수원지방법원 2025타경1004. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬타워 2층 208호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정평가 당시 공실로 조사된 상업용 집합건물입니다. 소유자 김금순은 2022년 7월 25일 매매를 원인으로 같은 해 9월 8일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 727,263,000원입니다.
같은 날 신한은행이 채권최고액 576,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 2025년 12월 5일 신한은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 은행의 경매 청구금액은 476,870,256원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 665,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건의 핵심은 명확합니다. 건물 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 토지 별도등기와 상가 가치 판단은 별개의 문제입니다. 특히 임대수익을 확인할 수 없는 공실 상가이므로 감정가가 현재 시장에서 적정한 가격인지 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 제2층 제208호 도로명주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2022.08.04 |
| 이용상태 | 공실 (감정평가 당시) |
| 소유자 | 김금순 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2022.09.08 · 매매 거래가액 727,263,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 665,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 경매 청구금액 | 476,870,256원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.08 신한은행 근저당권 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도등기는 확인 필요
등기상 권리 흐름을 보면, 최초 소유자인 주식회사씨엔디가 설정했던 청주축산업협동조합과 충북원예농업협동조합의 근저당권들은 2022년 9월 8일 이미 말소됐습니다. 따라서 과거에 설정됐던 거액의 공동담보 근저당을 현재 유효한 선순위 채무로 합산해서는 안 됩니다.
현재 경매의 말소기준은 2022년 9월 8일 접수된 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
이는 일반적인 근저당권 말소 문제와 구분해서 검토해야 할 사항입니다. 해당 금지사항 등기의 원인, 내용, 효력 및 경매매수인에게 미치는 영향을 토지 등기사항전부증명서와 관련 서류로 확인해야 합니다.
신한은행 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 토지 별도등기 문제까지 해소된다고 단정할 수 없습니다. 별도등기 확인 전에는 권리상 완전한 안전형으로 평가하기 어렵습니다.
② 점유·임대관계 — 공실이지만 확인은 필요
감정평가 당시 이 호실은 공실로 조사됐습니다. 현재 신고된 임차인 내역은 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실과 법적으로 보호받는 점유자가 존재하지 않는다는 판단은 구분해야 합니다.
| 점유·임대 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가 당시 이용상태 | 공실 | 공실로 조사 |
| 신고된 임차인 | 0명 | 신고 내역 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 대항력·우선변제 | 확인된 임차인 없음 | 실제 점유 및 임대차 확인 필요 |
| 계산상 매수인 인수액 | 0원 | 현재 시뮬레이션 기준 |
감정평가 당시 이해관계인의 부재와 시건장치로 인한 폐문 때문에 내부구조 및 이용상태는 집합건축물대장, 탐문조사, 외부관찰 등을 참고해 판단됐습니다. 실제 내부 상태가 조사 내용과 다를 가능성도 명시돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 665,000,000원의 적정성 검증
현재 최저매각가는 665,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 과거 소유권 이전 당시 등기된 거래가액은 727,263,000원이지만, 이는 2022년 매매 이력으로 현재 시장가격을 직접 나타내는 지표는 아닙니다.
이 물건은 일반음식점 용도의 상업시설입니다. 아파트처럼 동일 평형의 주거 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵고, 같은 상권 내 유사 상가의 최근 거래, 임대료, 공실률, 임대수익 및 매각 가능성을 함께 평가해야 합니다.
현재 확인 가능한 정보만으로 665,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 특히 현황 공실이므로 실제 임대수익을 기반으로 한 투자수익률도 확정할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 2022년 등기상 거래가액 | 727,263,000원 | 과거 매매 이력 |
| 감정평가액 | 665,000,000원 | 법원 경매 평가액 |
| 현재 최저매각가 | 665,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 최저가 | 532,000,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 425,600,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 665,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,050,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 신한은행 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 79,950,000원 |
| 합계 | — | 665,000,000원 |
신한은행 예상배당액은 등기상 채권최고액 576,000,000원을 적용한 계산값입니다. 실제 경매 청구금액은 476,870,256원으로 서로 다르며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라집니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 소유자 잔여액도 확정 금액이 아닙니다.
