수원지방법원 2025타경901. 경기도 안산시 단원구 고잔동 656-2, 평화안길 36-1에 위치한 다세대주택 지층 비02호입니다. 전용 대상면적은 40.46㎡이며, 감정평가상 방 2개와 거실·주방, 욕실, 발코니 등을 갖춘 주거용 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강호경으로, 2021년 12월 6일 매매를 원인으로 2021년 12월 10일 소유권을 취득했고 거래가액은 8,500만원입니다.

이 사건의 핵심은 을구 11번에 등록된 윤재욱의 주택임차권입니다. 임대차보증금은 8,500만원이고, 전입일은 2021년 12월 3일, 확정일자는 2021년 11월 9일입니다. 2024년 1월 5일 임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다.

더욱 주의할 점은 임차인 윤재욱과 강제경매 신청채권자 윤재욱이 동일인이라는 사실입니다. 관련 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 이것만으로 허위 임대차라고 단정할 수는 없지만, 통상적인 임차인 인수 분석에 앞서 임대차의 실체와 채권 발생 경위를 반드시 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2024년 임차권등기

이 사건은 과거 근저당권과 가압류가 여러 차례 설정된 이력이 있지만, 제시된 등기 내역상 해당 담보권들은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 주요 말소 내역은 다음과 같습니다.

• 1997년 중소기업은행 근저당. 채권최고액 60,000,000원으로 설정되었으나 2002.03.22. 말소되었습니다.
• 2002년 군자농업협동조합 근저당. 채권최고액 14,000,000원으로 설정되었으나 2009.09.16. 말소되었습니다.
• 2009년 안산농업협동조합 근저당. 채권최고액 240,000,000원으로 기재되었으며, 이후 말소 처리되었습니다.
• 2013년 국민은행 근저당. 채권최고액 19,200,000원으로 설정되었으나 2021.12.07. 말소되었습니다.
• 2014년 권순태 근저당. 채권최고액 20,000,000원으로 설정되었으나 2017.09.06. 말소되었습니다.

② 임차인 현황 — 보증금 8,500만원, 대항력·우선변제권 있음

확인되는 실제 임차인은 윤재욱 1명입니다. 보증금 8,500만원의 주택임대차이며, 전입신고와 점유개시일이 2021년 12월 3일, 확정일자가 2021년 11월 9일입니다. 임차권등기명령을 거쳐 2024년 1월 5일 등기부에 임차권이 등록되었습니다.

권리 판단: 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 표시되어 있습니다. 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 아래 배당 시뮬레이션은 이 임차권의 효력이 유지되는 경우를 전제로 합니다.

③ 가격 판단 — 실질취득액은 감정가보다 높다

이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 확인할 수 있는 자료가 없어 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지를 단정할 수 없습니다. 확인되는 단지 정보는 고잔동 656-2, 총 10세대, 1997.06.09. 준공이며, 대상 면적은 40.46㎡입니다. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않으므로 전체 평균이나 다른 면적의 거래를 임의로 적용하지 않습니다.

다만 시장가격과 별개로, 현재 회차의 실질취득액은 정확히 계산할 수 있습니다. 낙찰가 73,000,000원에서 집행비용 추정액 1,714,000원을 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 71,286,000원입니다. 보증금 85,000,000원에서 이를 빼면 13,714,000원이 남습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 커진다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰이 반복되어 최저가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 증가합니다. 결과적으로 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 인수액이 함께 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

유찰에 따라 매수인이 법원에 납부하는 금액은 감소하지만, 임차보증금의 미배당 잔액은 반대로 증가합니다. 집행비용 추정액을 반영한 실질취득액은 세 시나리오 모두 약 8,624만~8,671만원 수준입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

임차보증금 85,000,000원에서 실제 예상배당 71,286,000원을 차감한 부족분 13,714,000원이 매수인 인수 예상액입니다. 경매신청 채권자와 임차인이 동일인으로 기재되어 있으므로 두 항목의 85,000,000원을 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 배당표와 원본 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 일반적인 경쟁입찰이 아니다

우선매수권 행사 여부에 따라 일반 외부 입찰자의 낙찰 기회와 매각 결과가 달라질 수 있습니다. 외부 투자자 관점에서는 이 권리의 행사 주체, 행사 가능 시점, 매각절차상 적용 방식 등을 반드시 확인해야 합니다.

