수원지방법원 2025타경1012. 경기도 시흥시 정왕동 시화MTV에 위치한 시화엠티브이호반써밋더퍼스트오션 104동 2층 201호입니다. 전용면적은 84.8821㎡이며, 2022년 12월 23일 준공된 578세대 규모의 아파트입니다.

등기상 소유자는 이명선 씨입니다. 2023년 4월 12일 소유권이전등기와 농협은행 근저당권 설정이 이루어졌으며, 근저당권의 채권최고액은 528,000,000원입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 2024년 경기신용보증재단의 가압류와 2025년 국의 압류가 등재됐지만, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 등기상 확인되는 후순위 권리 자체가 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.

다만 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 비고가 있습니다. 임대관계도 미상으로 확인되므로, 단순히 인수액이 0원이라는 산정 결과만으로 모든 권리·점유 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

권리의 핵심은 2023년 4월 12일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 528,000,000원이며, 경매에서 말소기준권리로 작용합니다.

그 이후 등재된 갑구 5번 경기신용보증재단 가압류(30,000,000원), 갑구 6번 국의 압류, 갑구 7번 농협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 후순위 가압류·압류를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

또한 2025년 5월 21일 동화성세무서장의 압류가 등재되어 있습니다. 등기상 경매에 따른 소멸 표시와 별개로 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 및 당해세 여부는 원본 서류와 배당요구 내역을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

비교 대상은 시화MTV호반써밋더퍼스트오션의 전용 84.88㎡대 거래입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

전체 거래 12건의 평균은 405,250,000원이지만, 최근 12개월 11건의 평균은 403,454,545원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래도 408,000,000원입니다.

반면 이 경매의 최저매각가는 422,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 104.6%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다. 최신 거래금액과 비교해도 신건 최저가가 더 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)

신건 매각가 422,000,000원을 가정하면 집행비용 약 662만원을 제외한 415,380,000원이 농협은행에 배당되는 구조입니다. 경기신용보증재단 가압류는 배당되지 않는 것으로 산정됩니다.

이 배당 시뮬레이션에서 채권최고액 기준 전체 채권액은 558,000,000원, 전체 예상배당액은 415,380,000원이며, 미배당액은 142,620,000원입니다. 다만 이 금액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정치이지, 실제 확정 채무액과 동일하다는 뜻은 아닙니다.

④ 유찰 시 배당 시나리오 — 채권 미회수 확대

낙찰가격이 낮아지면 매수인의 매입가격은 낮아지지만, 배당재원이 줄어 채권자의 미배당액은 커집니다. 아래는 제시된 배당 시나리오를 정리한 것입니다.

각 회차의 배당액과 미배당액은 제공된 시나리오 기준입니다. 실제 배당은 매각대금, 집행비용, 우선채권 및 확정된 채권액에 따라 달라집니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 시화나래초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설, 유원지 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 이용이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 단지 규모. 시화MTV호반써밋더퍼스트오션은 578세대 규모이며, 2022년 12월 23일 준공된 단지입니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 29층 건물 중 2층입니다. 위생·급배수·승강기·지역난방·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉되는 사항이 기재되어 있어 관련 규제 내용을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 형상·도로. 평탄한 장방형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 578세대 아파트로 동일 면적대 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -5.1%로 하락하고 있고, 최신 거래도 신건 최저가보다 낮아 매입가격에 따른 환금성 부담을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 응찰가격 재검토. 최저가 4억 2,200만원은 최근 12개월 평균 4억 345만원의 104.6%입니다. 최신 거래 4억 800만원보다도 높으므로 신건 가격을 그대로 수용할 근거가 부족합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 시세 추세 -5.1%를 고려해야 합니다. 과거 거래 평균이나 최고 거래가격을 기준으로 매입가격을 정하지 말고 최근 거래와 향후 가격 변화를 우선 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 337,600,000원, 2회 유찰 시 270,080,000원으로 최저가가 변경되는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 유찰 후에도 시장가격이 하락할 수 있으므로 단순히 최저가 하락만을 투자 메리트로 판단해서는 안 됩니다.
• 임대차 및 점유 확인. 임대사항이 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금, 임대차계약 및 실제 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 대지권 별도등기. 매각물건명세서에 기재된 토지 별도등기와 등기부상 금지사항 말소 기재를 함께 대조하고, 대지권의 목적 토지에 남아 있는 권리나 제한이 있는지 확인해야 합니다.
• 조세채권·배당 확인. 동화성세무서장 압류가 등재되어 있으므로 당해세 및 우선징수 조세채권의 존재와 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 미납액을 확인하고 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 단순하다 ≠ 가격이 매력적이다”

수원지방법원 2025타경1012는 말소기준권리인 농협은행 근저당권이 명확하고, 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당분석상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있어 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다.

그러나 임대관계가 미상이고 대지권 목적 토지의 별도등기 확인이 남아 있으므로, 권리분석이 완전히 끝난 안전한 물건이라고 단정할 수는 없습니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 최저매각가 4억 2,200만원은 최근 12개월 평균 실거래가 4억 345만원의 104.6%이며, 최신 거래 4억 800만원보다 높습니다. 최근 시세 추세도 -5.1%로 하락 방향입니다.

따라서 이 물건은 신건 가격에 응찰하기보다 실제 점유·임대차와 대지권 별도등기 문제를 먼저 해소하고, 최근 거래가격과 하락 추세를 반영해 입찰 상한을 설정해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 인하가 있더라도 그것만으로 저렴한 매입이 보장되는 것은 아닙니다.