수원지방법원 2025타경964. 경기도 안산시 단원구 목내동 403-3, 광양프런티어밸리2지식산업센터 1층 130호입니다. 사건상 용도는 기타이며 감정평가상 공부상 이용상태는 일반공장으로 기재되어 있습니다. 지하 1층·지상 7층 철근콘크리트 건물의 1층 구분호실입니다.

소유자는 김민정 씨이며 2022년 6월 17일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 753,600,000원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 674,570,351원입니다. 이후 아이에이티원·서울보증보험·기술보증기금의 가압류와 국세 및 안산시 압류가 추가됐습니다.

현재 확인되는 임차인 기록은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 기계기구목록에 기재된 수변전설비 380kw 및 부대전기시설이 조사 당시 소재불명이라는 점은 별개의 중대한 확인 사항입니다. 이 설비가 실제로 없는 상태라면 공장으로서의 사용 가능성이나 추가 비용에 영향을 줄 수 있으므로, 권리상 인수액이 0원이라는 사실만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준, 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 을구 6번, 접수번호 36869이며 채권최고액은 753,600,000원입니다. 같은 날 접수된 갑구 8번 소유권이전등기(접수번호 36868) 다음 순서로 설정된 권리입니다.

이후 설정된 아이에이티원 가압류, 국세 압류, 서울보증보험 가압류, 기술보증기금 가압류, 안산시 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 접수됐습니다. 등기자료상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 신한은행 근저당권 역시 경매 매각으로 소멸하는 기준권리입니다.

② 임차·점유 및 설비 — 임차인보다 기계설비 확인이 우선

점유 및 임대차 확인이 필요합니다. 현황상 실제 사용자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 공장 운영자가 별도로 있는지 확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 상태이므로 현장 방문과 점유자 면담을 통해 인도 가능 여부를 점검해야 합니다.

특히 아래 사항은 입찰 전 확인해야 합니다.

• 설비 소재 확인. 수변전설비 380kw와 부대전기시설이 현재도 없는지, 다른 장소로 이전됐는지 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 기계기구목록의 설비가 매각 대상에 포함되는지, 실제 현존 설비와 감정평가 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 전력 사용 가능 여부. 현재 전기 인입·수전 상태와 설비 복구 필요 여부를 점검해야 합니다.
• 점유자 확인. 실제 점유자, 임대차계약, 공장 운영 여부 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 754,000,000원 가정)

신건 매각가 754,000,000원을 가정하면 집행비용 약 9,940,000원을 제외한 744,060,000원이 신한은행 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 753,600,000원과 비교하면 채권최고액 기준 약 9,540,000원이 부족합니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 산정되어 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가

현재 신건 매각가 754,000,000원에서는 신청채권 청구액 674,570,351원이 시뮬레이션상 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 1회 유찰로 매각가가 603,200,000원이 되면 신청채권 배당액은 594,768,000원으로 줄어 청구액에 미달합니다. 2회 유찰 시 매각가 482,560,000원에서는 신청채권 배당액이 475,334,400원으로 더 감소합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 목내동 안산반월공단 내에 위치합니다. 주변은 일반공업지역으로 지식산업센터·일반공장·근린생활시설 등이 소재한 산업단지입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 일반 시내버스 정류장이 있습니다. 동측 근거리에 수도권전철 서해선 원시역이 소재합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 30m, 동측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 각각 접합니다. 감정평가상 드라이브인 도어투도어 주차장을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 설비. 기본 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비 및 드라이브인 주차장 등이 갖춰진 것으로 평가됐습니다. 다만 기계기구목록의 수변전설비 및 부대전기시설은 조사 당시 소재불명입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며, 국가산업단지(반월국가산업단지) 및 산업시설구역에 해당합니다. 공장용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용 제한. 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역 표기. 외국인 등 및 주거용 부동산을 대상으로 한 지정 내용과 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.가 기재되어 있습니다. 본건 일반공장에 적용되는지 여부는 해당 지정의 대상 범위와 매각 시점의 유효 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 비교 실거래 자료가 없어 적정 시세와 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다. 산업용 부동산의 특성상 실제 사용 가능 상태와 수요 업종의 적합성을 먼저 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기계기구 소재 확인. 수변전설비 380kw 및 부대전기시설이 소재불명이라는 점을 최우선으로 확인하세요. 설비가 실제로 없는 경우 필요한 복구 범위와 비용을 산정해야 합니다.
• 매각 대상 확인. 기계기구목록과 매각물건명세서 원본을 대조해 설비의 소유관계, 매각 포함 여부 및 현존 상태를 확인하세요.
• 전력·공장 사용 가능성. 수전설비와 부대전기시설의 상태, 전력 공급 가능 여부, 실제 공장 운영에 필요한 조건을 현장에서 확인하세요.
• 점유·임대차 조사. 확인된 임차인 기록은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 공장 운영자 및 명도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 입찰가 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 754,000,000원이나 유찰 후 가격을 시세와 비교해 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다. 설비 상태와 유사 물건 거래사례를 확인한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 배당관계 확인. 신한은행 근저당 채권최고액 753,600,000원과 신청채권 청구액 674,570,351원을 구분하고, 실제 배당요구액과 우선권리 여부를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세 및 안산시 압류가 등기되어 있습니다. 당해세와 조세채권의 법정기일 등 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
• 산업용도 적합성. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역의 용도 및 입주 관련 조건을 확인하고, 본인이 계획하는 사업에 적합한지 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기계기구목록을 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 설비와 사용 가능성

수원지방법원 2025타경964는 등기상 2022년 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 기록이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순한 편입니다.

그러나 이 물건을 권리상 안전하다는 이유만으로 입찰해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 기계기구목록상 수변전설비 380kw 및 부대전기시설 소재불명이 명시되어 있습니다. 공장용 부동산에서 전력설비의 부재는 실제 사용 가능성과 추가 비용에 직결될 수 있습니다. 임대관계 역시 미상이고, 실거래 비교자료도 없어 754,000,000원의 가격 적정성을 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

신건 매각가 754,000,000원 가정에서 채권자 미배당액은 452,610,588원이며, 이는 매수인 인수액과는 별개입니다. 유찰 시나리오에서는 미배당액이 더 커지지만, 최저가 하락만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.