결론적으로 닫힌 경매 성격이 강한 물건입니다. 보증금 인수 문제와 우선매수권이 동시에 존재하므로, 일반적인 유찰 횟수나 최저매각가만으로 입찰 가능성을 판단하는 것은 위험합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 안산시 단원구 고잔동 단원중학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 본건까지 차량 출입이 가능합니다. 북서측으로 노폭 약 6m의 아스콘 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 중 지층 비02호입니다. 급배수·전기·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
• 규모와 연식. 1997년 6월 9일 준공된 10세대 규모의 주택입니다. 지층 물건이라는 점과 소규모 건물이라는 점을 고려해 향후 매도 가능성과 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
• 토지이용계획. 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있으나 감정평가서의 토지이용계획 기재에는 제1종일반주거지역으로 표시되어 있습니다. 용도지역 표기가 서로 다르므로 토지이용계획확인서와 원본 감정평가서를 대조해야 합니다.
• 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 대기관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등의 기재가 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 대상·용도 및 지정기간 조건을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 면적이 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세 수준과 매도 가능 가격을 확정할 수 없습니다. 지층 다세대라는 물건 특성과 임차권 인수 및 우선매수권 문제를 함께 고려해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권의 실체 확인. 윤재욱의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 사실, 확정일자 및 임차권등기명령 신청 자료를 원본으로 확인하세요.
• 동일인 여부 확인. 임차인 윤재욱과 강제경매 신청채권자 윤재욱이 동일인으로 기재되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 해소할 수 있는 객관적인 자료가 필요합니다.
• 인수액 반영. 현재 신건 기준 13,714,000원의 보증금 미배당액을 인수 예상액으로 반영해야 합니다. 최저가 73,000,000원만을 총취득비용으로 계산해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 인수 예상액 28,051,200원, 2회 유찰 시 39,520,960원입니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 가격 메리트가 발생한다고 판단하지 마세요.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 명시되어 있으므로 행사 주체와 절차, 일반 입찰자의 낙찰 가능성을 매각 담당 법원에 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 면적의 실제 거래자료를 추가 확보하고 지층 물건의 층별·상태별 가격 차이를 확인하세요. 감정가나 다른 면적의 평균을 곧바로 시장가격으로 간주하면 안 됩니다.
• 용도지역 대조. 감정평가서와 토지정보에 제1종·제2종일반주거지역 표기가 다르므로 원본 서류와 토지이용계획확인서를 대조하세요.
• 관리비 및 점유. 실제 점유자, 공용부분 체납관리비, 인도 가능 여부 및 명도 절차를 별도로 확인하세요.
• 추가 비용. 집행비용은 약 2.3% 추정치입니다. 실제 배당액과 인수액은 확정 배당표 및 우선채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “최저가 7,300만원이 취득원가는 아니다”

수원지방법원 2025타경901은 표면적인 최저가와 실제 취득비용 사이에 상당한 차이가 있는 물건입니다. 보증금 8,500만원의 대항력 있는 임차권이 존재하고, 신건 낙찰을 가정하면 1,371만 4,000원의 미배당액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액은 8,671만 4,000원입니다. 1회 유찰 시에도 8,645만 1,200원, 2회 유찰 시에도 8,624만 960원으로 큰 차이가 없습니다. 유찰이 반복되어도 보증금 인수 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.

여기에 임차인과 경매신청 채권자가 동일인이라는 특이사항, 가장임차인 의심에 관한 경고, 전세사기피해자 우선매수권까지 존재합니다. 일반 외부 투자자에게는 권리분석뿐 아니라 실제 매각 참여 가능성까지 확인해야 하는 사건입니다.