소기준보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 강종진 보증금. 보증금이 미상이라 미배당·인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 관련 자료를 보완 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위도 미상입니다.
- 최저가 착시 경계. 212,100,000원은 최근 12개월 평균 338,875,000원의 62.6%지만, 임차인 인수가 발생하면 실질취득비용은 달라집니다.
- 1층 가격 차이. 대상은 1층이고 최근 거래 표본은 층별 가격 편차가 있으므로 동일 평형 평균만으로 개별 호수 가치를 확정하지 마세요.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여와 배당순위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “살 수 있는가·무엇을 인수하는가”
현재 최저가 212,100,000원은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 338,875,000원의 62.6%로, 숫자만 보면 분명 낮습니다. 등기상으로도 말소기준 이후 국민은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸해 구조가 복잡하지 않습니다.
하지만 이 사건의 결론은 단순한 “저가 매수”가 아닙니다. 주거 점유자 강종진의 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 및 실질 인수액을 아직 계산할 수 없고, 동시에 울산광역시장의 처분허가서 미제출 시 매수신청보증금 몰수라는 특별매각조건이 존재합니다. 따라서 가격은 매력적이지만 권리·입찰자격 확인 전에는 보류가 맞습니다. 처분허가 가능 여부와 임차인 권리가 모두 해소된 뒤에야 62.6%라는 가격 할인율을 실제 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.