현재 계산에서는 매각대금에서 집행비용과 신한은행 근저당 채권최고액 상당액을 배당한 후 79,950,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이는 토지 별도등기의 법적 효과와 확인되지 않은 임대차 위험까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 다르다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 665,000,000원 | 576,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 532,000,000원 | 524,280,000원 | 51,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 425,600,000원 | 418,944,000원 | 157,056,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 신한은행 근저당 채권최고액 기준 미배당은 51,720,000원, 2회 유찰 시에는 157,056,000원으로 증가합니다. 다만 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
별도로 신한은행의 경매 청구금액은 476,870,256원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 계산상 해당 청구액을 충족하지만, 2회 유찰 시나리오의 신한은행 배당액 418,944,000원은 청구액보다 적습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화MTV거북섬 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 주거용 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 30m 내외, 북동측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정평가 당시 공실이었습니다. 향후 활용 및 임대 가능성은 실제 상가 수요와 법적 용도 조건을 확인해야 합니다.
- 건물. 2022.08.04 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비 및 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한하는 조건으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,973,000원/㎡이며, 대지는 사다리형 평지로 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 현장 폐문으로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공실 상업시설은 실수요와 임대수요에 따라 매각 가능가격이 크게 달라질 수 있습니다. 본건의 실제 임대료, 공실 기간 및 재매각 가능성은 현장 상권조사를 통해 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 갑구 1-1 금지사항 등기의 정확한 내용, 설정 근거와 효력, 대지권에 대한 영향 및 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 대지권 별도등기 관련 비고와 매각조건을 원본으로 대조하고, 입찰 전 변경 여부도 확인해야 합니다.
- 실제 점유 조사. 감정 당시 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 관련 권리가 있는지 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 일반음식점으로 사용하기 위한 내부 시설과 보수 필요성을 점검해야 합니다.
- 임대수익 검증. 주변 유사 상가의 실제 임대료, 임차 수요 및 공실 기간을 조사하고 보유비용을 감안한 수익성을 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 과거 거래가액이나 감정가만으로 가격을 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 상업시설의 최근 실거래 및 매물 호가를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 532,000,000원, 2회 유찰 425,600,000원으로 계산되지만, 각 가격에서도 수익성과 환금성 검증은 필요합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 취득 관련 세금, 보유비용 및 수선비용을 확인해야 합니다.
- 채권액 대조. 신한은행 채권최고액 576,000,000원과 경매 청구금액 476,870,256원은 서로 다릅니다. 실제 채권계산서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 법률 검토. 특히 대지권 별도등기 문제는 일반적인 경매 권리분석과 별도로 관련 등기 원본 및 매각조건에 대한 전문가 검토를 권합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 상가 투자 안전”
시흥 거북섬타워 208호는 등기상 근저당권의 소멸 구조만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 과거 금융기관 근저당권은 이미 말소됐고, 신한은행 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산상 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 투자 위험은 근저당권 외부에 있습니다. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하고, 현재 임대관계는 미상이며, 감정 당시 상가는 공실입니다. 따라서 매수인이 어떤 권리를 취득하고 어떤 제한을 받는지, 취득 후 상가를 어떤 조건으로 임대하거나 매각할 수 있는지가 더 중요합니다.
감정가와 최저매각가는 모두 665,000,000원입니다. 이 가격이 시세보다 저렴한지 판단할 만한 최근 유사 상가 거래 및 임대수익 검증은 이뤄지지 않았습니다. 과거 거래가액 727,263,000원을 근거로 현재의 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다.
결론은 ‘근저당 소멸 구조는 확인, 대지권·점유·가격은 보류’입니다. 특히 토지 별도등기의 효력과 실제 점유관계를 해소하지 못한다면 유찰로 가격이 낮아지더라도 신중한 접근이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 낙찰가 인하가 아니라 권리의 확실성, 상가 임대수익, 실제 환금성을 함께 확보할 수 있느냐에 있습니다.
