울산지방법원 2024타경114542. 울산 남구 신정동 선샤인1주건축물 제1동 제3층 제301호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정 이용상태에는 공동주택(아파트)로 기재되어 있습니다. 감정가는 256,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 43,026,000원으로, 감정가의 16.81%입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 등기부상 근저당은 없고, 현재 말소기준은 2024.05.13. 울산원예농업협동조합의 가압류 15,454,321원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 울산광역시 남구 압류와 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 신고·기재된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경114542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 돋질로37번길 11, 1동 3층301호 (신정동, 선샤인1주건축물) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 공동주택(아파트) |
| 구조 / 면적 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 중 3층 301호 · 분석 대상 면적 84.232㎡ |
| 소유자 | 배길건 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 43,026,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상재 / 53,776,979원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 신탁등기는 같은 달 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 2019년 설정된 전세금 180,000,000원의 전세권도 2021.03.18. 해지를 원인으로 2021.03.19. 말소됐고, 일화종합건설 주식회사의 가압류 627,705,800원 역시 2021.01.29. 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 인수 권리는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매우 낮지만 표본과 대상 일치 확인이 먼저
선샤인1의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 동안 2건입니다. 2026.02. 9층 84.77㎡가 296,000,000원, 2026.06. 6층 84.77㎡가 300,000,000원에 거래됐고 평균은 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.77㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.77㎡ | 9 | 296,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.77㎡ | 2건 | 298,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 43,026,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 298,000,000원의 14.4%입니다. 표면적인 가격 차이는 매우 크지만, 실거래 표본은 2건뿐이고 분석 대상 면적은 84.232㎡, 비교 거래 면적은 84.77㎡입니다. 특히 사건 용도와 감정 이용상태가 다르게 기재되어 있으므로 동일한 법적·물리적 조건인지 원본 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,174,468원 |
| 1. 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 15,454,321원 | 15,454,321원 |
| 2. 경매개시결정 · 이상재 | 53,776,979원 | 26,397,211원 |
| 3. 경매개시결정 · 이영실 | 53,776,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 123,008,279원 중 예상배당은 41,851,532원이며 미배당은 81,156,747원입니다. 신청채권자 이상재도 청구액 전액을 배당받지 못합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이지만 감정요항에는 공동주택(아파트)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 외벽은 석재붙임·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일붙임, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 571.6㎡, 평지의 가로장방형이며 준주거지역·도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정요항에는 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있다고 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 5.4회 유찰, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 근린시설과 감정 이용상태 공동주택(아파트)의 차이가 건축물대장·집합건축물대장·현황과 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 소재지 원문 대조. 남구 신정동 물건과 동구 동부동으로 기재된 감정요항 위치 문구가 동일 대상의 자료인지 확인하세요.
- 실거래 비교 대상. 분석 대상 면적 84.232㎡와 비교 거래 면적 84.77㎡의 전유면적·용도·동일 건물 여부를 원자료에서 대조하세요.
- 점유관계. 신고·기재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인하세요.
- 경매 진행 상태. 2026.04.02. 기각결정정본 발송 기록과 2026.04.02., 2026.04.07., 2026.04.10. 도달 기록이 있으므로 2026.08.26. 매각기일 진행 여부와 기각결정의 범위를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 매각가 30,118,199원, 7회 유찰 시 21,082,739원으로 제시되어 있으며 두 경우 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 외 부담. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 이후의 등기상 권리가 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 실질취득 43,026,000원은 최근 12개월 실거래 평균 298,000,000원의 14.4%로, 가격 숫자만 보면 차이가 큽니다.
그러나 이미 5회 유찰됐고, 8세대 규모 단지의 경매 매각률은 0.0%입니다. 여기에 근린시설이라는 사건 용도와 공동주택(아파트)이라는 감정 이용상태, 남구 신정동이라는 소재지와 동구 동부동으로 적힌 감정요항 위치 문구가 서로 다릅니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 낮지만 물건 동일성·법적 용도·점유·경매 진행 상태 확인이 선행되는 C등급입니다.
