수원지방법원 2025타경956. 경기도 시흥시 군자동 793-12에 위치한 토지와 일반건축물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 1층은 소매점(공실), 2~4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 247.7㎡입니다. 소유자는 주식회사다올하우스이며, 채권자 수원새마을금고가 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리의 순서는 비교적 명확합니다. 2023년 6월 29일 설정된 수원새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 전세권 2건, 임차권등기 1건, 압류 2건 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 인수 위험은 낮은 편입니다.

다만 이 사건은 단순한 공실 건물 매각으로 보면 안 됩니다. 임차·점유 신고가 여러 명 존재하고, 전입일과 보증금이 확인되지 않는 점유 기재도 있습니다. 매수인이 실제로 부담할 명도와 점유관계를 확인해야 하며, 위반건축물 표기 문제까지 해소해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023년 6월 29일 수원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,536,000,000원이며, 공동담보로 경기도 시흥시 군자동 793-12 토지가 기재되어 있습니다.

그 이후 설정된 권리들은 다음과 같습니다.

• 전세권 · 조경수. 2023.07.05 등기, 302호 일부, 전세금 170,000,000원. 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
• 전세권 · 전수진. 2023.07.05 등기, 301호 일부, 전세금 200,000,000원. 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
• 국세 압류. 2025.02.07 접수된 압류로, 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
• 시흥시 압류. 2026.04.01 접수된 압류로, 매각으로 소멸합니다.
• 주택임차권 · 윤지수. 2026.10.08 등기된 임차권으로, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
• 임의경매개시결정. 2025.11.06 접수된 수원새마을금고의 경매개시결정으로, 매각절차에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수액보다 명도와 미상 점유가 관건

확인 가능한 실명 임차·점유 신고자는 9명이며, 이와 별도로 성명과 호수가 확인되지 않은 '현재' 점유 기재가 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

대부분은 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 김영희와 현재 점유 기재는 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 없음으로 확정할 수 없습니다.

전수진과 조경수는 등기부에 각각 2억원과 1억 7,000만원의 전세권이 설정되어 있습니다. 두 전세권 모두 말소기준권리 이후의 설정이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 윤지수의 4,000만원 임차보증금 역시 후순위 임차권등기로 표시되어 있습니다.

박태민은 보증금 3,000만원, 월 차임 250만원으로 조사되어 있으며, 허진웅과 일부 점유자의 보증금은 확인되지 않습니다. 이들의 대항력 판단과 매각 후 명도 가능 여부는 개별적으로 확인해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 실거래 비교 없이 21억을 평가할 수 없다

현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 2,106,033,900원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이며, 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.

다만 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 거래 추세를 확인할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 감정가를 시세로 간주하거나, 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

유찰 시나리오는 다음과 같습니다. 아래 금액은 현재 감정가를 기준으로 한 회차별 가정 매각가격이며, 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.

현재 신건 가격에서는 집행비용과 주요 채권이 모두 충족되고 소유자에게 잔여금이 발생하는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 1회 유찰부터 채권 미배당이 발생하고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 채권도 전액 충족되지 않는 것으로 산정되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,106,033,900원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치입니다. 주요 채권 합계는 1,906,000,000원이며, 위 산정에서는 모두 전액 배당되고 소유자에게 176,573,561원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

특히 조경수·전수진의 전세금은 등기상 각각 170,000,000원과 200,000,000원이며, 배당모형에서는 두 금액이 전액 배당되는 것으로 계산되었습니다. 이들 전세권은 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자 인수 대상으로 보는 구조는 아닙니다.

다만 실제 배당은 매각 시점의 채권잔액, 이자, 집행비용, 당해세, 최우선변제권 및 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 예상배당표를 확정 배당액으로 이해하면 안 됩니다.

⑤ 입지·건물·토지 분석

• 입지. 시흥시 군자동 소재 한여울초등학교 북측 인근입니다. 주위에는 주상용건물, 근린생활시설, 아파트 및 학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 서해선 시흥능곡역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 용도. 1층은 소매점으로 조사되었으나 공실이며, 2~4층은 다가구주택입니다. 주거와 근린생활시설이 결합된 형태이므로 층별 임대현황을 따로 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 기타지붕의 4층 건물이며, 사용승인일은 2023.05.26입니다. 외벽은 돌붙임 및 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치된 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지. 대지 247.7㎡, 평지·정방형이며 토지이용상황은 주상용입니다. 도로접면은 소로각지로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 공공주택지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역에 포함되어 있습니다.
• 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 1,413,000원/㎡입니다.

토지는 제1종일반주거지역에 속하며 공공주택지구와 지구단위계획구역 등의 규제가 함께 적용됩니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 것으로 기재되어 있으므로, 실제 거래 시 적용 범위를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 점유자 확인. 김영희(201호)와 현재 점유 기재의 전입일·확정일자·보증금·실제 점유자를 먼저 확인하세요. 이 두 건은 현재 정보만으로 대항력 없다고 단정할 수 없습니다.
• 층별 임차관계 조사. 101호 박태민, 201호 김영희, 202호 허진웅, 301호 전수진, 302호 조경수 및 미상 호수 점유자들의 실제 계약관계와 명도 가능 여부를 확인하세요.
• 전세권 2건 확인. 조경수 170,000,000원, 전수진 200,000,000원의 전세권은 말소기준권리 후순위입니다. 배당요구 및 실제 채권신고 내용을 확인하세요.
• 윤지수 임차권 확인. 401호 관련 임차보증금 40,000,000원과 2026.10.08 임차권등기 내역, 배당요구 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 위반건축물 원본 대조. 매각물건명세서 비고와 감정평가 관련 정보가 상충합니다. 일반건축물대장 원본으로 위반 내용과 시정 여부를 확인하기 전에는 건물의 적법성을 확정하지 마세요.
• 1층 공실 확인. 소매점 공실이라는 조사 내용과 실제 현황이 일치하는지 확인하고, 상층부 다가구주택의 임대 및 공실 현황을 층별로 조사하세요.
• 토지·건물 일괄매각 확인. 매각 대상은 토지와 건물입니다. 등기부의 공동담보 관계와 매각물건명세서의 일괄매각 범위를 원본으로 대조하세요.
• 채권액 재확인. 수원새마을금고의 경매 청구액 1,366,184,580원과 근저당 채권최고액 1,536,000,000원을 구분하고, 실제 채권잔액과 배당요구 내용을 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 인근 유사 근린생활시설 및 다가구주택의 거래가격, 임대수익과 토지 가치를 별도로 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 배당·세금 확인. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 집행비용과 미납 관리비 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 일반건축물대장 및 감정평가서를 함께 확인하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 명도 완료는 별개의 문제

이 사건은 말소기준권리가 명확합니다. 2023년 6월 29일 수원새마을금고 근저당권 이후 설정된 전세권과 임차권등기, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 감정가 수준의 매각을 가정한 배당모형에서도 채권이 모두 충족되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건을 단순한 인수금 없는 안전 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 실명 9명의 임차·점유 신고와 별도 현재 점유 기재가 있고, 김영희와 현재 점유 기재는 대항력 판단에 필요한 정보가 확인되지 않았습니다. 실제 명도 과정에서는 권리 소멸 여부와 별개로 점유자별 계약관계 및 인도 협의가 중요합니다.

또한 일반건축물대장상 위반건축물 표기 여부가 서로 다른 자료에서 상충하고, 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 21억 603만원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다. 유찰 시 가격은 내려가지만 배당 부족액은 증가합니다.