울산지방법원 2024타경114542. 등기부상 소유자는 배길건이고, 현재 살아 있는 권리 흐름의 기준점은 2024.05.13. 울산원예농업협동조합 가압류 15,454,321원입니다. 그 뒤 2024.08.29. 이상재의 강제경매개시결정, 2024.10.16. 압류, 2025.03.12. 이영실의 강제경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 256,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 30,118,000원입니다. 반면 선샤인1 동일 면적대 최근 거래는 296,000,000원과 300,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 298,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 10.1%에 불과합니다. 다만 같은 단지 경매 통계도 평균 5.8회 유찰, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있어, 반복 유찰 자체를 중요한 위험 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경114542 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 돋질로37번길 11, 1동 3층301호 (신정동,선샤인1주건축물) |
| 용도 / 감정 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 배길건 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 30,118,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 53,776,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 준주거지역 · 대 · 571.6㎡ · 공시지가 1,513,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2024.05.13. 가압류
2019.03.19. 설정된 전세권 180,000,000원은 2021.03.19. 해지로 이미 말소됐고, 2021.01.07. 일화종합건설 주식회사의 가압류 627,705,800원 역시 2021.01.29. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2024.05.13. 울산원예농업협동조합 가압류입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 약 10%
선샤인1의 대상 면적은 84.232㎡이고, 면적 일치 조건으로 잡힌 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 298,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.77㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.77㎡ | 9 | 296,000,000원 |
| 평균 | 84.232㎡ | 2건 | 298,000,000원 |
감정가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 298,000,000원보다 낮고, 현재 최저매각가 30,118,000원은 최근 12개월 평균의 10.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 30,118,000원입니다. 다만 6회 유찰이라는 실제 경매 이력과 단지 평균 유찰 5.8회는 가격 할인 외의 원인을 반드시 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 942,124원 |
| 갑구 6번 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 15,454,321원 | 15,454,321원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 이상재 | 53,776,979원 | 13,721,555원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 이영실 | 53,776,979원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 123,008,279원 중 예상 배당액은 29,175,876원, 미배당은 93,832,403원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 30,118,000원 | 29,175,876원 | 93,832,403원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 21,082,600원 | 20,303,113원 | 102,705,166원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 14,757,819원 | 14,092,178원 | 108,916,101원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항표에는 동부초등학교 남측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트·학교·빌라·단독주택·주거나지가 형성돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며, 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·소로2류·가축사육제한구역이 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 선샤인1은 8세대, 사용승인일은 2017.03.10입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)로 기재돼 있으므로 공부와 현황을 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 근거를 확인하세요.
- 반복 유찰 원인. 현재 6회 유찰, 단지 평균 5.8회 유찰입니다. 물리적 상태·거래성·용도 문제를 함께 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 30,118,000원은 최근 12개월 실거래 평균 298,000,000원의 10.1%입니다. 큰 격차 자체가 추가 확인이 필요한 신호입니다.
- 배당 한계. 현재 회차 기준 채권 미배당은 93,832,403원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “싸게 내려온 이유”를 확인해야 한다
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인 상태입니다. 감정가 256,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 30,118,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 298,000,000원과 비교하면 10.1% 수준입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 실제 경매는 할인율 하나로 끝나지 않습니다. 사건 용도와 감정 이용상태의 표현이 다르고, 임대관계는 미상이며, 사건 주소와 감정요항표의 위치표현도 서로 다릅니다. 여기에 6회 유찰과 단지 평균 5.8회 유찰이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 “왜 계속 유찰됐는가를 원본과 현장에서 확인하는 것”입니다.
